美国胡德翰律师谈EB-5投资移民 之

从“TUSTIN老人日托” 谈如何选择项目（四）（总150）

作者：胡德翰律师 版权所有，违者必究

第五, 绿卡保障及资金返还保障的多重保险措施。

在项目满足前面所谈的条件后,如果要保证投资人的绿卡没有任何风险还有还款不出任何问题, 那最好是采取一些保险措施, 当然如果是多重的保险措施就最好了。基于这个思路,我又和Tustin 项目方谈绿卡和资金的多重保险措施。

绿卡保障

绿卡的保险措施也就是就业人数的保险措施。由于我曾经做过项目方律师知道项目方在想什么。一般而言,如果项目方真心要做好项目的话,只要代表投资人的律师真有水平,项目方是会听律师的建议的。所以当我建议项目方把二楼用一部分做电子商务来作为就业的保险措施时,正好他们也有做网上销售保健品的生意于是他们就欣然同意我的建议。尽管现在看来根本不需要这个电子商务这个项目都远远超过移民法要求的就业人数。接下来, 他们按我这个保险的思路向市政府申请照顾需坐轮椅的老人(申请到了90个名额)因为这样的话可以创造大量的就业人数同时收入也大增。这样就构成了对就业人数也就是对绿卡保障的多重保险。

资金返还保障

这个项目没有一分钱的银行贷款,整个的投资就是项目方买的这个楼房依法按其当前估值八百多万计投资,然后就是投资人的九百万。首先这个项目没有银行贷款则赚的每分钱都可以用于还款。按照现在的实际情况这个项目5年后的可用于还款的收入已超过投资人的投资款九百万美元。也就是用收入还款就足够了。即便万一利润不足以还款,根据联邦法,项目也可以获得极低利息的联邦贷款用于还款。再退一步讲, 即便万一联邦贷款不行,也可以商业贷款还。这个项目甚至现在就有商业银行愿意贷款只是利息相对于投资移民资金而言贵了一些。

最后也是最安全的保障

有了上面的保障, 我觉得还不够踏实。又和项目方谈能不能将这个楼房抵押给投资人。这个谈判就有一点不容易了。项目方一开始是绝不同意。后来同意但只愿意抵押一半给投资人。再后来是80%抵押给投资人。但我跟他们说你们还有20%的决定权这个抵押就没意义因为你们可以到时候不同意拍卖。由于我有过和另外一个项目成功谈判全面抵押的经验所以我还是有信心。果不其然, 最后经过艰难的谈判终于使他们同意100%抵押给投资人。这样, 我对这个项目就有绝对的信心了。

律师免费追款

前面说了项目方请评估人评估这个楼现在值828万美元,5年后值1300万美元。我还是不放心,我请我的在项目周围搞房地产评估的朋友去评估一下这个楼的现在价值和5年后的价值。他回答我说这个楼的位置太好。现在应该在850万左右,5年后绝不会低于1300万。有了这个评估和已经将楼房抵押给投资人了这俩个原因,我就敢为投资Tustin 项目的投资人免费追款因为我有把握不会出现无法还款的问题。所以我们与客人所签的律师-客户合同从2013年12月开始统统都有免费追款的条文,当然只限于实际投资到Tustin项目和其他我同意免费追款的项目。

未完待续。。。。。。

作者注：本文如有涉及任何EB5项目，律师文中言论之意图和行为只是对该项目有关美国移民法之法律后果进行评估而非美国联邦或各州有关证卷法意义上的“finding or soliciting”“investors”之意图和/或行为。

胡德翰律师是全美唯一的一位彻底改变现有投资移民游戏规则只代表投资人的利益并要求项目免除管理费（又叫签约费一般四万到六万美元）的律师，是全美最早做投资移民的专业移民律师之一也是极少几个有申请过地区中心经验的美国律师之一,全程参与移民局有关EB5 投资移民的各种会议（包括投资移民政策制定等咨商会议），对投资移民的法律制定及对投资移民的发展走向和具体政策解读有全面准确的掌握, 是目前为止全美唯一对投资移民的最关键要素“就业机会”的经济学分析进行过专门研究并全面掌握移民局认可的经济模型IMPLAN 和 RIMS II 的应用的律师。

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