美国房产产权转移是房产交易中一个重要的环节，产权证上要更改名字，俗称房契转名。
房契转名基本知识
在办理房契转名中，加上名字或拿掉名字，都需要之前房契上所有权人全部的签字。因为在财产法中，房子共有人并不是只拥有不动产的某百分比的部分，而是就不动产的每一个部分占某百分比。换句话说，如果两个房子共有人，各占50%的权利，则其中一个人不可以将房子的一半卖掉，他只能转移其对这不动产的50%的权利给他人。
至于转移的权利是否有效，则需要看当初的规定为何。大多的共有人都需要准备许多法律文件，包括转移所有权的证明书，向地政局登记的表格和其他税务的问题。转移所有权中如果没有全部的所有人签名，则此次转移并非完全无效，而是需要依情况而定。
不同房产类型的房契转名
房子house, 共有公寓condo, 合作公寓co-op会因为他们的不同性质而影响到房契转名时的不同法律程序。
通常，买房子（House）时，资金大多是跟银行贷款的。虽然房子所有权人是当事人的名字，但在房子贷款还没有还清之前，房子的所有权仍然归属于银行。尽管如此，房子所有人仍然可以转移所有权，不论是多一个人或少一个人都是转换所有权的一部分。
而共有公寓（Condo），基本上是一个大楼里面拥有的一套房，而不是拥有整栋大楼。由于公寓大多有管理处，所以如果要加名或减名，都需要经过大楼管理处的同意。由于condo所有权人仍然拥有大楼里那间房的所有权，所以通常管理处的人不会刁难，大多会给予尊重的态度。
合作公寓（Co-op）虽然也是一栋大楼，但是所有权人不是拥有大楼中的一套房，而是拥有大楼的股份。所以这样的情况就比较复杂，如果要转换名字，需要经过大楼管理处的同意，但是这情况不像condo，因为这种转换不是只牵扯到当事人，而是整栋大楼。所以通常要转移都需要经过严格的审核，包括合法的身份、合格的信用报告、工作型态、收入稳定度和家庭成员等，要转换并不容易。
有偿转让和无偿转让的房契转名
1.有偿转让
所谓有偿转让很容易理解就是普通房屋买卖交易的过程了，交易双方聘请经纪人，在办理过户的时候签字即可，基本上由律师把关，所以不会有太多的纠纷和问题产生。
但是在有偿转让存在一种情况，就是把房子以非常便宜的交易价格出售，比如姑姑把一套价值100万的房产以10万的价格低价出售给侄子，就会涉及以下问题：
1）产权保险。由于房产的交易价格是10万，购买这套房产的侄子需要重新购买产权保险。由于产权保险的理赔额是根据房屋的价格来定的，也就是说这套房屋一旦出现产权问题，产权公司只能根据10万来计算理赔额。
2）缴税方面。
a.交易税
购买房屋的时候卖家要缴纳交易税，交易税是根据房屋交易价格计算的，所以房价低的时候，交易税上可以省很多。移居美国指南原创，转载请注明出处。
b.资本增值税
如果这套房产是用于自住没有问题，但是如果这是一栋投资房，将来卖房的时候就会涉及到另外一项税，就是capital gains。如果是便宜买的房子升值很高，那差额的资本增值税会很高。
2.无偿转让
所谓无偿转让就是赠予，如果想要办理无偿转让，手续上要比有偿转让容易很多。做无偿转让只要去两次律师楼就搞定了：第一次去的时候带着自己的有效身份证件和社会保险号，让律师准备一份房契赠与的法律文书。第二次去的时候，赠与人在房契赠与文件上签字，然后赠与双方在交易税单上签字，就可以完成。
所产生的费用也远低于房屋交易的过户费。由于赠予的房产没有交易，因此也没有办法购买产权保险，一旦产权出现问题，也只能赔偿原屋主。从税务方面来说，没有交易税，资本增值税也从原屋主购买之日的价格计算。
无偿转让可能引发的法律纠纷：
1）老年人转让房产：
a.申请政府福利，在某些情况下，不是转让房产后就能马上申请。
b.如果有老年人一定要把房产赠予给子女，可以在房契里写入一项条款,就是尽管老人把房产转给子女了，但是老人拥有这栋房产的终身居住权。
c.如果这套房产是老人唯一居住的房产，老人有没有什么收入和存款，那么可以申请medicaid。
2）为欠款临时过户
有些人因为有欠款而临时将自己的房产过户给他人，但是无偿转让是没有办法购买产权保险的，保险的赔偿方还是原屋主。所以一旦原屋主有欠款，这笔欠款除了跟着人走，也会跟着房子走。被赠与方只要卖房子，还是要偿还欠款，不然房产的产权也是有问题的。
3）将个人房产转让到自己公司名下
现在有很多人选择个人房产转移到自己公司名下，事实上就是自己转给自己，但是需要注意这套房产的持有人必须和公司持有人一致。如果是夫妇两人持有的房产，那么公司也必须是夫妇两人名下的，而且所占的的份额也是必须要一致的。如果改变了就涉及到转让税的问题，因为这种转让是不需要转让税的。
来源：网络
【版权声明】
凡未标注版权，其内容归原作者所有。
如有侵权，请联系我们。
服务邮箱：[email protected]
