布鲁克林86街酒店项目开发项目,美国凤和陈投资移民微信公众号文章

1. 本案的地理位置

本案位于纽约市布鲁克林区班森贺小区86街。周边住宅人口密集, 地段十分繁华, 近年有大量华人移民涌入，社区趋势呈现出华人化特征。该地段交通也十分便利, 附近有D线地铁站和Shore Pkwy高速公路，25-30分钟的车程即可到达纽约曼哈顿下城，5分钟车程可到达科尼岛公共沙滩。20分钟可以到肯尼迪国际机场。

2. 纽约酒店业的现状及发展前景

酒店行业是一个长盛不衰的基础性行业，无论社会怎么发展，吃穿住行四大基础行业肯定是需求最旺盛也是最稳定的行业。同时纽约的休闲旅游市场在未来10年内也可以看的到是一个飞速发展的阶段。酒店业研究权威“斯密斯旅游研究”公司（Smith Travel Research）今年的市场报告显示纽约市的酒店入住率达全国最高，为86.8%。而且更是唯一一个“日平均房价”升幅超过5%的城市，上升9.7%至228.44元。而“平均每房利润”升幅也是全国之首，上升21.3%至198.31元。通过对本案周边类似酒店进行的市场调查显示，各个酒店的入住率几乎都达到 80% 以上，且日均房价保持在140美元的水平。

3. 本案项目简介

本案将要开发成拥有66个房间 (双床套间)，包括10个地下KTV包间的多功能型便利酒店. 整个项目的开发需要1年半至2年的时间. 完工后将以独立品牌的形式进行挂牌经营。本案酒店总占地面积约4833尺，可建筑的面积为16432尺，包括地下的2900尺。

4. 本案投入运营后经济效益及发展前景

首先以本案周边的酒店经营的状况及入住率来参照, 计算利润采用平均酒店入住率80%，平均每天租金为100美元。卡拉oK房间的年收益与酒店房间类似，因此合并计算。年收入为：

（66+10）*100*365*80%= 222万美元。

酒店每月开销及利润

a. 地税： $10,000

b. 日常杂费： $15,000 (水电暖)

c. 员工薪资福利： $30,000 (10个员工，6个员工每人每月$2,500左右，另外4个管理人员每人每月$3750左右)

d. 财产保险： $10,000

e. 市场营销费用：$15,000

f. 以上各项总和约为$80,000

g. 年费用8万*12=96万。

该酒店年净利润222-96=126万美元

5. 银行对酒店业的评估及信贷

当酒店投入正常的运营后 ( 大概6 –7 个月左右), 可以向当地的银行提出抵押贷款的申请. 把酒店的物业抵押,换取出一定比例的资金, 提早的回收大部份的投资金额.

据了解, 在纽约市, 所有的酒店都有一定的评估基准. 银行业也是根据酒店房间的大小,品牌,及酒店的年收入情况来衡量。以本案为例, 每年净利润约126万美元。酒店行业通常以CAP RATE（资本化率）进行估值，若以平均的8%资本化率计算，这个酒店运营后的市值等于126/ 8% = 1575万美元。按照70%的贷款率，可以贷款1102.5万美元。

6. 酒店开发预算

本案目前买地需要250万美元，另外建设资金需要550万，总投资大约800万美元。

7. 纽约市酒店入住率

NYC average hotel occupancy in 2011: 85.4%

NYC average hotel occupancy in 2010:85.5%

NYC average hotel occupancy in 2009:81.5%

NYC average hotel occupancy in 2008: 85.3%

NYC average hotel occupancy in 2007: 86.1%

NYC average hotel occupancy in 2006: 85.6%

NYC average hotel occupancy in 2005: 86.1%

根据美国证监会禁止非注册证券经纪人在美国从事投资咨询的规定，本律师行无法就还款问题提供任何咨询建议，敬请原谅。

风险提示：我们不是财务咨询公司，也不是证券经纪公司，我们在本文的分析或者建议仅仅是我们的个人观点，请投资人咨询有关专业人士，慎重做出投资决定。

Disclaimer: The Law Offices of Feng &Associates is an independent immigration counsel, not a financial advisor nor astock broker. All articles and opinions are our personal opinions only. Please consult with proper professionalsbefore making investment decisions.

www.fenglaweb5.com

===欢迎订阅===

搜索公众微信号 fenglaweb5com 以订阅最新移民资讯。

官方微信