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英国脱欧结果目前还不明确， 请问主编对于英国脱欧谈判接下来的情况有什么见解？

脱欧谈判在当前遇到了几乎是最后的一个瓶颈，就是北爱尔兰边境问题。如果这个问题上跟欧盟达成共识，那么脱欧就剩下英国议会表决投票的最后一个环节。

但在英国正式脱离欧盟之前，英国楼市仍将处于一个不确定期，就是英国脱欧是否明确。

无论是大到英国经济的总体，还是具体到楼市，都需要一个明确的脱欧结果。至于说是有协议的按秩序“软脱欧”，还是无协议的“硬脱欧”，差别将是正式脱欧之后的波动情况的不同。

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针对不同的脱欧结果，对楼市会有怎样不同的影响？

如果是有协议脱欧，受系统预期的向好影响，楼市将平稳回暖；但受届时英镑的升值，却会压抑海外投资者的积极性。

如果是无协议脱欧，房价将出现大幅震荡，有几种可能：

一种可能是，出现类似2007年次贷危机爆发后短期内房价大幅下滑的可能。但正如2018年首次购房者呈现历史高位的现象，由于英国尤其是伦敦楼市总体上长期供不应求的关键要素决定了，对于收入状况较好的买家而言，将会积极入市抄底。

第二种可能，受到英镑在正式“硬”脱欧后短期的再贬值的窗口期，对脱欧后英国长远发展有信心的海外买家抄底。

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有数据显示，在英国脱欧结果尚不明确的情况下，伦敦楼市仍有国际买家持续买进，您怎么看待这个问题？

确实是不论英国如何脱欧，伦敦楼市都正在受到国际买家的持续买进。最新的数据显示，英国脱欧谈判期间，来自欧盟的买家非但不担忧英国脱欧，反而趁机抄底，欧盟买家仅次于英国本地买家，占比19%，比2017年下半年的10%大幅上涨。充分显示脱欧给大量买家创造的机会。如何从短期的波动中发现机会，考验着投资者的智慧。

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英国针对海外买家即将征收1%的“海外买家印花税”，您觉得还有哪些政策细节需要关注？

英国政府已经公布了针对海外买家征收印花税的征求意见稿，海外买家印花税将按1%的税率征求民众意见。征求意见的截止日期为2019年5月6日夜11:59。征税的进一步细节将于征求意见结束之后公布。

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您觉得1%的税率合不合理？

英国的海外买家印花税是发达国家里最晚出台的，也是完全出于英国国内部分买不起房子的选民的压力而出台的政策。对于英国政府和选民来说，是合理的；对于海外买家而言，当然是不合理的。但和香港、加拿大、澳大利亚等国家动辄两位数的税率相比，英国的1%税率，仅仅是个象征性的税费。

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该项税费虽然还未开始实施，但仍有投资者比较担心对房产的影响，对此您有没有什么好的建议？

无论海外买家印花税何时执行，我都认为：认真选择一个好的投资项目，远比担心1%的印花税重要。道理很简单，如果纠结1%的印花税，匆忙间选择投资了一个潜力不太好，或者某些方面不理想的项目影响到保值增值，就得不偿失了。

在伦敦楼市，好的项目能在短短的时间里轻松上涨较大的幅度，1%的一次性成本很快就能成为可忽略不计的。

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2019年英国将面临诸多变化，您觉得伦敦的房产市场是否还值得投资？

2019年是英国脱欧最关键的一年，英国将面临一些新的不确定性。但是从英国的制度稳定程度看，无论有什么变化，伦敦楼市的基本行情并没有本质的改变。

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那您能从客观方面为我们举例说明么？

可以。我这里至少有几个客观的现实依据可以说明。

首先，伦敦房产的本地居民需求的严重供应不足局面，不会因为当前的脱欧等形势有所改善，反而会更加严重。再加上国际买家对伦敦房产的持续需求，按照市场经济最最基本的规律，伦敦房产将持续呈现需求旺盛、价格稳定上涨的趋势。

伦敦地区每年新建住房约为3万套，远远无法满足每年新增逾6万套的实际需求，导致大量居民不得不合租或居住在更外围的通勤城镇。

住房严重不足的趋势，意味着伦敦楼市几乎不存在泡沫，进一步坚定了本地自住买家或国家投资者持续购买的信心。

其次，因为供应不足的日积月累，英国房产的居住属性非常强，尤其是伦敦地区，所有约340万套住宅房产的空置率，仅仅0.6%。英国最大的房产网络Rightmove的一个统计显示，全伦敦所有出租房产的满足率在98%。从不同角度印证了伦敦绝大部分房产的刚需性。

第三，英国楼市租金能轻松还月供贷款的现象。2007年次贷危机之后，英国央行切实吸取教训，对出租房按揭贷款出台了非常严格的监管政策。央行规定银行必须确保房产月租金收入必须达到月供款的135%到145%，决定了投资业主们几乎不会出现断供的情况发生。即使平均房价下滑多少，只要房产处于出租状态，几乎不会出现抛售或甩手给银行的情况。

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从您列举的客观现实来看，我们可以直接理解成伦敦市场还是值得投资的对吧？

嗯。从推动需求和价格上涨，以及市场风险规避的双向保障分析，伦敦房产都是值得投资、并且长期持有的。

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很多买家们都想了解，从您的角度来看，投资伦敦房产，如何挑选项目？

伦敦房产以及全世界房产投资的最基本原则，都是地段、地段、地段。

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您能具体为我们分析下么？

按照英国权威机构的统计分析，具备快捷通勤的轨道交通站点、社区拥有独具特色超市、拥有大量露天座位的餐厅或酒吧、周边街区有较大规模升级改造项目、年轻的职业人士趋之若鹜、周边学校优质、以及治安等综合环境良好的区域，都是值得投资的房价升值潜力区域。

在伦敦这个市场，挑选项目在地段的基础上，还要考虑买房的具体目的，是用于自住，还是纯投资买房出租的目的。

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如果买房是为了自住，要怎样挑选？

用于自住的房产，通常是沿着自己经常通勤的轨道交通线路(包括地铁、火车、城铁、轻轨、电车等)的站点，最好是不用换车的直达线路沿线，最多换乘一次的沿线站点选房。

自住房产距离站点的步行距离，最好不超过15分钟。还要充分考虑房产周边的社区环境、购物餐饮、医疗等公共服务配套。为子女教育目的的自住，学校一定是最重要的考虑。

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那如果是为了投资，在选择上又有什么不同么？

用于出租的纯投资房产，距离轨道交通站点的步行距离，最好不超过10分钟。一方面确保房产的保值，另一方面确保在出租市场的竞争力。

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那如果希望自己挑选的项目，房价有大幅度上升的潜力，该注意什么？

在自住和出租两个方面差别之外，如果希望房价有大幅上涨潜力的投资，需要选择有明显、明确升级改造项目的区域。这可能意味着该区域之前的状况较差或者口碑并不好。

在伦敦，成熟完善的社区，房价通常是跟大的行情变化的，保值的基础上不会有特别明显的额外增幅。也只有哪些配套或居住环境曾经不太好的区域，在升级改造的过程中，才会有超出平均行情的涨幅。

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非常感谢您为我们带来的精彩分享，相信一定让关注伦敦房产动态的投资者们受益匪浅！

总体而言，在英国伦敦投资购房，需要明确自己的目的和目标。选择有实力有诚信的机构提供专业的指导，在确保自己投资安全的基础上，实现最大程度的回报。高力国际作为您身边的海外房产专家，为您提供全方位的置业服务！