楼花，在澳洲也叫期房，是指一项地产开发项目在动工兴建前先交订金，分期付款方式销售出的房屋，实际上就是未完成的房屋。
1.杠杆优势明显，投资者有缓冲期以准备余款
买楼花签合同时，投资者只需要交纳10%的定金，而余款则可以等到房子全部建成后一并付清，或者是选择贷款(通常可贷款70-80%)。
与中国不同的是，在澳洲购买楼花，投资者在交房前不用交付定金以外的任何费用，而交房之后，投资者可以通过租金等收入支付按揭费用，免除还款压力(收的租金可以)。楼花预售到交房一般有一到两年甚至三年的时间，投资者完全可以在这段缓冲期里准备余款，而房产增值等一系列投资收益都不会受到影响。
此外的一个好消息便是一些开发商会将投资者预付的定金存在专业律师事务所担保下的Trust Fund里，而投资者则可以得到利息收入，回报率比现房高很多。
2.投资门槛低，价格优势明显
通常来说，楼花的价钱都是越卖越贵的。从开发商开始打地基，到建楼，到内部装修，这个价格都是逐步上去的，所以买楼花是最好的投资——用今天的钱买明天的价值。与此同时，澳洲部分地区的法律规定印花税是按售房合同签订之日的房产价值征收的，而如果买楼花，通常是在房产开工前就签订了合同，投资者只需交付按地皮价征收的印花税，可以节省下一笔费用。
3.选择余地广，增值潜力大
买楼花另一个优势就是，客户可以自由选择楼层与户型。由于澳洲房产发展势头良好，开发商多会采用楼花销售。而对于投资者来说，开盘初期房源充足，户型与楼层选择面宽，能够充分满足自身需求。而从投资方面来看，只有在楼花销售时期才能买到真正的好户型好楼层，而这样的房产才具有最强大的增值潜力。虽然投资楼花有上述的优势，但是客观来说，任何投资都会有一定的风险，投资楼花也不例外。对于投资者来说，这些风险都可以通过了解市场与相关政策法规以做到最大限度的规避。
风险避免法
比起现房来说，楼花的价格浮动相对较大，因此作为投资者来说，在购买心仪的楼花前应该对该楼盘以及周围楼盘的房价做一个深入的了解，争取以最具优势的价格购买到自己想要的楼花。
正如前文所言，如果开发商在开发完成前因为破产等原因未能完成开发，投资者能够拿回自己的全部定金。这样下来，虽然投资者没有资金上的损失，但是因为开发商不能完工而无法交房，令投资者无法获得原本的预期收益，这样也是一种损失。因此，对于投资者来说，选择背景雄厚，资金充足与信誉良好的开发商是非常重要的。
1.预定房屋(reserve a property )：
买家选定了满意的房子后，需支付一笔小订(一般是房价的0.25%或者大概三五千澳币)，用来让中介向开发商申请保留该物业。订金会在规定时间内退还给买家。
2.签订购房合同(sign the contract)：
中介/开发商向买家的代表律师提供购房合同，买家在咨询了自己的代表律师并充分理解合同后签字;同时，开发商也需要在购房合同上签字，并向买家提供一份双方签署后的合同，购房合同就此生效。
3.申请海外人士购房许可(apply for FIRB approval)：
绝大部分的楼盘都有FIRB的配额;对于部分没有申请FIRB的楼盘，海外买家可向澳洲海外投资审核委员会(FIRB)提交购房申请，这一步骤仅适用于非澳大利亚公民。买家需填写一份申请表格并递交FIRB审核，这个过程一般由买家的代表律师协助完成。
4.支付10%的购房首付金(pay10% deposit)：
买家需要在合同规定的时间内(一般为10个工作日)，支付购房款的10%作为首付。这笔订金是支付到开发商律师的信托账户，收信用保护，并不是由开发商所有。
如果是以银行担保(Bank Guarantee)的方式支付订金，在房屋交割前，买家还可以获得这笔定金的存款利息(目前利率为4.21%左右)。
5.房屋施工(construction)：
在此施工期间，买家不需支付任何费用。
但有一种情况：如果您购房首付金仅付了5%，然而购房合同上有一条说明“如果施工期间资金运转不足，开发商可以要求买家即时支付另外5%的首付金”，那么，但出现说明中的情况时，开发商可以要求买家补交另外这份5%。
6.交割前验房(final inspection)：
在房屋完工后，开发商会邀请买家前去验收新房。在验收过程当中，发现的问题将被记录在案，开发商随后将安排修善。如果房屋在完成交割后的三个月内出现了任何问题，开发商也将及时负责维修。
一般是在二手房交易时采用这种转让方式。所谓私人之间的买卖转让，并非指私人之间的直接交易，而是指房屋有人委托房产中介与有意向要购买其房子的人协议商量，商谈确定转让价格和其他的一些附加条件，最后双方达成买卖意向的一种方式。双方达成的买卖意向，一般需以书面的形式确定，并且买方需支付部分的定金，一般在一周内卖方准备正式的合同并经双方签字。在签订正式合同的同时，买方需支付购房价格的10%作为购买定金。如在签订正式的书面合同之后买方反悔了，卖方有权扣留已经交纳的定金。在维多利亚州，法律规定：私人之间的房屋买卖转让，如果有（Subject Finance)这个具体的条款，可以等到银行同意贷款以后，合同才正式生效，如果没有具体的条款，买方在双方签字过了之后，只有三个工作日（不包括周末）的反悔期。
在公开拍卖是近些年来，买卖二手房时采取的主要方式。房屋的持有人通常会委托房产中介操作整个的拍卖过程。在拍卖前，中介通常会刊登拍卖广告，并准备好房屋买卖合同。同时会安排若干次公开看房的时间。凡有意想要购买房子的人都可以向房产中介索要买卖合同的样本，以便让买方的律师先行审查。公开拍卖的房子，成交的当天，双方必须签订无条件不可撤销的合同，拍卖的最终价格和其他的条款均为不可协商的条款。而且必须在房产中介的主持下，成交双方必须现场填写所有的条款。并经双方签字后立即生效。买方需要当场制服购买价格的10%的定金。公开拍卖后，如果买方反悔的话，就必须承担合同规定的违约责任，扣留10%的定金，以及卖方需要重新刊登的广告费，重新组织拍卖的相关费用。以公开拍卖的方式成交的房子，是没有5个工作日冷静期的。
这主要是购买新房或楼花所采取的方式。如果你有意想购买新房或楼花。你一旦决定了以后，你就要向开发商交纳一定的定金（而这个定金的数量是可以协商的，维多利亚州消费者的法律，在今年有一个新的要求。法律要求楼花合同的首页必须要告知买方：定金的数量是可以协商的）。开发商可将其房产保留三天，同时准备所有的合同。合同准备好以后，开发商通知客户签订合同，买方需在签订合同的同时交付10%的房款。购买者的主体既可以是单个个人，多个个人，也可以是公司。如多个个人联合购房的，每一个参与者都必须在合同中签字，如果是相互委托的，必须有正式的委托书，如以公司名义买房的，公司法人必须在购房合同中签署担保函。声明其将以公司的资产以及个人的资金确保买卖合同的履行。所有的买卖，双方最好聘请各自的律师，安排全部的过户转让程序。
文章出自：澳洲移民网
