受访人：韦恩·托马斯，托马斯·盖斯律师事务所的创始人之一。在英国商业地产交易的法律服务方面具有超过30多年的丰富经验，成功案例包括英国伍斯特郡的商业园收购。近期韦恩先生和中国投资者及组织建立了紧密的合作关系。
1) 英国商业地产交易的法律程序是怎样的？和住宅买卖交易的法律程序相类似吗？
基本的法律流程和购买民用住宅的流程大致相似，但相关文件会更加复杂。这通常取决于房产是否是临街的独门独户，还是一个大型商业广场（比如办公楼或者工业园区）的一部分。如果是后者，则会产生使用公共服务和设施方面的问题。
2) 根据您丰富的英国房地产交易法律方面的经验，海外投资者通常会在哪一方面遇到困难或阻碍？
在我处理过的大量案例中，海外投资者主要在监管要求和英国土地法规的某些方面面临过难题。
监管要求方面，在英国购买房产的投资者必须向我们提供资金来源证明，这可以是存款或者出售商业地产所得等。一些海外客户曾拒绝透露资金来源，但在这方面并没有其他的解决方式。由此我们意识到最好的办法就是在一开始向客户解释清楚这项监管要求和其他文件方面的要求。例如如果资金来源于第三方，那么第三方需要提供身份证明和银行账单。
理想情况下，在投资者选择购买的房产之前最好确定可以满足监管要求。否则在他们选好房产进行交易后，可能会因为无法满足监管要求导致的交易中止而失望。
英国土地法规方面，一些海外投资者无法理解购房过程中甚至购得房产之后产生的一些费用。比如在中国，所有的房产都是租赁产权。有些人可能会认为英国的所有房屋都是永久产权，其实不然。英国所有的公寓也是租赁产权。
这意味着投资者在购买房产之后仍然需要支付地租。租金通常只是较小的金额，但中国客户对于地租本身的概念并不熟悉。购房者还需要支付物业费，以承担同其他公寓共享的物业服务和建筑的维修费用等。无论所购房屋是永久产权还是租赁产权，业主都需要向当地政府支付市政税。
根据以往的经验，如果我们预先告知客户这些之后需要支付的费用，可以帮助他们更好的了解情况并做好相应的准备。
3) 英国地产交易中是否存在一些陷阱，特别是对于海外投资者而言？
如果投资者选择正确的专业团队负责地产交易，那么应该可以避免任何陷阱。我们建议房产投资者使用房屋评估测量服务，从而保证购买价格的合理性，并且对房产的状况进行调查。如果买家来自海外，那么国际会计师可以提供一些合理避税方面的建议。最后，专业律师可以确保购房者的法律权益受到保护。如果客户需要，我们可以指派合适的专业测量师和会计师。
4) 您认为在商业地产交易中应该主要考虑哪些因素，比如价格、产权或者测量评估等？
大多数海外买家会购买已经出租的产业。如果是这样，那么买家需要考虑以下几点:
房产投资
收益率
收益是指从所购房产的租客处收缴的租金，以购买价格百分比的形式表示。比如房产的租金收入为每年25万英镑，购买价格为500万，则收益率为5%。
资本增长率
指房产价值增长的速度。收益率高的房产并不一定具有高水平的资本增长率。
流动性
流动性是指一座房产可以售出并转换为现金的时间。 一座房产的流动性高，意味着买家再次转卖时的市场需求量很大；如果流动性低，那么市场需求水平较低，并且很难转卖。
管理要求
管理要求低的房产并不需要买家或房屋托管机构花费较多的时间精力。其他的房产需要投入较多的管理成本以获得期望的租金收益,收益率、资本增长率、流动性和管理要求根据房产所处位置的不同而不尽相同。
地理位置
伦敦中心区
伦敦中心区的办公室和零售地产具有如下优势：
· 流动性高
· 管理要求低
· 有潜力的资本增长率
不过该地区的商业房产价格较为昂贵，并且租金收益率相对较低。
大伦敦区域
租金收益率比市中心高出一些。同等预算的条件下买家可以购买更多的房产，从而分散风险。
英国其他地区城市
英国南部城市的房地产市场表现最为强劲，比如布里斯托、卡迪夫、雷丁、埃克塞特和基尔德福等。英国第二大城市、中部地区的中心城市伯明翰的房产也值得考虑。房产的选择也十分重要，顶级的办公楼通常出租给银行、律师或者会计师事务所。这些地产的租金收益率较高，但流动性较低，并且对物业的管理要求较高。某些情况下同时购买同一物业中的零售地产和办公室会产生混合收益率，可以给买家带来一定的优势。
除了市场和地理位置因素之外，买家还需要考虑法律方面的专业意见：
法律事务
如果买家购买了已经出租给租客的投资地产，买家的律师需要在租赁方面提供大量的法律专业意见。例如：
租客的经济能力
尽管房产的预估收益率可能会很可观，但审查租客的经济状况和租金偿付能力也是十分重要的。如果有实力较强的担保人对租客的义务进行担保，可以避免未来的许多麻烦。
解约条款
许多租赁合同都有解约条款，允许租客在居住一段时间后终止合同。如果买家寻求资金回报的稳定性，那么购买时应该选择租赁合同上没有解约条款或者多年内不能执行解约条款的房产。
租金调整
一些房产租赁可以进行租金调整，租赁期内买家或者房东可以在特定的时段调整租金。如果市场价格上涨，买家有机会上调租金，并且提高租金收益率。
英国房地产市场为海外买家提供了良好的投资回报条件。但投资者在交易的每一个阶段能够得到最好的法律专业服务是非常重要的。
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