澳大利亚房地产市场在从1831年至今，历时180多年的不断改革和制度完善进程中，形成了当今世界公认的健康房地产市场，并被评为世界"第一类高透明度"房地产市场。

从过往仅40年的数据统计中，澳大利亚房地产市场平均每年达10%的稳健涨幅，澳洲房价平均每七年翻一倍。在经历08年全球金融危机和2010年欧美国家债务危机引起的全球经济低迷的大环境下，澳大利亚房地产市场有别于其他国家房市的大跌，仅仅微调了几个百分点，澳大利亚政府正是依托于澳大利亚房地产市场完善的制度和健康的发展，以及金融体系的有效调控，才在全球发达经济体中脱颖而出，成为世界投资客户焦点，澳大利亚房地产市场在2012年被誉为"资产的避风港"。

1.良好的制度

澳大利亚房地产市场买卖的制度是非常完善和透明的，它让开发商及银行利益分离，避免了利益集团联合控制澳洲房价，它强制买卖双方聘请律师，成立信托帐户，又要求建筑商完全脱离开发商，强制实行透明的施工招标，不允许投机圈地，不允许开发商交房前动用业主购房款等，令投资澳大利亚房地产市场变成一个非常有保障的投资手段。

2.高人口增长率

自2009年起, 澳洲人口增长率维持在2.1% 左右（澳洲统计局数据），其中7成是海外移民。这个比率已经超过中国、美国、加拿大、印尼和大多数其他国家。更多的人口意味着更多的澳大利亚房地产市场住宅需求或者说住房短缺，有需求有短缺的澳大利亚房地产市场就自然会有澳洲房价的增长。

3.高收益，低空置率

目前悉尼的平均租金收益率为5%（年租金收入占房价的比例），这样租金收入大体上能够与持有该房产的费用持平或略有剩余；澳大利亚房地产市场的空置率一直都低于3%，在悉尼，由于有大量海外留学生，更低至1.3%～1.5%。这就造成澳大利亚房地产市场租金回报好，投资买房找人供比较容易。

4.汇率因素

以人民币兑换为例，相比于高峰时期的6.8:1，现在的5.8:1，是一个比较低的汇率，它促使更多海外买家进入澳大利亚房地产市场。

5.较低利率

虽然澳洲的银行贷款利率远比英、美、中国为高，但是，5%左右的房贷利率，也是接近历史最低水平了，在澳洲贷款还可以只还息，这让投资澳大利亚房地产市场的还款压力停留在一个很低的水平。

6.有利的财政政策

在澳洲，用养老金或者信托进行房产投资可以享受到税收方面的优惠，第一次买房有最多$35000澳元澳洲房价补贴，澳大利亚房地产市场投资者有$5000元/套补贴（仅限本土人士或者有澳洲绿卡的人士）；澳大利亚房地产市场增值税一年后减半等等。

泡沫论

持泡沫论者认为是以下这些因素导致澳洲房价被高估，生成泡沫（这些因素是澳洲房价特有的，从而导致澳洲房价比其他类似国家价值被高估了）：
•宽松的信贷要求导致泡沫生成（甚至有可能贷到澳洲房价95%的比例，降低了购买门槛，但近期有所调整，要求变高一些了）
•从2008年起的低银行利息（这样增大了消费者的借款能力，引发泡沫）
•政府限制对土地的供给出让（这样减少了土地供给，推高澳洲房价泡沫）
•税收体系有利于澳大利亚房地产市场投资者和现有的业主。（鼓励投资的作用，促进泡沫化）
•澳大利亚房地产市场成品房的短缺（相比以往的年份，2009-2010年市场上的成品房供应有所减少）
•高速的人口增长（是世界人均人口增长率的两倍，其中墨尔本地区平均每周约有1500名新增人口，不久的将来会超过悉尼成为澳洲人口最多的城市）
•2008年起对澳大利亚房地产市场海外投资人的投资规则变更（宽松的投资要求吸引海外投资人，导致房价泡沫）
•不被限制的澳大利亚房地产市场推销展览会推销房产（房产传销，许多人开始炒房，推高房价泡沫）
•澳大利亚房地产市场投机性的需求增大（很多人跟风，非理性购房，推高房价泡沫）

官方机构警告

2011年3月，摩根斯坦利分析认为，澳洲人愿意借更多的钱来买房并且相信澳大利亚房地产市场总是增值的想法已经持续了20年了，这是澳洲房价泡沫的最典型的信号，并且指出澳洲房价泡沫被高估了30%-40%；
2010年四月，《经济学人》杂志指出，基于澳大利亚房地产市场的长期平均售租比例指数来看，澳洲房价泡沫被高估了56.1%；
2014年国际货币基金组织(IMF)公布的澳洲房价数据显示，若以家庭收入和租金来衡量，澳洲房价位列全球最贵之列。为预防澳大利亚房地产市场过热与泡沫化，IMF建议澳政府考虑制定法规控制风险较高的银行借贷；

无泡沫论

澳大利亚一部分从事于市场研究的经济学家指出，由于澳大利亚房地产市场中需求和供给之间的不平衡，将成为支撑澳洲房价的基础，消减泡沫化，并且这种不平衡将难以改变。其中最重要的一点是，数据显示目前澳洲国内存在着如下长期趋势，即每年的潜在新住房需求量维持18万-20万套，而与此同时土地出让和新开工量却年年赶不上澳大利亚房地产市场需求。
另外，住房承担能力的目前趋势也是澳洲房价坚挺、而非泡沫化的支持性因素。收入的快速增长和房屋抵押贷款利率的下降，共同推动着当下周期澳大利亚房地产市场中居民购买力的提升。
面对外界对澳大利亚房地产市场泡沫的警告，澳洲政府已经出台措施限制外国人购房，防止泡沫化，不过并未表示出对澳洲房价泡沫的太大担忧。
　　澳洲联储(RBA)助理主席肯特表示，澳洲房价并未显现出投机性信贷泡沫的迹象。肯特预计，因利率较低，而且人口稳步增长，未来住宅投资将强劲增长。但肯特表示，他不希望澳洲房价继续以每年10%的速度增长。
　　国内房产专家分析认为，澳洲房价之所以持续上涨，一方面和人口增长带来的需求有关，但澳洲储备银行接连降息形成的目前30年来最低利息也是澳大利亚房地产市场得以火爆的重要诱因。目前许多非银行机构的贷款利率可以做到年息5%以下，并且可以提供90%购房贷款。作为对利率最为敏感的澳大利亚房地产市场，澳洲房价上涨在情理之中，并非泡沫。

澳大利亚房地产市场服务公司高力的澳洲房价数据显示，2007-2012年期间，海外在澳的直接投资中，中国投资所占的份额增加了两倍，原因之一就是中国人对房地产的投资兴趣强烈。近期中国人在澳大利亚房地产市场投资额的增幅，还超过了对矿业钻探开发的投资增幅。

澳大利亚外资审查委员会的统计数据显示，2013年，中国买家共在澳大利亚房地产市场投资了59亿澳元，同比增幅高达42%，中国买家已经超越美国买家成为澳大利亚房地产市场上的头号投资者。金融服务巨头瑞士信贷银行据此推算，在未来7年，中国买家每年将至少在澳大利亚房地产市场砸下50个亿。

目前澳洲房价飙升，以中国人为主的澳大利亚房地产市场海外买家也成为澳洲房价推动力之一。

国人热购澳洲房产，是基于移民留学投资热潮的强劲推动。自2012年底澳洲的重大投资者签证推出以来，绝大部分的投资移民计划为中国人申请，提交的申请中约91%为中国人，而已批出的签证85%为中国人。他们青睐澳大利亚房地产市场的主要原因是优质的环境以及国际主流的生活方式。澳洲当前的历史低率促使他们加快了澳洲置业的步伐。留学生群体同样是购房群体中一股不可忽视的上升力量，2013年澳洲的中国留学生已超过15万，这一数据是10年前的两倍多。留澳学生当今最普遍的风潮是“以房养学”，除了自己居住外，他们将多余的房间出租收取租金贴补日常开支，轻松完成“零成本”留学。这种将投资房产和留学结合起来的留学方式是当今留学澳洲的最优策略。

澳洲房价30年来持续稳定快速增长不仅得益于人口的增长、更是澳洲良好的经济发展条件下的产物。超低的空置率、活跃的租赁市场、优质的生活环境、灵活的银行信贷体系……这些内外部环境保证了澳大利亚房地产市场投资的高收益性。随着澳大利亚房地产市场的持续上涨，以及全球投资者的追捧，使得澳大利亚房地产市场在国内的销售迎来了新一波高峰，国内留学生、移民安家及投资客户明显增多。
相比其他发达国家经济体，澳大利亚相对拥有更完善的经济发展能力，作为国土面积排名全球第六的国家，仅有约2300万人口，而且基本集中在东南沿海主要首府城市，悉尼、墨尔本及布里斯班，随着经济的发展和人口的猛增，澳大利亚房地产市场供不应求和澳洲房价上涨的现状将继续加剧。数据显示，澳洲人拥有自己房子的比例在过去的15年内下降了接近10%。这意味着在2014年将会有超过100万个家庭寻找大户型租赁房，各大城市的空置率越来越低则是最好的证明，说明租赁房屋的供应量慢慢开始跟不上需求，从而促使澳洲房价和租金的稳健增长。这也是近几年吸引了大批国内投资客户进驻澳大利亚房地产市场的最大原因之一。

值得一提的是，环境问题正成为推动海外移民意愿上升的重要原因。而澳洲作为世界上屈指可数的最佳宜居国度之一，成为投资购房的热门目的地并不奇怪。作为全球最宜居城市数量最多、人均GDP最高的国家，澳大利亚房地产市场的价格大约以每7-9年翻倍的速度在增长。与此同时，由于欧洲并非传统移民目的地，尽管现在欧洲移民的门槛较低，但是欧洲移民政策主要是为了吸引国外资金，拉动经济，伴随着经济的好转，欧洲国家也有可能会对投资移民政策作出调整。
全球经济环境的低迷，中国国内投资市场的不稳定，通货膨胀居高不下，促使越来越多的投资客户迫切寻求一个投资平台和载体，实现财富稳健升值。被评为世界第一类高透明度的澳大利亚房地产市场在2012年更被全球投资客户一致视为"资产避风港"。综合以上分析，投资澳大利亚房地产市场无疑是未来一段时间内海外投资的最佳选择。

1、地理位置

在投资澳大利亚房地产市场的过程中要从长远的经济效益考虑。该房产必须要有长期的回报能力，包括较好的潜在出租能力以及房产价值增值能力。你应查看该房屋附近的澳洲房价、交通设施、学校、购物中心、体育与娱乐设施以及该区域的雇拥市场成长情况。此外，该房产应位于安全的、干净整洁的和有吸引力的澳大利亚房地产市场环境中。更佳的情况是该区域已经有较高的租房需求市场。

2、房产质量

试问如果你发现你住的房子有很大的质量问题，你是否还敢继续住下去呢?不敢了吧!毕竟钱财乃身外之物，还是生命价更高。所以在考虑澳大利亚房地产市场投资问题时一定要考虑到房屋的质量问题，严格把握好质量关，绝不出现豆腐渣工程。无论你购买的是澳大利亚房地产市场哪一种类型的房屋，都应该在购房前进行房屋检查与害虫检查，以确定房产质量与日后所需的维护工作。

3、投资回报率

当投资澳大利亚房地产市场时，长期的价值升高是必需的。但在单独的每年间，你可以收到房屋的澳洲房价回报。净回报(或损失)是一个数字，它能帮助你了解你的澳大利亚房地产市场投资进程。有人倾向于尽量减少持续支出与获得最大化回报率，但有经验的投资者往往会花钱维护房产的良好状况，这样不但吸引好的租客，获得高于澳洲房价平均水平的租金，房产空置时间更短，而且转售价格可能更好。

4、市场需求

在澳大利亚很多人选择租住房屋以此来减轻澳洲房价压力，所以出租房是一个很好的市场契机。在投资澳大利亚房地产市场的时候不妨往投资出租房方向考虑，也能获取不错投资收益。通常来说，只要是离市中心在30分钟左右车程内的区域或者交通联系比较便利的社区，他们的租赁需求都较高。因此，在这些地方购买大户型的房屋进行出租能够保证很好的澳大利亚房地产市场投资回报率。

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