中国对EB-5的需求如何让令市场减速

当中国人对美国房地产投资表现出兴趣时，这其实是一把双刃剑。

好消息是，中国富人急于抓住这个只要投资100万美金到美国企业就可以买到绿卡甚至公民的机会。去年，全球一万张EB-5投资移民签证中，超过85%的投资者来自中国，远远高于其他任何国家。

从技术上讲，为了公平起见，这项计划要求每个国家通过此渠道获得绿卡的人数不超过这个类别可分配绿卡的7%，但是除中国外，没有任何一个国家接近这个比率。

有益于中国经济的增长以及加拿大投资移民的关门，中国申请人在2014年瓜分了每年1万张美国投资移民签证中的8,300多张，与10年前中国申请人仅占总申请人数的13%相比，现如今中国申请数是呈指数增长。

这些投资，将为一些大型房地产项目的融资，比如位于迈阿密市区总投资为4.3亿美金的Skyrise塔项目，其将会有2.7亿美金的外国资本投入。

但问题在于：不断涌入的申请已经阻塞了系统，加上审批时间的延迟，使得房地产商和其他美国商业企业迟迟未能获得通过EB-5融资的数十亿美金，因为这些申请人还都在等待审批。

“排期的影响之一是中国投资人可能希望延迟注资进项目的时间”，纽约Akerman公司企业实践部门的合伙人Rogelio "Roy" Carrsaquillo说道。

EB-5签证计划，可以追溯到1995年，但是直到2008年美国因为经济危机导致传统贷款收紧，才使得EB-5变成一个主流的夹层贷款融资来源。EB-5计划，允许外国贷款人（投资者）投资50万到100万美金（TEA地区与非TEA地区区别）到美国的商业企业中创造或者保留至少10个2年的全职就业。相对应的，这些投资人可以获得美国的永久居留权。

在美国国内贷款市场紧缩的情况下，EB-5计划给房地产项目带来新的希望。EB-5一共为美国南部融资了65亿美金，从2005年到2013年为美国创造了13万1千多个就业。

不过对于South Florida的开发商来说，虽然日渐依赖这种外国资金作为主要融资来源的方式，但是移民的排期可能会导致建筑工期的延迟，影响项目融资架构，因为，为了不影响项目的进展，开发商要找到一个补充的融资方案，譬如从传统贷款人处获得过桥贷款，以此来平衡移民进展缓慢对项目造成的影响。

申请人递交I-526申请是EB-5计划的第一步。截止2014年6月，将近1万零400个申请处于待审核状态，鉴于大多数申请人都会为自己的配偶和子女同时申请签证，所以实际需要的签证数量远高于这个数值。

“现在整个的问题并不是签证已经用完，目前还有很多签证，只有中国投资人面临排期的问题，”Akerman公司在迈阿密办公室的律师Scott Berttridge说到，“其他国家的投资者可以继续提交申请，不会有任何的问题。”

在距离今年财年结束还有几个月的5月份，美国政府宣布因为中国投资者所获签证已经到达上限，中国投资人签证将进入排期以便其他国家的投资人可以正常获得签证。

EB-5签证对中国申请人的正式排期是两年的时间，从2013年5月1日开始，优先日期在此截止日期之前的投资人将不受影响，今年可以继续他们的签证进程。在此日期之后的申请将可以在下一财年开始的10月1日得以重启，不过申请人还是要根据签证发放的情况进行排队。

潜在的替代方案

对于一些开发商来说，中国资金已经是他们的第二选择，riverapoint开发集团的CEO Rodrigo Azpurua就是其中之一。

Azpurua在2010年依靠中国投资者融资到了在Miramar和Doral的2个写字楼项目一半的资金。但是由于南美和欧洲对美国投资兴趣的激增，使他从中国之外为他的3个南佛罗里达州项目募集了6千5百万美金的资金，而最初的募集目标只是1千5百万美金到2千5百万美金之间。

不考虑投资者的国籍，EB-5真的是一个相对便宜的融资渠道，一般的银行贷款以及私募基本都会要求至少10%的年回报，而EB-5资金的利息只是这些的三分之一不到，一般是1%-3%。

对于开发商来说这是一个很划算的事情，这也说明大多数申请者觉得可以获得绿卡就是他们投资的公平回报。

大多数的中国富人申请移民的主要动力，是为了子女今后可以在美国知名高校接受教育，鉴于此他们已经找到一种策略来对付签证的排期。

“大多数申请者直接让他们的子女作为主申请人，”Azpurua 说。“以前他们会等到孩子19岁，但是他们现在在孩子17岁时就会让他们做主申请人。”

对于开发商来说，他们可以继续通过EB-5来融资，但是他们要把目标放在那些愿意耐心等待排期，且不会被相似投资移民项目（比如澳洲投资移民）吸引的投资者。

“你一定认为排期会产生影响，但是我的理解是，现在排期还没有成为中国市场的主要影响因素，”Arnstein & Lehr的合伙人Ronald Fieldstone说到。“中国市场还是很有生机的。我想现在大家的心理主要还是观望为主。”

今年5月，当Fieldstone来中国的时候，他发现投资者对于一条可以让投资者跳过临时绿卡直接获得永久绿卡的提案十分兴奋。

在现有的EB-5方案下，申请人将先获得一张有效期为2年的绿卡以便他们可以尽快移民美国。如果2年之后他们的项目可以创造出足够的就业以及满足其他的一些必要条件，他们就可以申请调整身份变为永久居民。但是新的提案可能会允许投资者在满足条件的情况下直接变为永久居民，如果是这样，即便现在有排期，投资者也会在和原方案差不多的时间变为永久居民。

这项由Patrick Leahy和Charles Grassley，两党参议员共同提出的提案表示允许那些已经通过I-526的申请人，在满足成为永久居民的条件后可以跳过临时居留的部分直接申请成为永久居民，就算因为排期使得投资人前两年不能申请临时居留也不会影响他获得永久居留的时间。

“这是一个明显针对排期而提出的一个很意思的妥协，“Fieldstone说到。“但是对于投资者来说，尽早投资、尽快排队，才是最重要的。

来源：EB5sir 原文来源：dailybusinessreview.com。