进入2019年，脱欧的不确定、印花税调整的后遗症、市场中的观望情绪，多种因素共同营造了一个非常独特的房产市场环境。这种特殊的市场环境对大多数海外投资者来说意味着什么呢？刚刚过去的2018年中，在第一线与投资者接触的行业专家的感受如何？2019年还会出现什么市场变数？

带着这些疑问，本期《怿直说》连线国际领军的房地产服务机构莱坊(Knight Frank)中国国际投资部董事程怿，为各位投资者解读2019年置业英伦需要关注的投资要点。

《英国房产周刊》：回顾2018年的楼市，价格，成交量甚至折扣力度方面有哪些变化?分别释放什么信号?

程怿：去年全球的房地产市场都出现了一定程度的波动。但是房产投资的客户也分为几种，那伦敦市场来说，一种是纯投资的客户。这种情况下，这些客户是对未来预期的买进，而目前英国的脱欧的确为房产市场带来了不确定因素。这主要是因为投资这对于脱欧进程的心理预期存在差距。一些投资者认为尘埃落定前应该保持观望。另一种情况是，一些风险偏好比较高的投资者认为目前是一个投资的好时机。尤其是英镑汇率的下跌带来的投资红利，目前英镑对人民币的汇率比常规水平下挫了15%-18%，现在入市相当于打了8折。

这两类潜在买家组成了伦敦市场过去一年中最主要的两类投资态度。

但是我个人预判，在脱欧尘埃落定之后，伦敦市场的交易量会有一个报复性的反弹，这主要是由目前在观望的这部分客户的需求驱动的。相对来说，观望群体的比例较大，毕竟大部分人的胆子比较小一些。

再考虑到伦敦严重的供不应求局面，脱欧明朗后会刺激自住需求的刚需房买家的交易意志。

一旦交易量开始反弹，我相信价格也会随之调整。

《英国房产周刊》：近期国内买家情绪如何?有没有受到英国脱欧的影响？

程怿：价格的变化还要根据具体区域来具体分析。但目前的确是一个谈折扣的好时机。对于开发商来说，面对放缓的市场他们也会调整自己的销售节奏以及价格。

的确，在2016年6月脱欧公投后，伦敦市场没有之前那么火爆。从实际成交来看，目前投资者入市的折扣可能会更高一些。

据2018年全年莱坊接触到国内投资者，我们感受到大家的热情十分高涨。对于国内高资产的人群，他们也在关注不同的投资机会，而伦敦是可选的机会之一。当然由于部分投资者对伦敦的了解程度、知识面不太强，所以他们也还在不断的调整和学习的进程。

因为伦敦历来都是资产保值、增值的天堂。尽管资本增值的速度没有那么快，毕竟这里是一个成熟市场，和国内的快速增长期不具可比性。但相对来说，伦敦市场更为稳定。

从莱坊在国内主办的一些伦敦房产推介会就能真切地感受到国内投资者的需求和热情。去年10月我们代理的伦敦东2区的金淼水岸(Three Water)项目成交量就比较高。这个项目的优势在于总价不高，一居室起价在40万镑左右。与伦敦市中心的一些项目比，投资门槛相对低一些，尤其也比较适合第一次投资英国的海外投资者。

《英国房产周刊》：脱欧仍存在不确定性。展望2019年的住宅市场，市场走势预期如何?

程怿：虽然目前英国与欧盟之间还没达成脱欧协议。但目前来看就是基本三种情况，有协议脱欧、无协议脱欧以及延迟脱欧。

其实无论是欧盟还是英国，大家都不希望看到无协议脱欧的结果。所以我个人认为，在脱欧明朗后，市场需要消化一段时间，客户信息重新树立，待一切都回到正轨后，伦敦的市场会迎来慢慢的复苏。

预计消化期在半年左右。一旦客户看到脱欧尘埃落定，需要做投资决策，从准备自己到挑选项目买入都需要一个过程。

《英国房产周刊》：2019年有哪些区域将成为热点?或即将开盘的潜力项目值得关注?

程怿：在分析投资热点前，我更看重客户的投资需求，自住还是投资，选择的范围是不同的。

对于一些高净值人士，期待资产保值及稳定增值的客户，可以考虑伦敦一些传统富裕街区的稀缺新建资产。

比如伦敦传统富人区Hampstead的Hampstead Manor。项目位于绿树成荫的Kidderpore Avenue，距离繁华的Hampstead Village只有几分钟距离。该项目由房产开发商Mount Anvil精心打造，融入了当地的传统文化与迷人的自然景观。项目所在NW3邮编更是长期以来英国人最理想的居住地之一。

Hampstead是一个临近伦敦市中心最大的公共绿地Hampstead Heath的都市生活小镇。同时，Hampstead拥有丰富的优质教育资源。

对于那些需要借助金融杠杆，需要出租，有稳定现金流的客户，可以关注3-5区之间交通便利的普通刚需住宅街区。

比如位于东伦敦交通2区的金淼水岸(Three Water)，项目位于位于Bow Creek河、Lea河与Limehouse Cut三河交汇处，所在区域是伦敦发展最为快速的地区之一。同时，自然河景房和运河景观房分别增值24%和18%。

这里四周水域环境、地段优越、交通便利：6分钟步行至Bromley-By-Bow地铁站，10分钟步行至Langdon Road轻轨车站。

《英国房产周刊》：2019年，有哪些关键时间点值得投资者关注?近期市场中有哪些变化?

李嘉诚有一句名言，别人贪婪的时候我要谨慎，别人谨慎的时候我要贪婪。任何投资都有风险。

2019年如何把握投资节奏也要根据投资者自己对市场的预判来规划。但是有一点我要提醒投资者：量力而行。

做好风险把控。比如是全款买还是贷款买，不要做超出自己投资预算的冲动决定。

很多国内投资者都是利用杠杆在英国进行房产投资。目前在经济情况比较一般的背景下，价值脱欧还没有最终确定，银行对于一些项目的房贷成数比以前略有锁紧。对中国买家，房贷比例在60%-65%左右。因此，对于这部分投资者，在决策前也需要充分考虑到贷款方面的不确定性，做好充分的资金准备。我们建议客户至少准备好40%的房款，为自己留出腾挪的空间。