【投资常识】EB-5资金占比与项目资产负债率,美国投资移民EB5经验谈微信公众号文章

一个EB-5投资项目的内在质量，既是移民公司在引进该项目时的考察核心，也是客户在选择项目时的考虑重点。判断EB-5项目质量的指标有多种，今天谈一下资产负债率。

为什么资产负债率是最重要的指标之一？举例来说，当一个项目的EB-5资金只占该项目总价值的10%的时候，是不是可以反过来说明EB-5资金有10倍的项目资产做保障呢？答案当然不是，除非这个项目中除了EB-5以外没有任何其他债务或银行贷款。看看下面的三个图，在这三个柱图中，EB-5都只占比10%。金色代表开发商的本金，绿色代表EB-5资金，红色代表银行贷款等高级债务。本金、EB-5资金及贷款的比例和优先位置分别如下表：

在三个项目模型中，均可以说EB-5资金的占比“仅”为10%，项目总价值为EB-5资金的“10倍”，但EB-5的地位和安全性却有本质上的不同，所以如果我们用交通信号灯的红黄绿来区别它们的安全性：

1. （绿色）项目一：除了10%EB-5资金外，项目其他90%资产全部为开发商本金投资，最安全的资本构成，可以真正称作“项目价值为EB-5资金10倍”的项目。

2. （黄色）项目二：除了10%EB-5资金和20%的开发商本金外，还有70%的银行贷款，项目的“净值”（项目总价值减去银行贷款后）为项目总价值的20%，同时银行贷款具有优先地位。这样的资本构成，风险性要大于项目一，但小于项目二，实际风险如何要具体项目具体分析，不能一概而论，因为评判一个项目质量优劣的指标有多重，没有任何单一的标准是决定性的。这种资本构成反映了目前市场大多数EB-5项目的情况，只是各种比例有所不同。

3. （红色）项目三：除了10%的EB-5资金外，还有90%的银行贷款，无任何本金投入或项目“净值”，这对EB-5来说是风险性最大的资本构成方式。

综上，大家可以看到，虽然这三个项目都可以说EB-5资金的占比‘仅’为10%，但“项目总价值为EB-5资金的10倍”这样的表述，如果是要用来证明EB-5资金是非常安全有保证的话，则是完全不对的。抛开项目中的贷款数量、项目的负债率、及不同资金的优先顺序，来谈论项目的EB-5占比是不准确的。一个EB-5项目，必须经过层层的专业分析，才能正确评判它的可靠性。项目的负债率是其中最重要的指标之一，但不是唯一的指标。其实，EB-5投资与其他各种投资的原理是一样的，用我们国人都熟悉的股票投资来举例，如果一只股票，它的市值为100亿，是不是就说明它的实际价值为100亿呢，当然不是。如果这个公司有80亿的银行贷款，那么这个股票的净值，也就是实际价值、或真实价值仅为20亿。当然，如果这个公司为大家提供了一个美好增长前景，也就是说，大家投资的是未来，那就是另一回事了。