表现上，新西兰楼市似乎风平浪静。

2月1日，据最大房源网站realestate.co.nz数据，1月份新西兰房屋平均要价处于12年来的最高点。

实际上，市场内部已经暗流涌动。

该网站发言人Vanessa Taylor指出，自2007年1月以来，奥克兰是全国要价上涨的主要推动力。然而，在刚刚过去的1月份，Waikato、 Gisborne和 Wellington等八个地区集体抢夺了奥克兰的风头。

现状如此。

最新公布的移民人口数据，也预示着未来一两年奥克兰楼市的节奏要变了。

新西兰统计局1月底的最新移民人口数据，让Westpac的银行家们得出了一个结论：近年来到访新西兰的人中，短期出行者占更大比重。这意味着，人口增速已经比之前预估的更低，且下降得更快。

然而，目前新建住宅建筑许可的发放已与人口增速的持平。打算长期定居新西兰的人变少，房屋需求将比预想的少。

“新的、更准确的数据显示，新西兰的人口比我们想象的要少，这对经济前景有重大影响。”Westpac高级经济学家Satish Ranchhod在2月1日的评论中指出，“移民数据强化了我们对未来几年GDP增速变缓和楼市遇冷的预测。”

报告还指出，目前，在许多其它地区，房屋建设活跃度处于高水平。新西兰统计局最新数据显示，2018年新西兰共发放了32,996个新房建筑许可，数量达到2004年中以来的最高点。尽管许可发放规模有所提高，但前述经济学家认为，新的一年很难看到许可数量继续增加。

不过，政策引发的住房市场走低已经发生了，新房建设的活跃势头能否持续下去也要打个问号。

目前许可数量大致和人口的变化一致。

Ranchhod强调，移民趋势的变化将产生广泛的影响。奥克兰享受了很长时间的人口红利，更需注意移民人口的变化。

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最近，奥克兰楼市频繁被敲响了警钟。

“尽管奥克兰房屋供应不足，但是高房价和可负担性正在把潜在买家赶出奥克兰；而新西兰政府对海外买家的限制进一步减少了购买需求。”2月1日，新西兰智库Infometrics首席分析师Gareth Kiernan发文点名评论了奥克兰住宅市场。

同时他强调：“奥克兰以外地区近期出现的房价上涨，不太可能持续下去。” 走慢的经济和人口增速，是Infometrics对其他地区不乐观的两大主要原因。Kiernan表示，目前，新西兰受到全球经济趋势的影响程度，超过了2011年以来的任何时候。净移民人口增速正在放缓、住宅市场已疲软、劳动力市场紧缺，这都将限制产能的进一步增长。

该智库预计，到2020年3月，新西兰房价会下跌4.1%。

撰文 Abby Chen
编辑 Lesley Song
排版 Jiayu Li