最近发布的2014年第二季度美国房产市场报告显示，在本季度中，美国经济状况好转，全美和大多数都会区房价增速放慢，保持稳步上涨，中西部房产市场成为新的活跃区，相比去年同期，不论是销售额还是房价都有上佳表现。

一 经济走势好转，房产市场回暖

根据报告显示，目前美国经济增速回升，今年第一季度GDP的增速是-2.1％，而二季度增长明显加快，达到4.0％。GDP增长是住房市场的利好消息。

就业市场也开始回暖，今年头七个月平均新增就业岗位23万，失业率继续下降，为6.2%，这将带来更多的住房市场需求，刺激房屋市场活动。

据房地美公司的数据，30年固定利率抵押贷款的全国平均利率在第二季度下降到了4.23％，较低的利率使购买力得到改善，刺激了房价的增长。投资者每月的按揭供款对租金比率，也是35年来的最低点。

第二季度全美独立屋销量达到529万栋，同时新屋开工量达到98万个房屋单位。

对于投资者最关心的租赁市场，美国联邦人口普查局报告说，本季度租房家庭的数量增加了45.8万户，租赁市场空置率将达到14年来的最低水平。

二 房价增速放缓，总体西盛东衰

根据NAR最新的二手房销售季度报告，包括独立屋和公寓在内的二手房销售总数为487万，环比增加了5.8％，但同比下降4.5％。相比去年同期，全国各地的独立屋和公寓销售情况基本都不及去年，但房价都高于去年，尤其是公寓的价格涨幅更为良好。大部分都会区和全美的房价增速都放缓了，处于2012年以来最低的水平。但是在西海岸，房价仍然大幅增长。

71%的监测区域中独立屋价格上涨，但是涨幅达到两位数的只有19个都会区，而实现两位数增长的地区2014年第一季度有37个地区，自2013年第二季度以来的平均值是43个。

全国独立屋价格中位数为21.24万美元，2013年第二季度的中位数为20.34万美元，同比增长4.4％。

全国62个都会区公寓价格中位数为21.11万美元，同比增长5.9％，76％的大都市地区价位同比增加。

从全美来看，二手房价格中位数依次是西部>东北部>南部>中西部。

从地区来看，西部二手房销售量环比上升7.1％，但仍低于去年同期9.0个百分点。该区域独立屋中位数为29.74万美元，同比跃升7.3％。公寓中位数为27.82万美元，同比上升12.90%。

东北地区二手房销量环比增长5.1％，但同比下降4.1％。该区域独立屋中位数为25.55万美元，同比下降0.9%。 公寓中位数为26.4万美元，同比上升2.40%。

南部第二季度销量环比攀升3.4％，但同比仍下降1.0％。该区域独立屋中位数为18.73万美元，同比上升3.7%。公寓中位数为15.79万美元，同比上升4.30%。

中西部地区销量环比增长9.4％，但仍低于去年同期6.1个百分点。该区域独立屋中位数为16.76万美元，同比上升4.4%。公寓中位数为15.44万美元，同比上升9.30%。

在中国买家最关注的几大都会区中，独立屋最贵的五个地区分别是：加州圣何塞（89.95万美元） 、加州旧金山（76.96万美元）、加州尔湾（69.19万美元）、加州圣地亚哥（50.42万美元）和加州洛杉矶（42.03万美元），全部位于加州。
公寓价格最高的五个地区是：旧金山（57.22万美元）、洛杉矶（38.58万美元）、波士顿（34.94万美元）、圣地亚哥（34.02万美元）和华盛顿（28.3万美元），多数也都位于加州。

加州的房产虽然价格贵，但一直保持了较高的涨幅，保值升值率较好。而纽约市独立屋价格出现下滑，降幅为0.8%。与此同时，公寓的价格涨幅迅速，飙升14%。迈阿密和芝加哥地区房价较低，但同比涨幅较为可观。

美国房地产经纪人协会首席经济学家劳伦斯表示，目前房价增长速度较慢，但是市场比较健康，对于买家来说，供应量增加与适中的价格上涨提供了更好的选择机会。美国房地产经纪人协会总裁史蒂夫•布朗说，相比今年头几个月，物业销售的速度加快了。

三 中西部成为新的市场活跃区

新房（独立屋）销售方面，根据联邦统计局的数据，全国销量为11.9万套，比去年同期下降6.3%，房价中位数为27.72万美元，销售最好的房子是价位在20~30万美元的房屋，占33%。

全美新房价格中位数依次是东北部>西部>中西部>南部。

东北地区销量为7000套，同比下降22.22%，销售量是4个区域中最少的，房价也是最贵的，中位数达36.22万美元，最受市场欢迎的房子是价位在30~40万美元的房屋，占33%。

西部地区销量为3.1万套，与去年同期持平，房价中位数达32.65万美元，仅次于东北部，最受市场欢迎的房子是价位在30~40万美元的房屋，占40%。

中西部地区销量为2.1万套，同比上涨16.67%，房价中位数达26.41万美元，最受市场欢迎的房子是价位在20~30万美元的房屋，占35%。

南部销量为6万套，比去年同期下降13.04%，销售量是4个区域中最多的，接近东北部的10倍，房价最便宜，中位数达25.34万美元，最受市场欢迎的房子是价位在20~30万美元的房屋，占32%。

可以看出，东北部是政治经济教育的中心，房价自然是最昂贵的，购买50万甚至是75万美元以上价位豪宅的顾客比例也是最多的。而西部尽管房价贵，但是由于宜人的气候，保持了对市场的吸引力。南部因为房价便宜，销量也最多。中西部房价仅比南部高出不到1万美元，买家逐渐增多，销量同比是唯一上升的区域。南部和中西部都没有超过75万美元的豪宅购买记录。中西部是美国房产市场新的活跃区。

结语：总体来说，在第二季度中，随着美国经济形势的进一步好转，全美房价保持温和上涨，市场健康度良好。易居美国服务将及时为国内买家提供专业、独立的数据和专业解读，帮助投资者分析市场动向，获得最大收益。

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