为缓解投资者（希望使用监管银行来保护投资）和开发人员（他们希望EB-5资金无需等待直接释放到项目）之间的紧张关系，一些开发商转向过桥融资。在EB-5项目中，过桥融资是过度融资或临时融资 - 以债务或股权的形式 - 在开发商收到EB-5资金之前。

过桥融资描述了资金的用途 - 也就是说，项目的一部分是过桥融资，直到最终计划的资金来源成为可用的。过桥融资不是特指融资的类型。类似于EB-5投资，过桥融资可能的结构可以是高级债务，次级债、无担保债务或股权。不过，过桥融资通常采用贷款的形式。

USCIS长期以来一直担心，过桥贷款可能是开发商用EB-5资金，通过替代融资来降低资本成本，从而成为一个事后的借口，这就会对创造新的就业影响最小。USCIS认为，EB-5过桥融资只是增加开发商的利润率。因为，USCIS是否会计入在EB-5资金释放到项目之前的就业创造，存在不确定性，所以直到最近，EB-5资金的过桥贷款市场一直疲弱。

然而，在2013年5月的政策备忘录中，USCIS在这个问题上采用了一种非常有利的观点。这带来了一定程度的确定性，导致对EB-5项目的过桥融资需求增加。

政策备忘录在相关的部分说明：“开发商或新商业企业（NCE）实体，直接或通过一个单独的就业创造实体（JCE），可以利用…过桥融资…如果项目在收到EB-5资金之前，是基于使用过桥融资开始，并在随后用EB-5资金取代过桥融资，NEC仍然可以享受这些就业创造机会…即使在获取临时融资之前没有考虑EB-5融资，只要融资是作为短期临时融资考虑的，并且在随后是要被替换的，那么EB-5资金的注入仍可能导致和享有新的就业机会创造。开发商不应该排除使用EB-5资本作为代替短期融资的替代资金来源，仅仅因为它在获得过桥或临时融资之前没有考虑EB-5资金。”

因此，即使在取得过桥融资之前没有考虑EB-5资金，但是只要临时融资（最终被取代）被视为最终要被取代的，开发商随后就可以使用EB-5资金作为重置资本的来源，并仍然享有所创造的就业机会。这种解释，比不认可EB-5资金释放到项目之前产生的就业创造，能支持募集更多潜在的EB-5资金。

基于USCIS该解释，伴随着EB-5资金作为一种融资工具的日益流行，越来越多的银行和其他机构愿意借出过桥贷款来填补资金缺口，直到EB-5资金从监管账户中释放出来。一些银行，如花旗银行，已经成立了一个特殊的部门来提供这些贷款。即使意识到，USCIS对于批准I-526申请的不确定性，这些银行仍然给没有EB-5资金的项目发放贷款。因此，过桥融资借款者必须准备好，不依赖于EB-5资金作为替换资金来源的，退出战略。

同样，EB-5监管资金不能作为抵押品的来源。根据花旗银行，过桥贷款占EB-5项目所有资金来源的比例，从50%最多到80%。

必须强调的是，USCIS不限制EB-5已经在监管银行中的过桥融资情况。USCIS的解释没有提到监管银行，按照其解释条款，甚至允许在考虑EB-5资金之前就已经到位的过桥融资。

很显然如果使用过桥贷款，项目的成本将高于，EB-5资金能够在需要的时候立即注入的情况。通常过桥贷款会被使用在工程建设花费上。即使最终NCE提供给JCE的贷款是夹层贷款的情况下，过桥融资贷款人通常用高级抵押贷款来担保。

不同地区抵押贷款税率不同。例如，在纽约，税率接近于贷款本金的3%，这一点是很重要的，特别是考虑到过桥贷款的短期性。将带来额外的交易成本。此外，过桥贷款的利率也会高于EB-5资金贷款。

因此，过桥贷款增加了一层成本并使融资交易复杂化。相应地，在评估是否使用EB-5资金作为资金来源时，开发商必须考虑过桥贷款是否会是必要的，如果是必要的，那么必须估计采用过桥贷款带来的相关的额外资金成本。

过桥贷款也为开发商创造了一个机会，来减少在高风险的项目建设阶段，募集移民投资者资金而承担的风险。过桥贷款借款人最初注入的资金将由EB-5资金替换。虽然开发商可能希望移民资金能尽早进项目，并且最好没有过桥贷款及其附加成本，不过，从投资移民者的角度，过桥融资看起来是有利的，尤其是被替换的过桥融资所创造的就业能够分配给EB-5投资者。

在政策备忘录发布之后，USCIS已经表明，在对由过桥融资创造的就业的自由解释是有限制的。例如，如果EB-5资金用于替换，最初考虑为长期贷款，那么EB-5资金就不能享有所创造的就业。不过，政策备忘录的宽泛解释，为EB-5资金开放很多创造就业机会的渠道，即使这些就业是在EB-5资金释放到项目之前创造的。

从技术上讲，在大多数情况下，过桥贷款人向NCE提供贷款，因为NCE是接收从监管账户释放的EB-5资金的实体。然后，NCE将过桥贷款转移给JCE。由于EB-5资金是从监管账户释放，所以EB-5资金应用于减少过桥贷款余额。

同样还存在其他的过桥融资来源。开发商子公司或其他相关方有时也会提供过桥贷款。例如，Lightstone REIT，开发商的子公司，给 Lightstone的EB-5项目提供过桥融资。筹集了占据EB-5募资额75%的4500万美元的过桥融资。很明显，这个选择不是很多开发商会具备的。

不同类型的“过桥”融资：EB-5用于公共基础设施项目融资缺口

如上所示，不仅私人开发商利用EB-5资金为它们的大型项目融资，地方政府也正越来越多地利用这个资金来源来资助它们自己的大型公共基础设施项目。然而，地方政府以稍微不同的方式利用EB-5资金。

对于大型项目，一些地方政府获得联邦资金来支持，可能是由地方政府承担，一部分资金成本。项目总成本与政府资金之间的差距通常通过发行市政债券来弥补。然而，在一些情况下，地方政府通过创造性的方式利用EB-5资金来填补全部或部分的资金差距。这些项目明显依赖贷款模式，因为个人不能拥有当地政府或机构的权益。

EB-5资金可以与税收减免（Tax Credit）计划相结合

一些开发商选择，将EB-投资与税收减免计划相结合来满足资金缺口，或减少对其他资金的需求。这些税收减免计划，包括新市场税收减免（NMTC），低收入住房税收减免（LIHTC），历史性税收减免（HTC）和/或布朗菲尔德税收抵免（Brownfield Tax Credits）。

讨论如何将这些税收抵免计划与EB-5资金结合来实现资金来源超出了本文的范围。然而，需要指出的是，EB-5资金的适用范围远远超过通过这些税收减免计划获得的资金。

NMTC只适用于“低收入社区”，即基于独立的“低收入”的人口普查区（比EB-5的TEA范畴更窄）。LIHTC仅限于一种资产类别：住宅项目，有收入的局限性 - 低于市场利率。HTC可以适用于多种资产类别，但它有非常有限的应用方面，因为它通常只适用于历史和某些其他老建筑的修复。布朗菲尔德税收抵免额度，通常涉及工业场所，并仅限于需要广泛的环境修复的资产。这些项目提供了税收减免的发行，其所有者可以出售税收减免，来转为项目股权，尽管这在布朗菲尔德税收方面并不常见。

相比之下，EB-5资金不涉及税收减免或任何政府补贴。不像税收优惠程序仅可用于有限的资产类别或特定条件下的现有资产，EB-5资金可用于更广泛领域，更少的限制。另一方面，项目的就业创造能力作为限制EB-5资金的因素，但不构成税收抵免计划的限制。

本文来源：纽约大学STERN商学院房地产金融研究中心的EB-5融资分析报告。