《澳洲财经》第19期:风光两载有余, 地产市场现面临重大挑战,BMY GROUP澳洲财经微信公众号文章

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作者：Tony Wang 王晓冬

博满金资金融分析师

写在卷首

截止 2015 年 7 月, 澳大利亚的房地产资产价值已经达到了 6 万亿澳元, 其价值已经远远高于澳大利亚上市公司股票 1.5 万亿澳元的总市值, 也大大高于 2 万亿澳元的澳大利亚养老金规模。截止 2014 年 12 月, 澳大利亚过去一年内的国民生产总值 GDP 为 1.59 万亿澳元。房地产市场的总价值超过了 GDP 的 3 倍以上。根据澳洲央行私人信贷数据表明, 6 月份, 澳洲未偿还按揭的总价值为 1.5 万亿澳元, 约占整个地产市场的四分之一。在这 1.5 万亿澳元的贷款之中, 商业贷款价值7897 亿澳元,约占 61.5%,私人贷款 1369 亿澳元,约占 32.8%。在地产市场红火了近两年之后,地产市场最近迎来了一系列的挑战。

9 月地产市场回顾

首先,我们来回顾一下 9 月份澳洲各大城市的房地产表现。澳大利亚九大城市的平均房价基本持平,房屋中位价为 58 万澳元,涨幅为 0.9%,其中独栋别墅中位价为 61.3 万澳元,涨幅 0.9%,公寓房涨幅 0.6%,中位价为 51.5 万澳元。

此次墨尔本涨幅再次超过悉尼领跑澳洲, 墨尔本的平均房价涨幅达到了 2.4%, 其中独立别墅的涨幅达到了 2.6%, 中位价达到了 63.5 万澳元, 公寓房也实现了 0.9% 的小幅上涨, 中位价达到了 48 万澳元。悉尼的平均房价在 9 月份基本持平, 涨幅 0.1%, 中位价为 78.5 万澳元, 其中独栋别墅价格小幅下滑 0.2%, 中位价至 92 万澳元, 公寓房价格上涨 1.1%, 中位价为 66 万澳元。整体看来,虽然墨尔本在今年多次涨幅超过悉尼, 但是悉尼的房价仍然比墨尔本高出许多, 墨尔本的独栋别墅中位价仍然比悉尼的公寓中位价格低。

在过去的三个月里, 悉尼房屋平均价格上涨了 4.6%, 而墨尔本大涨了7.9%。悉尼的公寓房涨幅较高, 升幅为5.6%, 独栋别墅上涨了4.3%。墨尔本的独立别墅涨幅较高, 升幅为 7.4%, 公寓房上涨了3.9%。从过去一整年的表现来看, 墨尔本和悉尼两座城市的表现非常的相近, 悉尼的房屋价格平均上涨了14.1%, 墨尔本的房屋平均上涨了13.3%,悉尼的独栋别墅在过去的一年里上涨了 14.6%, 而墨尔本的独栋别墅在过去的一年里上涨了 14.3%。

价格越来越贵,面积越来越小

2014

至 2015 财年期间,澳洲各大首府城市的土地价格在不断的上升,而全国范围内的土地平均价格则有所下降。截止 2015 年 6 月,首府城市空地出售的平均价格为 25.8543 万澳元,而全国的价格为 15.65 万澳元,比首府城市低了 39%,这一差距是自 1990 年 8 月以来的最大值。这 25 年以来,首府城市的土地价格上涨了 417%,平均年增幅为 6.8%,全国的土地价格上涨了 422%,平均年增长也在 6.8% 左右。

虽然土地的价格越来越高,但是土地的面积确变得越来越小了,买家将比过去花更多的钱来买更小的地。截止 2015 年 6 月,首府城市出售空地的平均面积为 452 平方米,而全国的空地平均面积为 810 平方米。在过去的两年里, 首府城市出售的空地面积基本无变化,而全国范围内的空地面积上升了 8.3%。

贷款政策再次收紧,投资者愈发艰难

10 月中旬,澳大利亚第二大银行 Westpac 西太银行意外宣布增加住房贷款浮动利率 0.2%, 其自住房贷款浮动利率升至5.68%,投资房贷款浮动利率升至 5.95%, 升息决定将从 11 月 20 日起生效。西太银行此次升息的举动是为了应对监管机构的要求,银行需要持有超过 50% 按揭贷款规模的资本, 澳洲各银行被要求提高资本金, 资本金的提高相当于提高了银行的成本、降低了银行贷款的盈利能力, 因此最终导致银行通过提高贷款产品的利率将成本压力转嫁给消费者们。

西太银行的加息决定有很大可能会导致其银行的效仿, 因此预计剩余的三大银行在不久的将来会很有默契地对贷款产品重新定价。由于此次西太银行将自住房也纳入了加息的范围, 因此将使得房贷市场有所降温。

自从今年 5 月澳联储将基准利率降至 2% 的历史录得低位后, 就没有再推行进一步宽松, 其中有部分原因就是考虑到悉尼和墨尔本的房市过热的状况。当房地产市场开始进入温和上涨甚至停止增长之后, 澳洲联储很可能将再次出手, 推出进一步的宽松政策。Westpac 宣布提房贷利率意味着澳洲联储在 11 月宣布降息的几率大幅增加。

在过去的两轮地产上涨周期当中, 悉尼、墨尔本一直是地产价格增长最快的两个首府城市。和价格一起上升的, 是地产交易数量, 以及建筑新房数量许可的上升, 这两个数据的同时上升将会导致房屋供给大量增加, 资本增长放缓, 而最近收紧贷款政策也会对房地产市场带来极大影响, 因此, 未来的两个月将会是此轮澳洲地产周期最关键的时刻, 房地产目前面临诸多挑战, 央行希望改善消费者的住房承受能力, 监管机构需要调控对房地产的投资行为, 避免未来房市低迷时带来的一系列的风险, 贷款政策开始生效, 且目前失业率在高位起伏, 而工资增长缓慢。澳洲的房地产市场是否能够百尺竿头更进一步, 答案就在在今年的春季。

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