克罗伊登区（Croydon）地处南伦敦，位于伦敦市中心的查理十字车站（Charing Cross）以南9.5英里的位置，是外伦敦重要的商业中心之一。基于历史因素，该区长期被大众所忽略，房产价值也被市场低估。不过，随着近几年伦敦房价飙升，越来越多人注意到这块房价“低洼地”。特别是在英国政府决定斥巨资对克罗伊登进行全面改造后，该地区更是表现出强劲的增长势头，可谓是外伦敦房地产市场最被看好的一匹“黑马”，吸引了众多海外投资型买家。

有轨电车是克罗伊登的主要交通工具之一，有多条线路，十分便捷

曾经的伦敦长期处于南北发展严重不平衡的状态，优势资源大都集中在泰晤士河以北的区域。在伦敦地铁网的275座车站中，也仅有30个在泰晤士河南岸，甚至伦敦南二区的很多区域综合发展都不及西北边的四、五区。长期的发展滞后造成南伦敦部分地区的社会秩序混乱，但克罗伊登却是个例外，一直被誉为南伦敦综合发展最优秀的区域。

作为连接伦敦市中心与度假胜地布莱顿之间的必经之路，克罗伊登与伦敦中心区的交通联系一直表现出极大的优势。早在1839年蒸汽火车刚问世的时期，就开通了往返西克罗伊登站（West Croydon）和伦敦桥（London Bridge）之间的火车。两个世纪以来，便利的交通也为克罗伊登带来多次“人口爆炸”，使得该区的人口规模和配套设施逐步升级，奠定了克罗伊等作为伦敦中心区“南部卫星镇”的地位。

如今的克罗伊登与金融城（The City）、金丝雀码头（Canary Wharf）和泰晤士河南岸（Southbank）并列为伦敦的“四大高速发展区域”之一。是伦敦重要的商业中心，也是南伦敦最大的集商业、娱乐休闲、生活和教育为一体的综合生活区，每年商业零售额高达10亿英镑。

近年来，伦敦人口压力逐渐增大，造成房屋短缺和资金上涨，为了节省住房开支，很多年轻的上班族和学生也慢慢搬往此区，这为克罗伊登的发展带来了新契机。2013年，英国政府宣布投资数10亿英镑来发展克罗伊登，如今已颇见成效。改造项目包括对铁路线路、火车站以及商场和餐厅等基础设施进行全面升级，由Westfield和Hammerson合建的大型购物中心Whitgift Centre也将在2018年落成。届时，将为周边居民带来极大的生活便利，也势必会吸引更多人定居于此，拉高周边地区房价。

克罗伊登镇中心的地标建筑——钟楼

克罗伊登地处伦敦交通南五区，从主火车站东克罗伊登站（East Croydon）出发，快车仅15分钟就可到达伦敦中心的维多利亚站（London Victoria）或伦敦桥站（London Bridge），那里可以便捷地换乘其它各地铁线路。在上下班高峰期，约每10分钟就有一班快车。对于在内伦敦办公或学习的居民，单程通勤时间可控制在40分钟内，比伦敦平均通勤时间45分钟快5分钟左右。基于通勤优势，政府和区议会试图调整克罗伊登的人口结构，以吸引更多高素质的年轻工作人士、年轻家庭和学生为目标。该区现在的人口结构也很年轻，平均年龄仅为36.6岁，且就业率高达73.8%，这在一定程度上保证了居民的素质及社会治安。对于年轻的家庭来说，子女教育也是必须纳入考量的因素之一。然而克罗伊登并算不上一个好的学区，现有的学校已不足以满足日益增长的人口需求。不过外界也已经注意到这一问题，在今年9月初，欧洲投资银行（European Investment Bank）决定投资一亿英镑，用于建设克罗伊登地区的学校并升级教育资源。该项目预计将在未来三年对该地区的38所学校进行改建，预计会多提供5182个小学就读名额和2100个中学就读名额，同时还将新建6所小学和6所中学以满足居民需求。

克罗伊登改造项目效果图

据CBRE的最新数据分析显示，克罗伊登的房价很长时间以来都被市场所低估，在保守党上台前几乎没有新建住宅，处于供不应求的状态，大约2010年以来新建住房才如雨后春笋般涌现出来。该区近几年房价升值很快，去年一年的涨幅高达18%（伦敦地区的涨幅平均值为12%），居于伦敦各区涨幅第三名。相对于该区房价表现出来的巨大升值潜力，现行的房价与伦敦各区相比仍然处于低位，平均房价约为32万英镑，在全伦敦范围内属于第六低的位置。同时克罗伊登的房屋租金涨幅也领跑伦敦各区，去年的涨幅约为12.2%，现在房屋的平均月租金约为1253镑，买房出租的年投资回报率约为4.6%（伦敦地区的平均值约为4%）。克罗伊登也是伦敦人口最多的地区，现居人数约为37万人，每年仍呈上涨趋势，预计10年后人口可达41万人。为满足日益增长的人口对住房的刚性需求，克罗伊登的改造项目计划为该区新增近3万套住房，去年的新建住房完工总量高居全伦敦第四。现在克罗伊登在建的项目有24个，可带来新建住房2984套，已获批的项目有25个，约合住房4980套。

克罗伊登正在经历大规模的改建中，各行各业人士都对该区的发展前景十分看好。从买房投资的角度来看，该区具有极高性价比。首先，克罗伊登的改造项目已初具规模，很多项目也已经在确实的实行中，很大程度上规避了风险；另外，便利的交通和完善的配套设施一定会吸引更多的人选择这里定居，这会带动对克罗伊登住房持续上涨的刚性需求。值得注意的是，克罗伊登现在的房价仍然具有很强优势。相比内伦敦的区域，克罗伊登的房价平均低10万镑左右，但是涨幅却超过了内伦敦涨幅的均值。业内人士推断，未来几年克罗伊登将填平房价的“低洼地”，会以快速上涨的趋势与伦敦房价持平。