＂二次购房者＂换置美国房产,该先买还是先卖?,美国德州阳光地产微信公众号文章

很多美国人在美国买房后不会像中国人似的，一辈子就守着这一套房产，会随着自己的工作地点迁移或者生活需要随时改变自己所生活的城市。在这个过程中就需要换房，很多需要换房的“二次购房者”都会心里有这样的疑问：“先买后卖”与“先卖后买”到底哪个对购房者比较有利？

先卖后买预算有数

考虑到财务上的可行性，多数人会选择先卖掉手头的房屋，再买新房。卖掉房产后取得银行新的贷款审批，有助於全面了解屋主的经济状况，对新购屋的预算心中有数。房贷机构或银行会为贷款人制定相应的住房支付能力分析报告(affordability analysis)，由此推算可负担的现金首付额度，以及此后的月供支出额度。

那么究竟先买后卖的操作如何进行?地产网站Zillow举例：某屋主於10年前10%首付购得20万元住宅，现在以25万元售出，希望用售房所得支付新房的首付款。感谢国税局对於自住屋主售屋的税务优惠，个人25万元、夫妻50万元之内的房屋收益可享有税务豁免，因此屋主不需要为5万元的增值收益缴税。但专家也提醒，别忘记与售房相关的支出，通常为售价的6%至7%，用於支付地产经纪人佣金、宣传费用、交易税、房契费用等。保守估算，售房所得净额8万5000元。

假设使用8万5000元售房所得作为首付，购买一处售价35万元的新屋，使用30年期固定利率贷款。以3.75%利率估算，此后房主每月的住房支出为1644元，其中包括1227元贷款还款、350元地税，以及67元房屋保险。住房支付能力分析显示，负担这一房屋，屋主的年收入需要达到6万3000元，且非房贷债务不能超过300元。

先买后卖考验财力

这样的情形在近些年越来越常见，主要原因是房产货存紧张，造成不少房主担心售房后相当长的一段时间无房可住。先买后卖的挑战在於屋主需要更雄厚的财力来支付新屋的首付，且一旦旧房暂时出售困难，还要准备好在未来不确定的一段时间同时支付两套房屋的贷款和花销。

还是上面的例子，旧屋为10年前20万购得，首付10%。每月房屋支出总额1215元，包括859元贷款还款(以4%重新贷款利率为例)、200元地税、67元房屋保险和89元房贷保险。如果想要换成35万元、10%首付的新屋，每月支出总计2030元—包括1459元贷款还款(以3.75%利率为例)、350元地税、67元房屋保险和155元房贷保险。

两处房屋支出相加为每月3245元，如果再加上300元的非房贷债务，屋主需要年收入达到9万9000元才可负担这处新屋。对於收入达不到这一数字的房主来说，解决的办法之一是寻求亲朋融资帮助，以「赠予」方式支付新屋的首付，在卖掉旧房后还清。这样一来，屋主的年收入只需8万5000元即可达到贷款银行的要求。

旧房出租租金抵付

不想出售旧屋，希望留做长期投资用於出租的房主，许多房贷机构允许屋主将旧房租金计入未来收入，以满足新屋贷款要求。但并非所有机构都允许这样的计算，因此上述的例子中，即便是旧屋被用於出租，有些贷款方仍旧需要房主满足年9万9000元的收入要求。

对於允许屋主将房租收入计入贷款要求的机构，多数允许75%的房租用於抵付支出。假设月租收入1650元，这样一来，上述的贷款人只需要满足6万5000元的年收入要求即可同时拥有两处房屋。

两种做法各有利弊

不论先买或是先卖，都有利弊得失，「先买后卖的情形会面临双重贷款，在换屋过程中的这几个月，甚至大半年或更久，需要充足的财力支撑」。此外由於旧房最后的成交价无法估算，房屋净值未知，会给这期间的财务规画留下很大的不确定因素。这样做的好处是换房的过程没有压力，尽可以轻松的搬入新居，旧屋只是等着脱手而已。李小姐还强调，「搬空的房屋从出售的角度上来说，更容易给买家清爽的印象，也不会对家人居住和安全造成影响。」

如果先卖后买，尽管在在财务上的困难较小，但是卖了房子，全家就要寻找暂时落脚的地方。「买房子、租房子、找房子都是要考虑的问题」，李小姐说，「不少人需要搬两次家，麻烦诸多，也容易造成有些人最后冲动的买下一处并不适合的房屋。」

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