纽约皇后区Astoria大道地产项目集资开发计划,美国凤和陈投资移民微信公众号文章

项目说明

项目位于纽约市皇后区Astoria大道，隶属于Astoria。项目土地面积为50尺 *99尺，预计建成一幢六层的地上住宅公寓楼和一个地下室，共计十二户住宅单元，每层两户，每户建筑面积约1000平方尺。准备统一按照两室两卫设计建造，作为高档公寓使用。每个单元独立产权，业主可以自用，也可以选择出租或者出售。地下室建筑面积约3000平方尺，可以做健身房，诊所或者幼儿园，老年活动中心等用途。完工后的项目总面积约为13,000平方尺。

皇后区是纽约市面积最大的行政区，也是全美种族最多元化的行政区，区域内人口增长迅速，且即将超越布鲁克林成为人口最多的区域。过去荷兰籍的移民居住在此区，近年不少中产阶级正纷纷涌入，正如人们以前热衷于搬进布鲁克林一样，皇后区成了下一个潮流前哨。虽然省钱是人们搬到皇后区的一大主要动力，但是，房价（包括租金）的不断攀升让众多业主和投资人看到了希望。

项目所在地Astoria (阿斯托利亚) 位于皇后区的西侧，与市中心曼哈顿仅一水之隔。区域内公共交通系统十分发达，MTA地铁N/Q/N/R等线在此下设了众多站点。州际高速公路I-278与城际干道Northern Blvd于此贯穿。La Guadia Air Port（拉瓜迪亚）距离该地仅十分钟车程。阿斯托利亚与南面的Long Island City (长岛市)一起，组成了皇后区西岸一道靓丽的河岸风景线。这里的楼盘到处都住着年轻夫妇和家庭，相对曼哈顿较低的房价和便捷的交通，阿斯托利亚成为了众多都市年轻人租房和购房的首选，他们同时也对这个社区未来的发展满怀期待。

紧邻阿斯托利亚南沿的Long Island City (长岛市)具有同样的地域特征，这个区相对阿斯托利亚更靠近曼哈顿的Mid Town(中城)一些。长岛市目前的地产开发已经接近饱和，而房产的市价也直逼曼哈顿的价格。地产的发展通常会在地域上表现出联动效应，目前这个趋势正逐渐影响着阿斯托利亚的发展，是开发商进驻的一个较好时期。从租金上来看，长岛市新建豪华两室两卫的公寓的租金在每月3500-4000美元。阿斯托利亚地区离长岛市距离只有10分钟左右的车程，目前新建豪华两室两卫的公寓的租金在每月3200-3500美元。本项目的高档公寓预计租金在每月3000美元左右。

阿斯托利亚&长岛市区域地图

公寓内部细节

本项目将提供两室两卫的标准设计格局，开发商为每一户都进行了体贴周到的布局，可享受到充足的阳光和新鲜的空气。1000平方尺的居住空间，10英寸宽的硬木地板，10英尺高的天花板等等，将为您提供纽约东河畔无以伦比的居住空间。

厨房细节

定制哑光橱柜
工作台面和后挡板——哑光大理石
台下不锈钢双槽洗涤槽并配备拉丝不锈钢龙头
30”定制嵌入式冰箱
不锈钢烤箱
30”不锈钢嵌入式灶具
24” 定制嵌入式洗碗机
28”不锈钢风罩
集成式不锈钢微波炉

浴室细节

定制哑光浴柜
工作台面和后挡板——哑光大理石
地板——2’ X 2’磨砂大理石面砖
墙角——磨砂大理石地砖
淋浴区地板——2” X 2”磨砂大理石面砖并镶嵌图案
淋浴区墙面——2” X 2”磨砂大理石面砖

销售和收入预测

假设

a. 根据当前周边地区同类型公寓的销售行情，假设每平方尺的平均售价为800美元，以下为相应参考链接：

http://streeteasy.com/building/plaza-21/1c?featured=1

http://streeteasy.com/building/plaza-21/3k

http://streeteasy.com/building/26_20-21-street-astoria/3a

http://streeteasy.com/building/newton-towers/8d

b. 地下室的销售，假设每平方尺的售价为400美元

本项目由于采用的是集资建房的模式，如果按照计划集资成功，每个单元在建成后将分给参与集资的投资者，不存在销售的问题。以上销售和收入预测只是用于参考。

项目管理团队

贾俊辉工程师

贾俊辉工程师将负责本项目建筑工程设计和施工总承包商。他是EGA公司（http://engineeringgroupassociates.com）两大合伙人之一。贾先生是美国西弗吉尼亚工程设计学博士，拥有十余年的设计、研究、施工经验。他同时也是纽约，新泽西，宾夕法尼亚等六个州的注册工程师和哥伦比亚大学、普拉特学院的建筑系教授，曾在学术界发表过多篇影响深远的论文。贾先生在纽约大都会地区已成功完成多个地产项目，熟悉公寓项目开发的整体流程。贾工程师拥有自己的工程施工公司，将作为本项目申请银行贷款的担保人。EGA公司的另一个合伙人是来自前苏联的犹太人，拥有30年的建筑工程设计经验，曾经参与设计苏联的奥林匹克场馆。凤律师和贾工程师将作为管理方一起出资认购最后剩余的一个单元。

Ken Hudes设计师

Ken 是纽约Atelier 建筑设计公司（http://atelierny.com）的创始人之一，1990年毕业于杜兰大学建筑学院，1995年荣获加州大学洛杉矶分校建筑硕士学位，拥有20年的建筑设计经验，是美国建筑设计师协会纽约州和新泽西州的注册设计师。目前主要专注于公寓楼和写字楼的工程设计，自Atelier成立以来已协助客户完成近百个中小型项目的设计开发，项目地点主要主要集中在美东和日本。Hudes先生同时将作为本项目的项目管理顾问，负责项目设计施工的全程咨询和监督。

凤晖律师

凤晖律师毕业于美国汉密尔顿学院（Hamilton College）获得经济学学士学位，1997年毕业于美国哥伦比亚大学法学院, 获得法律博士学位。曾历时四年在国际知名律师事务所从事跨国商业融资法律业务。2001-2003 在达特默斯- 塔克商学院获得工商管理硕士学位 (MBA), 在华尔街从事投资业务多年。 2005年在纽约创立了凤&陈律师行（http://www.fenglaweb5.com），目前已协助数以百计的海外投资人投资美国地产项目，对美国地产业类似项目的融资渠道和程序有充分的经验。凤律师和贾工程师将作为管理方一起出资认购最后剩余的一个单元。

项目开发模式

1. 本项目属于集资建房。整个项目预算造价587万美元（见详细的工程预算表）。另外为了保证工程不会因为缺少资金而停工，在设置3%的工程意外费用备用金。此备用金在工程完工后没有用完的部分将按照出资比例退还给投资人。所以集资建房的总费用为587*1.03=605万美元。平均每个单元60.5万美元。但是因为5层的单元带顶层露台，1层的单元带后花园，所以每个单元的定价不完全一样。先投资的人优先选择单元。
2. 本项目为一个5层高的带电梯的现代公寓楼。每层为2个单元，每个单元建筑面积大约1000尺，为两室两卫户型。另外带一个3000尺的地下室。
3. 每个单元的定价如下：

a. 501和502单元：5层的2个单元因为带有接近1000尺的露台每个单元定价70万美元。

b. 101和102单元：1层的2个单元因为带有接近2500尺的后花园每个单元定价70万美元。

c. 201,202,301,302,401和402单元：每个单元定价54.17万美元。

总计605万美元。

4. 其他投资者按照以上价格优先预定单元，剩余的最后一套单元由项目管理团队认购出资。
5. 每个单元都是独立产权，在项目完工拿到入驻许可证后，投资人将获得产权证书，可以决定自住，出售或者出租。
6. 本项目地下室的产权将作为项目公司的开发利润归项目管理公司所有。其他投资人不参与分配。

关联交易披露

本项目成功的要点是融资和工程两个部分。融资部分由凤晖律师负责。凤晖律师同时负责项目的法律文件，会收取正常合理的法律服务费用。贾俊辉工程师会负责项目的工程设计和施工，会得到正常合理的项目总承包商的利润。贾俊辉工程师参与过上百个工程的设计，负责并监督过几十个工程的施工，将作为本项目申请银行贷款的担保人。

第三方核算监管报告

本项目会聘请一个第三方监理公司独立为投资人提供类似的工程预算的核算和监督资金使用的报告。这个费用大约是3-4万美元，由项目公司承担。

项目投资程序