说到如何投资房地产，笔者在自己亲身体验或者在与众多房产投资者的接触中得到了很多经验和教训，这是我最想和大家分享的。而在投资房地产里面最重要的一点就是, 你只投资在购买第一天即能让你受益的物业。这也是著名畅销书作家罗伯特.清琦在撰写的书籍里面谈到关于投资房地产的一个不二法则。

很多时候我们会遇到一些投资项目，其优势是未来项目所处区域将会有大型基础设施以及配套建设，因此有巨大的增值潜力。而此类型物业在过去曾经让很多投资者受到了损失，因为他们投资的物业性质有点像买股票，都是投资在未来。

在澳洲，政府每年都有大量的市政规划，而时常会遇到资金何时到位的问题，有不少大型规划最终都因为种种原因而迟迟不能动工。对于投资者而言，如果投资此类型的物业，将会面临两大风险：首先，在政府规划交通枢纽以及配套设施没有动工或者完工前，或许你所购买的投资物业已建好并交房。你将会面临较高的出租空置率以及低租金回报的风险。因为租客最看重的是交通以及完善的饮食、购物等便利。而这些区域由于存在以上的不足导致租客需求降低并影响租金的水平。其次，由于你所投资的项目属于该区域较早建成的物业，在贷款估价的时候会因为难以找可比较物业记录从而造成估价偏低。这会让投资者支付额外的首期款，直接造成了投资者资金方面的压力，甚至出现因为无法筹集额外款项而不能交接房产以及损失首期款的现象。

其实投资房地产与经营生意一样，现金流的控制远远比物业增值重要，正如以上的情形，何时增值你不能确定，有不少投资者在没有等到物业增值的时候，便由于空租或者是租金回报低等因素，无法支撑而被迫出售物业。因此，相对安全和保险的方式是投资已经拥有完善的交通和配套，同时因为人口增长的因素政府继续扩建或增加配套的区域。这样的投资物业既可保证低空置率以及拥有良好的租金回报，同时由于持续的政府投入从而有长久的增值空间。

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