自从2015年开始，有许多拥有自管养老金（SMSF）的客户目前都面临着一些利用自管养老金贷款购买投资房的问题。首先是NAB在2015年就官宣，不再接收自管养老金申请的投资房贷款。之后是2018年，Westpac和CBA相继宣布，不接收自管养老金购买投资房的贷款申请。银行这些信贷政策的改变，无疑给许多客户带来更多的困扰以及对目前贷款市场的堪忧。
(https://www.smh.com.au/business/banking-and-finance/westpac-scraps-new-property-lending-to-diy-super-funds-20180716-p4zrsu.html)
(https://www.afr.com/business/banking-and-finance/cba-axes-smsf-home-and-office-property-loans-amid-growing-market-fears-20180918-h15inv)
(https://www.smsfadviser.com/news/16928-all-majors-exit-smsf-lending)
别担心，让我们先了解自管养老金贷款的细节吧！
首先，自管养老金的贷款一定会包括五方 – 这包括银行或者贷款机构（Lender that provides funds to SMSF），自管养老金（SMSF），房屋卖方（Vendor），自管养老金的受托人（The Bare Trustee that holds theproperty on trust for the SMSF）,以及租客（The tenant that pays rent to the SMSF）。
其次，咱们得了解这五方都各自扮演自管养老金贷款的重要角色。银行或者贷款机构需要给自管养老金提供有限追索权的贷款（Limited recourse borrowing arrangement LRBA）。这说明，如果自管养老金的贷款违约，银行或者贷款机构没有权利用自管养老金里其他的财产寻求赔偿。也就是说，银行或者贷款机构只能通过自管养老金贷款购买的投资产业来寻求赔偿。这当然也和法律法规有关，自管养老金的唯一的目的就是为养老金的成员（Members of SMSF）提供退休福利（retirementbenefits）。
自管养老金（SMSF）需要每个月按时还款。SMSF 也需要在购买投资物业的合同签字之后提供首付。投资物业的卖方需要将房产卖给这个自管养老金的委托人（The Bare Trust）,然后自管养老金的委托人必须签购买合同，将房产注册的自管养老金的委托人名下，并且执行抵押贷款。租客得签租约合同，并且按时向自管养老金交付房租。
由于自管养老金为很多客户创造很多利益（不仅仅是税务方面，请联系您的会计或者理财师了解），SMSF从2011年开始变得越来越受喜爱。有许多客户会利用SMSF购买工厂，仓库，商铺，办公室，幼儿园，以及投资房。
从银行或者信贷机构的角度上来说，自管养老金的收入需要更严格地被审核。一般来说，需要证明的就是购买的投资房或者商业物业的租金证明，优惠性供款（concessional contribution = pre-tax contribution）,以及养老金的其他收入。
案例分析
背景：客户刚成立自管的养老金（SMSF），需要购买投资房。客户拥有自己的生意，属于自雇人士。
问题：四大银行以及一些小银行已经完全不接收自管养老金的投资房贷款申请，只接收自管养老金的商业贷款申请。
解决方案：通过贷款经理公司为客户寻找到一个非银行的贷款机构，为客户成功地完成了贷款审批，并且成功放贷。这是因为有很多贷款产品，只会通过信贷公司为客户提供贷款产品，更重要的是这些是没有办法从银行或者别的非银行的贷款机构直接申请的贷款产品。
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（disclaimer: 请联系您的税务会计或者理财师了解SMSF的设立以及投资方面的事项）
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