在中国的房地产市场经常会看到烂尾楼，开发商一边卖房一边拿买家的首付款进行建房，若因种种原因资金链断裂，则很容易形成烂尾楼，买家往往成为受害者。

而在澳洲，开发商受到严格的法律监管，通常只有在销售楼盘70%以上才能获批银行贷款，如果达不到销售标准，贷款无法批准，没有资金支持，房子根本不会开工建设，自然也不会形成烂尾楼。

此外，在澳大利亚购买期房的合同当中，都会有一项条款叫做sunset clause，即日落条款。在澳大利亚购买期房，合同中一般没有具体交房时间，但合同会写明一个最晚交房时间（sunset date），在超过了该最晚交房时间之后还没有能交房的情况下，买卖双方都可以终止购房合同。

有了此项条款，若开发商因资金、建筑进程等原因无法在最晚交房时间交房，买家可以拿回已经支付的首付款，来避免无限期等待交房的情况发生。

制定日落条款的初衷，是给予买卖双方一个相对确定的被合同约束的时限，新南威尔士相关政府部门为保证买方的合法权益，在2015年11月更是颁布了新的法令，对于卖方想要根据日落条款的规定来终止合同的行为，提出了新的要求：

• 卖方如果想要终止合同的话，必须给到买方至少提前28天的书面通知；
• 上述通知必须列明卖方想要终止合同的行为以及理由；

终止合同需征得买方同意，如果买方不同意或未明确回复，卖方必须获得澳洲高等法院的法庭命令，才能够继续终止合同的行为。

澳洲高等法院在考虑卖方希望终止合同的诉求时，会考虑包括但不仅局限于下列的因素：

• 合同本身的条款和约定；
• 卖方终止合同的行为是否合理；
• 卖方未能按时交房或延迟交房的原因；
• 所售房产的市场价值是否已经上涨；
• 终止合同对于买方的影响；
• 其他法庭认为相关的事宜

从新法令的细则可以看出对于卖方不得单方面利用日落条款解除合同，卖方若想解除合同需要证明其延迟交房是出于自身不可抗力的因素而导致的。

无论是严格的贷款批准流程还是日落条款，澳洲房产市场成熟的法律机制保证了烂尾楼不会出现，日落条款新法令更是规范了开发商解约的行为，对于期房的投资者也提供了更多一重的法律保障。

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