《澳洲财经》第19期: 不一样的房地产投资——REITs,BMY GROUP澳洲财经微信公众号文章

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作者：Mia Yan 颜成橙

博满金资金融分析师

写在卷首

实体房地产投资是一项费时、费力又费钱的工作，同时还存在资产流通性差的问题。实际上，有一种更加灵活和便宜的金融产品可以帮助投资者拥有房地产资产，那就是REITs。通过投资REITs，投资者可以或多或少拥有住宅物业、商业办公楼、购物中心、厂房甚至是医院等五花八门的物权运作，还可以从这些资产的长期收入中不断受益。

REITs不仅仅是一个投融资工具，也使我们多了一分想象：原来做房地产不仅仅是做开发，做商业不仅仅是租房子，建影院不仅仅是做娱乐。产业在赋予物业新的价值的同时，也使得房地产的开发与经营，乃至投资的范围以及模式多样化、边缘化，这也正是REITs的魅力和神奇之处。

ASX 200 指数这一轮超过10% 的回调并不仅仅是澳洲金融市场的特例，而是由市场对于中国经济担忧而引发的一次全球性市场回调的一部分。在过去三个月中，全球主要市场均出现了不同程度的回调。澳洲和美国市场相对跌幅较小，ASX 200 指数跌幅7%，美国道琼斯工业平均指数跌幅超过5%，中国以及德国市场即使在反弹出现之后仍旧出现超过10% 的下行。

什么是REITs?

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地产投资信托（REITs，全称为Real Estate Investment Trusts），也被称为地产信托（property trusts），透过集中投资于可带来收入的房地产项目，例如购物中心、写字楼、酒店及服务式公寓。这些基金把所投资项目的资产划分为若干份额进行买卖，并争取为投资者提供定期收入，以股息的形式定期派发给投资者。此类基金的市场价值主要随着其投资组合中地产项目的价格或者租金的收入变动而变动。

地产信托和企业一样，可以通过在交易所上市向机构和散户投资者募集资金。交易所上市的房地产投资信托和地产股的区别在于前者制定了清晰的投资政策，主要投资于可以带来收入的房地产项目，而地产公司则可以同时从事房地产投资及开发活动以外的业务。

地产信托持有的资产组合可以包括商业地产（如办公楼）、工业地产（如厂房）、零售地产（购物中心）和多元混合类的资产，另外还有针对特定行业或市场如酒店、旅游、休闲和医疗市场的专项地产基金。

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澳大利亚房地产投资信托 A-REITs

澳大利亚的房地产投资信托（A-REITs）市场是世界最大、最成熟和最透明的房地产投资信托市场之一，并且其中80%以上的机构级别房地产资产（指具有一定规模及价值，对大型投资机构具有吸引力的房地产）已实现证券化。澳大利亚第一个上市的REIT设立于1971年，目前房地产投资基金现已涵盖大多数房地产类别。

澳洲地产信托的法律和监管框架以投资者为中心且有利于投资者，其允许各类灵活的投资结构，并通过设定严格的信息披露、许可和登记条件来支持股权融资，所有这些都是为了促进市场透明度和提高投资者的信心。上述法律框架对跨境投资也持欢迎态度。

截至2015年9月30日，澳洲交易所（ASX）上市的地产基金数量达到49支，总市值超过1158亿澳元，比去年同期的市值规模（981亿澳元）上涨了18.9%。基准ASX300上市地产基金指数（S&P/ASX 300 A-REITs）中的基金数量为28支，总市值为1111亿澳元。

为什么投资REITs?

如果把房地产市场划分为不同的价值链，REITs就可以灵活地根据投资理念的不同，投资于不同的房地产业务领域。REITs既可以直接投资于好的房地产项目获取投资收益，又可以随时介入多个大型房地产项目保证主业的稳定增长；既可以进行全程投资，又可以进行阶段性投资；既可以对项目进行整体收购，又可以进行杠杆收购，以高财务杠杆效益获取股权投资收益；既可以对银行的坏帐进行变现，又可以介入二手房交易市场；在资金空闲时期还可以进行证券投资，保证资金的安全性和流动性。对于投资者来说，购买REITs较之直接的地产投资更为便利，例如所需要的资金规模更灵活，变现更容易。与投资地产类股票相比，REITs对物业投资的参与更为直接。

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