海外投资平民化推动2015产业,天际英国投资置业公司微信公众号文章

试问海外置业到底有多火？来自世邦魏理仕数据统计显示，中国（大陆）境外投资在2014年实现同比增长25%，达到101亿美元，再度创下历史新高。

对此，英国邦瑞中华区首席代表兼总经理白兮在接受笔者采访时表示：“伴随人民币国际化步伐的加快及前不久人民银行曝露的QDRI机制，中国人今后将获得越来越多海外的投资机会。这是大市场趋势下的必然走向，该政策也表明政府不限制投资海外房产，且未来中国的货币政策、外汇管制政策、投资政策将鼓励热钱投向海外房地产。”他进一步总结指出，随着国内多元化海外投资混战不断升级，加之境外政府推动，接连刺激着中国买家，预计2015年将是中国投资客重点关注海外地产的“黄金年”。

新趋势年轻富豪投资置业热情高于父辈

在最新莱坊与中银国际共同发布的《财富报告》中显示，未来十年，中国的十亿富豪数目将迅猛增长，将从2014年的184位进一步增加至338名，中国也将成为全球十亿富豪人数增长最多的国家。

与此同时，在对目前超高资产净值人士投资倾向调查显示，超高资产净值人士越来越注重将物业视为他们主要的投资类别。就亚洲的超高资产净值人士而言，物业在他们的投资组合中平均占38%。住宅物业是最受欢迎的投资类别，84%的亚洲理财顾问表示其客户对该类别更感兴趣，其次是写字楼（68%）。其中，中国内地和中国香港的超高资产净值人士平均每人分别拥有4.7和4.6个住宅物业，居世界前两位。

调查发现，新一代超高资产净值人士来对房地产的吸引力尤甚，45%的受访者表示年轻一代富豪客户对房地产的兴趣要高于父辈。莱坊董事及上海研究及咨询部主管杨悦晨表示：“特别是在中国，近几年的趋势表明，越来越多的中国富人走出国门，在发达国家购买心仪物业，海外地产成为他们新的投资方向。尽管部分国家已经出台或准备出台更多的限外政策来避免过多的中国人投资推高本国房价，但我们预计未来十年，房地产投资仍将在中国高资产净值人士的资产配置中占据重要比重。”

新面孔新投资者不断涌现带来新资金

在近半年的海外大宗交易市场上，国内保险公司和国内投资基金表现的尤为活跃。去年安邦保险拟以19.5亿美元收购纽约的华尔道夫酒店；中国人寿随后又以13.3亿美元收购位于伦敦上河岸街10号大楼；中国第二大保险商平安保险以4.16亿美元收购伦敦的劳埃德大厦；2014年11月，阳光保险集团以4.63亿澳元的创纪录价格收购悉尼的喜来登公园酒店。险资在海外市场上集体爆发，同比增长100%。

根据相关规定，保险资金境外投资总额不超过上年末总资产的15%，但从目前来看，其投资总额仅占到1-2%。因此，预计2015-2016年保险公司还将在海外市场上大展拳脚。但保险公司也有其局限性，莱坊董事及大中华区研究及咨询部主管纪言迅表示，保险行业由于资金的流动性要求和较小的抗风险性，决定其物业投资只能在门户城市的核心区域，但随着这些城市普遍存在土地稀缺的情况，险资可选择的余地也就较小。

未等保险公司褪去海外投资的热度，海外市场上又迎来了“东方新面孔”。超高净值人士、中小型国有企业和民营开发商再度加码市场热度。据了解，企业大多来自房地产，而超高净值人士则领域广泛，其中知名度最高的就是SOHO张欣2013年以7亿美元巨资购入美国纽约地标通用汽车大厦40%的股权。但随后有越来越多的个人投资者进入海外房产投资，曾有一位买家以4亿元价格用个人名义收购澳大利亚某一写字楼项目。业内人士表示，个人投资的灵活性更大，遇到单价比较便宜的一些投资性房产，可以拆分买卖。

今年年初，万达、复星又在澳大利亚完成两宗高额写字楼收购。在老投资者和新投资者都涌入的“红海”下，2015年的海外市场也更为激烈。

新目标投资者正着手寻找新市场和新资产

世邦魏理仕中国投资物业部执行董事及主管邵律指出，中国投资者不再局限于传统目标市场，因此投资策略也发生了变化。2013年，60%的境外投资集中于全球五大投资目的地，而2014年五大市场的比例下跌至39%，欧洲大陆的巴黎以及美国的洛杉矶、旧金山和华盛顿都成为新的投资活跃地，甚至一些资源型的中东、非洲区域也吸引了部分投资者。

不仅城市在扩张，投资者也在着手寻找多样的资产组合。除了写字楼仍然最受人青睐，尤其是对于新投资者来说，酒店和工业地产项目的投资也出现了大幅增长。投资者们认为新市场和新的资产类别可以带来更高的收益，且竞争压力更小。此外，滑雪场、酒庄和马场、牧场等也受到投资者的青睐。上海鹏欣集团就在2012年时，购买了新西兰16个牧场；另据了解，绿地将在马来西亚投资一个面积达3平方公里的科技产业创新园区，项目坐落在马来西亚和新加坡交界处。

邵律认为，亚洲投资者继续关注海外投资。这一趋势在亚洲机构和私人投资者，以及中国开发商中最为明显，他们无一例外地都在寻找全球主要市场中高收益、高质量的资产项目。

全球热门投资区域

美国

在莱坊2014年国际豪宅指数100中的城市表现来看，豪宅价格上浮较大的前十位城市中，美国就有4个城市在列，纽约较2013年上涨了18.8%，位列第一；亚斯本涨幅为16%，排名第二。纽约由于其世界经济中心的地位，始终是高净值人群垂青之地。尽管2013年起纽约向二套房房东征收新税费，抑制房价的增长，但未见明显降温。

然而，更重要的是，美国经济的逆势上扬的趋势，使得全球投资者重回美国市场。而中国投资者，无论是机构还是个人，始终对美国有着较高的投资热情。全美房地产经纪人协会在去年7月份发布数据显示，中国投资者是美国房地产市场最大的海外买家，所占比例接近外国投资者总额的四分之一，为220亿美元。而在2012年4月—2013年3月，中国购置美国房地产金额仅为128亿美元，占国际销售总金额19%。

英国

据英国统计局明确数据表明，2013年-2014年，70%亚洲个人投资者投资海外房地产时选择英国，75%的亚洲机构投资者投资海外房地产时选择英国。亚洲人将英国作为最佳投资属地，伦敦作为投资主心骨。

业内人士表示，伦敦房价的涨幅是全英国平均水平的6-7倍，但在伦敦投资有五大优势：

一是投资安全，伦敦是全球商业金融重镇；二是成熟的法律制度保证了海外投资者与本土买家享有同等权益；　三是供小于求，租售比高，证明这个市场泡沫极低；四是伦敦房地产市场的维护成本和其它成本为全球最低；　五是现下投资者最为关注的汇率，中国银行伦敦分行英镑对人民币比率的估价是1:12,现在人民币兑英镑是1:10，对于中国投资者来说等于购房打折。

全球新兴潜力投资区域

非洲

在莱坊最新发布的《财富报告》中指出，非洲是世界上拥有巨大增长潜力的少数地区之一。非洲的年轻人口不断扩大，这家推动需求和经济活动的增长，有助于财富创造。该地区还拥有理想的创业氛围，在近几年，这推动了高净值人士数量的大幅提高。由于目前非洲占全球人口的15%，但生产总值仅占全球的4%，这无疑意味着非洲本身就蕴含着中长期机遇，

此外，非洲的能源和资源都非常的丰富，在肯尼亚，新发现的石油和天然气储藏正在创造某种程度的能源繁荣，除旅游业外企其所有经济领域也都在增长，其国内生产总值更是以5.5%的年增幅在攀升。这很大程度上是由中产阶级对西方商品和购物体验的渴望所带动。因此，无论是投资开发商业还是写字楼，都将尚有健康增长的余地，同时收益率将有所提升，反过来也吸引着全球投资者。

亚太

高纬环球数据显示，去年，澳大利亚和东京城市的交易量均占总交易量的60%以上。在澳大利亚，墨尔本和悉尼正发展成为推动该国经济转变的主要因素；　投资者们可能仍对核心写字楼地产充满兴趣，因为这些资产往往会从不断变化的市场环境中带来最大利益。此外，政府的货币刺激政策将支持东京所有房地产板块的市场，而这将继续推动企业扩张；　货币的走弱对外国投资者们仍将充满吸引力。今年，日本首都东京的租金增长预计将达到该地区的最高水平，写字楼地产将继续令人难以抗拒。

作为韩国首都，首尔的6% - 7%的写字楼收益率很诱人；此外，韩国的利率也较低，因而首尔市场对投资者而言亦极具吸引力。去年，首尔吸引了大量外国投资，其中包含主权基金和著名私募股权机构进行的高调投资。新增供应预计将有所缓和，该市租金今年可能会出现拐点。莱坊亚太区研究主管Nicholas Holt还表示，越南也是一个值得关注投资新区域。

西欧

“尽管欧洲经济仍未走出经济危机的阴影，但诸如德国、法国这些发达强国，仍旧吸引着超高净值人士的涌入。”莱坊亚太区研究部主管Nicholas Holt表示。德国和法国在欧洲同样担任着经济中心和文化中心的角色。

德国物业咨询公司　Bul-wienGesa　的数据显示，从2011年到2013年柏林的房价上涨了14%，法兰克福则上涨18%，这样的涨幅对于德国楼市来说已经相当显著。国际评级机构标准普尔预计，2015年德国房价将分别上涨4%。此外，德国房地产协会IVD的统计显示，在德国楼市中来自外国的投资者比例已达到1/4。同样，莱坊国际地产公司的数据显示，2014年法国地产的询价比例有显著上升，与去年同期相比上升144%，这表明潜在买家与2013年相比增加一倍多。

从投资者来看，德国为英国富豪的投资首选地，同时也是其他欧洲超净值人士的第二选择。对于法国而言，中东是它们最大的私人投资来源。

话题聚焦

三大因素催熟海外置业

德佑链家地产市场研究部总监　陆骑麟

首先，国内房价上涨过快透支投资价值。比如上海的商品住宅平均价格已经接近3万元/平方米，近几年房价维持在10-20%左右的上涨。而国外房产由于受到2008年金融危机的影响，在前两年到了底部的位置，甚至出现了几百万能够在国外买个镇，体现出了这些国家的房地产投资的价值。

其次，限购政策促使投资需求外流。2011年以来，中国各大城市基本都处于严厉的楼市调控政策之下，国内购房者投资渠道的缺失，选择投资海外也变得大势所趋。与此同时，近几年大量的移民，也成为了当地房地产主要购房者。

最后，中国开发商海外开发的加速，为国人开启方便之门，很多国内品牌已经拥有了大量追随者，其开发的海外项目自然成为国内投资者的主要选择。

2015中国海外房产投资“英国年”

英国邦瑞中华区首席代表兼总经理　白兮

今年可谓是中英两国的文化年，威廉王子的来华令中英两国之间关系与交流更加热络起来。当前英国的经济在迅速复苏，是欧洲国家中复苏最快的国家。中英两国之间在贸易、经济、文化上都有一定的互补性。威廉王子的到访也为两国的政治关系铺平了道路，今年中英两国还将在高铁项目进行合作。由此可见，中英两国经济都上升期，而经济基础决定了上层建筑，2015年势必是中国海外房地产投资市场的“英国年”。

值得注意的是，英国银行已经向中国置业者开放按揭贷款，不仅开放贷款，英国也采取降息的政策，进一步降低了投资成本，这些利好消息都将促进中国投资者选择英国。此外，白兮坦言，伦敦房价的涨幅是全英国平均水平的6-7倍，而2014伦敦整体租金回报率增长是在3-4%，我们预计到2015年伦敦的租金回报率增长在5.6%左右。从投资回报率来看，伦敦市内排名前三位的热点区域，回报率都达到了7%以上。

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