纽约布鲁克林区Baltic街公寓项目开发计划,美国凤和陈投资移民微信公众号文章

此项目是纯投资项目，不是EB5投资移民项目。

项目土地由来

本项目是由为大的犹太人房地产开发商提供建筑设计服务的设计师Ken Hudes先生提供的。这块地处于布鲁克林的热点地区，离曼哈顿很近。大的地产商觉得这个地太小，所以才考虑出让给Ken Hudes先生开发。贾俊辉先生和Ken Hudes在建筑设计和工程方面合作了将近10年，所以才想引入资金合作开发这个小项目。目前在地产网站上，这个地块是没有列出来在卖的，只有认识这个大犹太人开发商公司的才可以拿到这个地块，转让价格160万美元，按照6800尺的建筑面积计算，楼面价格是235美元一尺。

项目计划说明

项目位于纽约市布鲁克林区Baltic街，地址是在Ken Hude和贾俊辉先生参与开发的另一个项目371 Baltic Street的对面。傍边是一个10层高的公寓楼下面有一个中国人管理经营的幼儿园。项目土地面积为25尺 *100尺。准备建一个6层的建筑，每一层为一个单元，1-5层为3室2卫格局，第6层为1室1厅的格局。每层的具体计划如下：

第一层：第一层大约建筑面积1300尺，会包括不算面积的2500尺的地下室。地下室向下外开后就会有门和窗户方便采光通风。这样一个复式结构的单元估计售价200万美元以上。

第二层到第四层: 每层建筑面积1300尺，按照800美元一尺的售价，大约售价在100万美元。

第五层: 建筑面积1000尺左右另外带一个不算建筑面积的300平方尺的露台，因为有露台，售价预计也在100万美元。

第六层：建筑面积为600尺左右，另外带一个不算建筑面积的400平方尺的露台，因为有露台和在顶层，售价预计也在100万美元。

项目总建筑面积6800平方尺，另外带一个不算建筑面积的2500尺的地下室。所在地位于布鲁克林区与市中心曼哈顿仅一水之隔的地区。区域内公共交通系统十分发达，步行10分钟内就有F/G/A/C四条地铁线只要3或者4站就可以直通华尔街。离曼哈顿中城也就30分钟。州际高速公路I-278于此贯穿。这个地区是传统上在华尔街和曼哈顿工作的美国白人和犹太人的首选居住地。房价和曼哈顿的房价密切。曼哈顿房价的走势一般会带动本地区。本区高端人士小孩上学一般从幼儿园小学开始就是私立学校，不上当地的公立学校，所以不用考虑学区的问题。

本项目所在地：371Baltic Street，Brooklyn，NY的对面

https://www.google.com/maps/@40.684203,-73.990189,3a,75y,195.72h,92.24t/data=!3m4!1e1!3m2!1st2IXttwYGJSMRW-5p2IGXA!2e0

蓝色围墙围起来的就是这块地。由于两边都有楼，地基比较好，可以为这个楼的工程在地基方面省去不少费用。在建造的时候也比较容易。

类似公寓风格

本项目将提供三室两卫的标准设计格局，开发商为每一户都进行了体贴周到的布局，可享受到充足的阳光和新鲜的空气。1000-1300平方尺的居住空间，10英寸宽的硬木地板，10英尺高的天花板等等，将提供一个非常舒适现代的居住空间。

厨房细节

定制哑光橱柜
工作台面和后挡板——哑光大理石
台下不锈钢双槽洗涤槽并配备拉丝不锈钢龙头
30”定制嵌入式冰箱
不锈钢烤箱
30”不锈钢嵌入式灶具
24” 定制嵌入式洗碗机
28”不锈钢风罩
集成式不锈钢微波炉

浴室细节

定制哑光浴柜
工作台面和后挡板——哑光大理石
地板——2’ X 2’磨砂大理石面砖
墙角——磨砂大理石地砖
淋浴区地板——2” X 2”磨砂大理石面砖并镶嵌图案
淋浴区墙面——2” X 2”磨砂大理石面砖

财务情况摘要

*考虑到收益最大化和风险的合理分散，本项目将引入银行建筑贷款。按照规划，即使公寓出售不及预期或销售速度不及预期，空置公寓可对外租赁，租赁收入部分足够支付银行利息。

项目预算

销售和收入预测

假设

a. 根据当前周边地区同类型公寓的销售行情，假设每平方尺的平均售价为800美元，以下为相应参考链接,这些链接显示的本地区最近1年的成交价在900-1100美元每平方尺：

http://streeteasy.com/building/smith-n-court/3c

http://streeteasy.com/building/the-smith/6e

http://streeteasy.com/building/233-pacific-street-brooklyn/4fg

http://streeteasy.com/closing/10246892?origin=unlock_recorded_sale&page_category=closings&page_type=search

综上所述,项目在完工后的二年内将通过销售公寓和地下室取得约700万美元的总收入。计提成本和相应开发费用后，开发公司可获得约213万美元的利润。

利润分配条款

这个项目的利润是按照以下结构分配的。

1. 凡是出资的投资人每人首先获得出资额的10%作为利息收入；
2. 剩下的利润50%由投资按照出资的比例分配；25%分配给Ken Hudes作为项目和项目贷款的介绍人和建筑设计和施工的设计师；20%分配给负责项目结构设计和施工和为项目贷款担保的贾俊辉工程师。 5%分配给负责项目融资和法律文件的凤晖律师。不想拿现金分配的投资人也可以将所投入的资金和分红用来买建成后的公寓单元，按照比对外市场价优惠5%购买。
3. 贾俊辉工程师同意出资至少60万美元。并且同意在发生项目亏损的情况下，项目出售清算所得的资金在用于优先偿还所有高级银行贷款和其他投资人的120万美元资金之后，剩余的资金才归还他所投入的60万美元。这样就尽最大可能避免了道德风险，并把其他投资人的项目风险降低了很多。
4. 根据计算，按照目前项目的保守预算，投资人可以获得大约65%的投资回报，投资周期是2年。

关联交易披露

Ken Hudes是本项目的介绍人，同时负责本项目的建筑设计和施工。会收取正常的建筑设计费用。贾俊辉工程师会负责项目的结构工程设计和施工，会得到正常合理结构工程费用。贾俊辉工程师参与过上百个工程的设计，负责并监督过几十个工程的施工，将作为本项目申请银行贷款的担保人。融资部分由凤晖律师负责。凤晖律师同时负责项目的法律文件，会收取正常合理的法律服务费用。

第三方核算监管报告

因为本项目有银行贷款，银行一定会委托一个第三方进行项目工程预算的核算和监督资金使用。同时本项目的投资人也可以商定聘请同一家公司或者另一家公司独立为投资人提供类似的工程预算的核算和监督资金使用的报告。这个费用大约是2-4万美元，由项目公司承担。

开发公司主要管理成员

Ken Hudes设计师

Ken 是纽约Atelier 建筑设计公司（http://atelierny.com）的创始人之一，1990年毕业于杜兰大学建筑学院，1995年荣获加州大学洛杉矶分校建筑硕士学位，拥有20年的建筑设计经验，是美国建筑设计师协会纽约州和新泽西州的注册设计师。目前主要专注于公寓楼和写字楼的工程设计，自Atelier成立以来已协助客户完成近百个中小型项目的设计开发，项目地点主要主要集中在美东和日本。Hudes先生将作为本项目的建筑设计师并负责建筑施工。

贾俊辉工程师

贾俊辉工程师将负责本项目结构工程设计和结构施工的承包商。他是EGA公司（http://engineeringgroupassociates.com）两大合伙人之一。贾先生是美国西弗吉尼亚工程设计学博士，拥有十余年的设计、研究、施工经验。他同时也是纽约，新泽西，宾夕法尼亚等六个州的注册工程师和哥伦比亚大学、普拉特学院的建筑系教授，曾在学术界发表过多篇影响深远的论文。贾先生在纽约大都会地区已成功完成多个地产项目，熟悉公寓项目开发的整体流程。贾工程师拥有自己的工程施工公司，将作为本项目申请银行贷款的担保人。EGA公司的另一个合伙人是来自前苏联的犹太人，拥有30年的建筑工程设计经验，曾经参与设计苏联的奥林匹克场馆。

贾俊辉工程师提供结构工程设计公寓项目范例：

210 North 11Street, Brooklyn, NY

190 ConselyeaStreet, Brooklyn, NY

591 WashingtonAvenue, Brooklyn, NY

凤晖律师

凤晖律师1994年毕业于美国汉密尔顿学院（Hamilton College）获得经济学学士学位，1997年毕业于美国哥伦比亚大学法学院, 获得法律博士学位。曾历时四年在国际知名律师事务所从事跨国商业融资法律业务。 2001-2003 在达特默斯- 塔克商学院获得工商管理硕士学位 (MBA), 在华尔街从事投资业务多年。 2005年在纽约创立了凤&陈律师行（http://www.fenglaweb5.com），目前已协助数以百计的海外客户投资美国地产移民项目，对美国地产业类似项目的融资渠道和程序有充分的经验。

项目投资程序