2015-11-10 澳洲房产投资顾问

中澳房地产投资环境对比

中国和澳洲的社会经济存在着巨大的差别，由此也带来了中国和澳洲房地产市场的诸多不同之处，了解这些区别，是我们进行澳洲房地产投资的知识基础。首先，澳洲房产不限海外人士购买，但是只能够买期房，不能买二手房，因为二手房只限持有一年以上澳洲签证的人士购买，而且没有永久居住权的居民只限购一套。
澳大利亚有财产私有制的经济基础，法律规定业主拥有永久土地所有权，而不是租赁权（国内的使用权，是把所有权和使用权剥离开来，这时的使用权就等同于是租赁权）。而实质上“永久产权”这一术语指的是您可以永远享有该土地的所有权。除非您拥有的土地是政府计划的军事用地或者文物遗产等，拥有时限才可能会受到限制，但这种情况通常都会在土地购买时加以说明。

如果是租赁权， 您只能在一定期限内拥有土地。在中国，目前这一期限是70年，国内最近对使用权的问题讨论热烈，估计70年的使用权可以续约，但是需缴纳一定费用，所以在房地产评估时，过了一定年限的房地产价值会降低。但是，永久产权的房地产就不会存在这个问题。因此，永久产权对于投资来说更优越，能够长久保值、增值。

另一方面，澳洲的房地产市场是世界上最成熟的房地产市场，房地产交易的透明度高，运作机制非常稳定，为个人投资房产提供安全可靠的投资环境。一个普通人也可以做到通过房地产发家致富。而澳洲完善的法律体系，使得个人财富受到完全的保护及尊重，房子在传给继承人时，无需缴纳高额的继承税。

澳洲的贷款难度及相关技巧

完善的教育制度和资源，每年吸引大量海外国际留学生，也是最受中国留学生欢迎的留学国家之一。中澳已成为最佳合作伙伴，贸易，旅游，留学等来往密切。除了少量的留学生买房，以房养学，大部分的留学生都是租房住。澳洲房屋租赁市场稳定，急速增长的新移民及访客也进一步推高了澳洲房屋租金。

澳洲四大银行，是排世界前列的AA银行。海外人士也可以充分利用银行贷款，贷款还可以只还利息暂缓还本金。澳洲拥有物业, 可以成为您将来移民的认可资产，有助于移民审批。澳洲私有制财产买卖灵活, 无论现房期房。澳洲房屋管理机制完善, 房屋折旧少, 保值好。

贷款难度

在澳洲，房产投资者向银行申请贷款的难度要比中国低的多。即使是留学生也可以申请贷款。在经过BROKER的专业指导之后，一般都可以申请到80%的贷款。不需要额外的抵押物，房子本身就是你的抵押物。这足以说明银行业对澳洲房的地产市场具有充足的信心!

并且，最近的种种经济指标和数据指明，澳洲房产泡沫的确很少。澳大利亚是目前为止仍然保持标普、惠誉和穆迪AAA主权评级的唯一发达国家。在这个国家信用风险愈演愈烈的时代里，澳大利亚2011-14财年预算赤字占GDP的比重大致仅为3%。与被称为避险天堂的日元资产比(2011-14财年预算赤字占GDP的比重为195%)，澳元甚至已经具备了部分避险功能。即便是十年一遇的经济危机，对澳洲房产市场也并没有过可见的冲击，原因是房产市场占据了平衡澳洲经济发展的角色。每当对世界经济有不安定预期时，澳大利亚政府便会采取一系列措施鼓励房产市场，刺激内需。这些政策包括降息、政策性补助等。

贷款首付

房屋贷款在投资上起了金融杠杆(Leverage)的作用，用较小的投入博取较大的投资收益。在租金与贷款利息持平的澳洲，首付当然是越低越好。购买澳洲房产首付仅为10%。反观国内，05年开始国务院下令，个人住房贷款首付提至30%，第二套房贷首付不低于50%。如果购买的第二套房用做投资用途及出租，那么在理论上已失去了投资价值。因为“单纯预期房屋增值获取收益是不理性的不正确的投资”。

目前已有对澳洲房市了解的留学生家长开始打起了“以房养学”的算盘。的确，以今年墨尔本房屋中位价两房60万为例，购买楼花的订金只需5%—10%,即3万—6万澳元，一个留学生不到一年的学费+生活费。两年后楼盘竣工，按照年增长7%计算，房屋已增长至68.4万，加上1万澳元的投资者政府补贴，获利将可能是两年的学费。

其后如果将此房用于自住，付的是和房租差不多的贷款，得到的将是一套房子。如果将此房用于出租来抵消贷款，找个房价高的年份卖掉，得到的将是大笔的capital gain。如果一边自住，一边将此房的Master room租出去，自己住小间，每年给租客涨房租(贷款是不会随房价涨的)，既节约了自己的房租，还将得到卖房时capital gain。当然了，在这样一个讲求专业的国家，一定要找个专业的投资顾问研究项目发展走势，专业的broker帮助实现贷款，专业的律师维护最大权益，专业的会计会帮助避税。

只付利息

澳洲的银行是允许购房者只还贷款利息(interest)不还本金(principle)的！为什么可以只还利息？参见前期产权的介绍，国内房屋使用权70年，所以当然要在房屋使用的期限内把钱付清。而澳洲的房屋是私有财产，无限期，那么你想什么时候还清就什么时候还清！

为什么要只还利息？第一，既然购买不动产是一种投资，那么利益最大化风险最小化就是我们的诉求。投资者有风险喜好和风险厌恶之分，及对投资项目的信心强弱不一。如果没信心，就少投钱，将多余的钱放自己口袋里。如果很有信心，那不如拿pay-off的钱在其他地区多买几处房产，既实现了利益最大化又分散了风险。第二，只还利息还能使每年的账面亏损最大化，退尽量多的税回来。反之，pay-off以后，租金收益超过了折旧depreciation了怎么办?不仅不能退税还得因为投资盈利而上税！

再融资

当房价涨了以后，例如60万的房子涨到了70万，那么，可以用这10万的涨幅向银行申请再融资。拿这“隐形”的10万作为第二套房子的首付，“免费”购买第二套房产。以此类推，每隔几年便可以向银行申请Refinance，轻松走上投资理财的正确道路。这就是西方版的母鸡生蛋，蛋变母鸡的故事。在发达国家，想要一夜暴富的几率非常低，巨额的财富往往都是通过每个人的努力慢慢积累起来的。掌握了正确的投资理念，每个人都可以生活的很好。

投资黄金海岸的绝佳时期

中产阶级全球化是当今世界的一大现状，人们可以自由的选择在海外投资，有所回报，黄金海岸是一个世界级城市，有最美的海岸风光，海湾码头无处不在，居民临水而居，比起意大利水城威尼斯有过之而无不及，更有像神仙湾这样世界顶尖的富人聚集的湾区。安定的社会环境使澳洲的房地产平稳健康的发展。澳洲房地产增值稳健，平均每年10%的房价增长率，使得每隔7至10年，手中的房屋价值即可增值一倍。澳洲房产的稳定的升值与平均5%投资回报率，为买家分散多元化的个人投资，降低投资风险。

据澳大利亚澳洲网报道，国际清算银行(BIS Shrapnel)的最新报告显示，受房价居高不下影响，南方投资者对于悉尼和墨尔本的房产越来越敬而远之，而是选择一路向北在昆州扎堆。《澳洲金融评论》2日援引上述报告称，虽然有关机构预测悉尼及墨尔本房价在2016至2017年可能因现金利率上涨而下跌，但对于投资者来说，他们已将目光转移至布里斯班、黄金海岸、阳光海岸等昆州城市。而由于黄金海岸正处于快速发展期，较之已发展成熟的布里斯班，更具投资潜力。

据悉，悉尼房价中位数高达78.5万澳元，墨尔本也高达52.7万澳元，相比之下，布里斯班则以47.5万澳元的均价显得颇有竞争力。国际清算银行预计，在未来3年间，布里斯班尤其是黄金海岸地区的独栋房均价将上涨15%，公寓均价的上涨幅度则为8%。而今年下半年现金利率的下跌将再一次提升布里斯班房产的可负担性。

黄金海岸房地产中介经纪人纽兰德斯(John Newlands)表示，在过去几个月间，南部投资者的问询电话令他应接不暇。“与悉尼和墨尔本相比，布里斯班房价的可负担性很高，大量州际投资者正涌入昆州，他们对公寓市场尤其感兴趣。”纽兰德斯续称，由于黄金海岸成功获得了2018年英联邦运动会(Commonwealth Games)的主办权，投资者对这里的房产回报率颇感兴趣。

CoreLogic RPData的数据显示，纵观全澳大型城市的独栋房及公寓市场，布里斯班的确是投资回报率最高的房产市场。值得一提的是，放眼黄金海岸公寓市场的还包括中国人等海外投资客。统计数据显示，在过去一年间，黄金海岸价值6亿澳元的房产均被富裕的亚洲买家买走。面对蜂拥而至的全球买家，黄金海岸正在进入房产投资的黄金十年，如此良机着实不容错过。