市场价，是指一件商品在公开市场上的买卖价格。换句话说，就是买家愿意出售，而卖家愿意出让的真实价格。

而估价，只是对于某一个物业的市场价的评估或预测。凡是预测，就肯定不会绝对准确，就算估价师再专业，也不能完全准确判断出物业即将出售的市场价。

所以市场价和估价在概念上是不能混为一谈的。一个是客观存在的，另一个只是主观预测。

估价是一件非常专业，且非常有难度的工作。这一点体现在房产上尤其明显。没有任何两个个物业是完全一样的，地理位置，楼层，方位，环境等的不同都会影响物业的价值。所以每一套物业的估价都没有绝对的参考物。

在估价报告中，很重要的一个组成部分就是最近成交价对比。

通常，估价师会参考过去六个月的在同一区域的相似房型成交价来给出估价。这个信息的参照在今天的市场是非常滞后的。如果估价师参考的是六个月之前的成交价格，也就不难理解估价为什么会低了。

众所周知，银行最大的风险就是借贷人不能还款。在这种最坏情况发生时，银行则需要被迫卖掉物业来偿还借款。那银行怎样才能使“借贷风险”最小化呢？那就是估价。说白点就是，房子估低点，就算最坏情况发生，银行也可以再通过较高的市场价来转卖物业以承担全部的成本。

估价时，要考量的东西太多。不同估价师面对不同的物业所带来的价值侧重点也有所不同。

比如，买Brisbane的客人买了同样楼层紧挨着的两套2房公寓，面积、户型、装修配套都是一样的，合同价都是$49万,但是在AdelaideBank和Westpac估价是$46.2万，还有家找的是CBA做的贷款，银行估价就是合同价。而在Suncorp银行的估价是$49.5万，还超过了合同价$5,000。

因此可以看出，我们完全没有必要简单地认为银行估价的高低可以真实地代表一个物业的市场价值。

并不是所有的房产都会低估。如果您的物业是新买的楼花，并且交换合同日期和交房日期之间超过12个月的情况下，如果估价超过合同价，银行可以按照估价来做贷款，所以如果物业升值够快的话，是有机会拿到很好的估价的

对于资金紧张的投资者来讲，估价如果低了应该马上和你的贷款顾问联系，寻求解决方案。这一点也就体现了贷款经纪人比起银行的贷款经理有更好的优势：独立性。因为只有独立，贷款顾问才能站在客户的角度去选择银行。 资深的贷款顾问会熟知各银行的估价走向以及政策，以及银行在各时段银行面对“借贷风险”的不同态度。

综上所述，当一个物业估价低于预期或合同价时，请不用太过恐慌，因为估价并不能完全客观反映真实的市场价。