【科普】房产投资:澳大利亚 vs 中国,澳洲投资与生活资讯微信公众号文章

1.产权概念不同

产权包括财产的所有权、占有权、支配权、使用权、收益权和处置权。

　　房屋产权是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。房屋作为不动产与土地是不可分割的一个整体，房屋在发生转让等产权变更时，必然是房地一体进行的，不可能将房屋与土地分割开来处分。

　　国内房产仅包括70年的使用权，并不包括所有权(参见土地管理法，即土地使用权未到期国家也可征用)。在澳洲，房屋和土地买卖是分开处理的。买独立别墅的时候签合同，签的是土地与住房打包合同，先签土地转让合同，再和开发商签房屋买卖合同。如果买家有更多要求，也可以先买好地，自己找设计师设计，再交由政府审批。如果买公寓，也是有土地所有权的，叫共有土地,就是和别人共有的，能省去很多麻烦和每年一付的土地税。

　　产权决定了在买房时银行的贷款机制和还款策略，这在后面会讲到。

2.增值潜力不同

我国经济的快速腾飞带动了房产市场的迅猛增长。数不清的人靠房地产或者简单的倒卖房屋奔了小康，致了富。听朋友说，上海房价增长最夸张的时候三个月翻了一番，只能让人后悔自己当初没有赶上。谁让房地产是先买的人赚后来人的钱呢？

　　在澳洲，房价的走势却是相当稳定的，年增长7%—10%，大约7—10年翻一番。尤其是自九十年代开始，在全球经济宽松的大背景下，增长尤为迅猛。这主要是由白人文化导致的，外国人喜欢租房更胜于买房。澳洲居民中有近30%的人租房住。然而，近几十年源源不断的新增移民为澳洲带来大量的住房需求，也带来了购房安家的观念。每年2.1%的人口增长极大的拉动了内需，刺激了经济。这些移民中，又以中国人做出的贡献最为巨大。

　　澳洲房价的涨幅虽然不如中国，但是这也正是成熟市场的表现。正是因为租房文化的盛行，澳洲房地产产业相对于其他国家也更加健康，风险相对较小。

3.风险性差异

空置率(vacancy rate)

　　空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。它是衡量一个国家房地产产业是否健康的标准之一。按照国际通行惯例，商品房空置率在 5%---10% 之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在10%---20%之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在20%以上为商品房严重积压区。

　　空置率在10%-20%便是空置危险区，上海的是60.2%，北京的压根就不敢按面积算，算的是空置房/总房数。官方统计，全国空置房起码需要42年才能消化。也就是说按照正常的经济体制，在42年内，房价就算不跌，也没有理由继续上涨了。以澳洲最大的城市悉尼为例，空置率是多少呢？ 1.6%—1.8%浮动。

　　上文提到，30%的澳洲人租房住。因此，在澳洲买房，完全不会担心租不出去。因为一百套房子里只有一两套房子没人住，也许还是极为偏僻的个例。

　　对于留学生而言，多数人都有过租房的经历。数十人排队抢一套房子的盛况并不鲜见。人多房少，供小于求，这就是澳洲各个城市乡镇的真是情况。

租金回报率 ROI (return on investment)

　　简而言之，租金回报率就是每年的房租除以房价。调查显示，目前在北京、上海、广州、深圳等四大一线城市，普通住宅的平均投资回报率均小于 3.5%。其中，北京的投资回报率更低，除了北部区域一枝独秀外，其他大部分区域都在2.5%以下。北京并非孤本，上海整体租金回报率仅2%—3%。

　　与之形成鲜明对比的正是澳洲房产的租金回报率。悉尼房产的租金回报率保持在在5.3%左右。

4.政府立场

　　上文提到不算政府补助和退税收入，ROI已经是5.3%，已经略微高于现有贷款利率(4.89%)。因此，在澳洲，租房住还不如自己买房。可是，澳洲人推崇自由与提前消费，甚至七十几岁的老太太，拿着政府养老金还每周出去打工，就为了一个人住在manly beach，图的就是这个范儿！政府犯愁了，“求求你们了，买房子吧，我给你们钱，一次性给一大笔，每年还退一笔！买了房，你好我也好。我这能刷数据，能降低养老负担，你能捞一笔，还不算你们遗产税！买吧买吧，再不买都让中国人买没了！”

　　不是夸张，上面所述句句有理有据。在新南威尔士州，首次置业者购买65万(房屋中位价)以下的新房或楼花，将获得1.5万澳元的补贴，该补贴将于2016 年1月1日起下调至1万澳元。在昆士兰州，首次置业者从2012年9月12日起可申请1.5万澳币政府资助，但房价总额不得超过75万澳元，而且必须是新房或者楼花。如果房价总额低于40万澳元免去印花税。而维多利亚州政府从2013年7月1日起开始推行新的首次置业者补贴，补贴金额为1万澳元；此外还将印花税的优惠比例提升至40%。

5.贷款

贷款难度

　　在澳洲，房产投资者向银行申请贷款的难度要低的多。即使是留学生也可以申请贷款，留学生虽然没有收入或是收入较少，但是可以以父母为担保人，以担保人的收入来担保你的贷款。在经过BROKER的专业指导之后，一般都可以申请到80%的贷款。这些专业指导包括Cancel你的信用卡来降低信用违约程度等。不需要额外的抵押物，房子本身就是你的抵押物。这足以说明银行业对澳洲房地产市场具有充足的信心！试想，如果你的还款能力出现问题或者破产，银行只需收回这套房产，并以当时的价格对外竞拍。资本主义的银行是不会承担太大的风险的，银行敢于这么做只能说它有把握回收之后的市场价格肯定高于它放贷时支付的价格 (贷款利率只比存款利率高一个百分点)，是赚钱买卖！要知道，悉尼平均每周有十套房产被银行收回再拍卖……房产泡沫的说法不攻自破。

　　并且，最近的种种经济指标和数据指明，澳洲房产泡沫的确很少。澳大利亚是目前为止仍然保持标普、惠誉和穆迪AAA主权评级的唯一发达国家。尤其在这个欧债与美债危机愈演愈烈的时代里，澳大利亚2011-12财年预算赤字占GDP的比重大致仅为3%。澳元甚至已经具备了部分避险功能。即便是十年一遇的经济危机，对澳洲房产市场也并没有过可见的冲击，原因是房产市场占据了平衡澳洲经济发展的角色。每当对世界经济有不安定预期时，澳大利亚政府便会采取一系列措施鼓励房产市场，刺激内需。这些政策包括降息、政策性补助等。

贷款首付

房屋贷款在投资上起了金融杠杆(Leverage)的作用，俗话讲以小博大，四两拨千斤。用较小的投入博取较大的投资收益。尤其在租金与贷款利息持平的澳洲，首付当然是越低越好。购买澳洲房产首付最低仅为10%。反观国内，05年开始国务院下令，个人住房贷款首付提至30%，第二套房贷首付不低于50%。如果购买的第二套房用做投资用途，及出租，那么在理论上已失去了投资价值。因为《穷爸爸富爸爸》说“单纯预期房屋增值获取收益是不理性的不正确的投资”。

对澳洲房市稍作了解的留学生家长开始打起了“以房养学”的算盘。的确，以今年悉尼房屋中位价两房60万为例，(2012年的数据）购买楼花的订金只需5%—10%，即3万—6万澳元，一个留学生不到一年的学费+生活费。两年后楼盘竣工，按照年增长7%计算，房屋已增长至68.4万，加上1万澳元的投资者政府补贴，获利将可能是两年的学费。其后如果将此房用于自住，付的是和房租差不多的贷款，得到的将是一套房子。如果将此房用于出租来抵消贷款，找个房价高的年份卖掉，得到的将是大笔的回报.如果一边自住，一边将此房的主卧租出去，自己住小间，每年给租客涨房租(贷款是不会随房价涨的)，既节约了自己的房租，还将得到卖房时差价回报. 当然了，在这样一个讲求专业的国家，一定要找个专业的贷款中介帮助实现贷款，专业的律师维护最大权益，专业的会计会帮助避税。

只付利息

　　澳洲的银行是允许购房者只还贷款利息不还本金的！为什么可以只还利息？参见上文产权的问题，国内房屋使用权 70年，所以当然要在房屋使用的期限内把钱付清，不然不是等于白用了？而澳洲的房屋是私有财产，即forever,无限期，那么你想什么时候还清就什么时候还清！

　　第一，既然购买不动产是一种投资，那么利益最大化风险最小化就是我们的诉求。投资者有风险喜好和风险厌恶之分，及对投资项目的信心强弱不一。如果没信心，就少投钱，将多余的钱放自己口袋里。如果很有信心，那不如拿钱在其他地区多买几处房产，既实现了利益最大化又分散了风险。第二，只还利息还能使每年的账面亏损最大化，退尽量多的税回来。反之，还清以后，租金收益超过了折旧了需要交税怎么办？不仅不能退税还得因为投资盈利而上税！

　　通常贷款银行都会帮你开一个对冲账户，存款利率与你当前的贷款利率完全一致。简单的说把闲钱放进去，按天计算帮你抵消房贷，因为是自己个人的活期属性账户，你随时还可以随时取钱出来，只要保证账户里余额足够每月还款。

再融资

当房价涨了以后，例如60万的房子涨到了70万，那么，可以用这10万的涨幅向银行申请再融资。拿这“隐形”的10万作为第二套房子的首付， “免费”购买第二套房产。以此类推，每隔几年便可以向银行申请再融资，轻松走上投资理财的正确道路。这就是西方版的母鸡生蛋，蛋变母鸡的故事。在发达国家，想要一夜暴富的几率非常低，巨额的财富往往都是通过几代人的努力慢慢积累起来的。掌握了正确的投资理念，每个人都可以生活的很好。

6. 买卖体制不同

澳洲历史不长，制度却很严谨，大部分沿袭了英国的传统。这体现在各个领域，包括房屋买卖市场。比如说第三方制度。业主和买家是不会见面的，整个买卖过程都将通过第三方——中介完成。在买卖双方的律师配合下，由中介为双方交换合同。当然，联系律师、邀请贷款中介帮助贷款等一系列繁琐的工作也可以委托给中介来做。甚至，因为中介有较大的议价权力(集合买家，相当于团购)，有时可以向开发商为买家争取利益。

　　提起中介，国人往往会闻虎色变。这是由于国内中介的种种不规范不道德行为，缺乏有效法律机制的监督。在澳洲，情况是截然不同的。要想进入房地产市场，哪怕只是做拿钥匙开门带人看房子的工作，也是需要职业资格认证的(Real Estate Registration Licence)。

　　随着职位的提升，权利变大，还要强制性的接受相关课程的再教育，考取各种证书。入门的Licence主要是培训职业道德和法律的相关知识，课程为期一周，加上考试直至Fair Trading下发执照，总共要两至三个月的时间。正规培训的费用大概为700澳币左右。课上会有很多案例分析，大概都是讲做这行很危险，随时有可能被起诉，所说的任何一句话都有可能被作为呈堂证供。夸张的话不懂的事不能说。有些话不说也是不允许的，信息透明是很重要的一条，比如屋里死过人，下水道会堵，旁边要盖个房子挡光，必须要说。否则中介就是唯一责任人。中介进入公司以后往往还有三个月到半年的培训期，因为现代人对中介的要求越来越高，不但要掌握房产知识，还要对财务、经济、结构、材料甚至风水有所了解。