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商业地产是相对住宅地产而言，包括购物中心、办公楼、酒店、厂房、停车场等，另外还包括医疗和教育设施，以及公寓达一定数量的住宅楼。商业地产的回报要更为丰厚、稳定，但自然风险也不可避免。那么如何安全投资商业地产呢？

投资商业地产的优越性
比较不同投资方式的风险和回报，地产处于普通股票（风险较大）和政府债券以及投资级别的公司债券之间（风险较小、有更多的流动性但也更易发生变化）。直接投资地产使国外的投资者享有一系列权利，包括居住，出租获取利润，申请抵押贷款等等。地产还能帮助投资者抵御通货膨胀的风险，因为租金可以调整、只在一定时间内固定不变。另外，规划适当时，地产投资的税务优势还包括（装修上的）减免，利率的扣除，以及1031交换条款，即如果售出资产的所得用来购买同类型的资产时，资产所得税可以推迟缴纳。
　　
地产还被认为有其内在的价值，如土地，砖，砂浆，增值的能力等，而股票只具有金融上的价值。在美国，地产受到最高法——宪法的保护，因此无论是为子孙后代还是当前的商业利益，地产都是精明的长期投资项目。　　

美国商业地产基本情况

美国商业地产，一般和我们国内的门面房差不多，意思一样。都是在商圈。一般大公司的在成熟商圈，比如沃尔玛、肯德基，这些公司等商圈成熟了再进来。大公司一般不会冒险。都有严格的选址标准。

美国市场上有上万个商业地产，一般出租净回报在4-5%左右。像一些银行，也只有5%左右，还有麦当劳一般在4.5%的净回报。肯德基一般在7-8%之间。药店，比如CVS、Walgreens、Rite Aid净回报要高一些，10.5% 的都有，而且租期长。因为药店很赚钱，所以敢签几十年。

一般小型的公司，比如小型的餐馆等，租期短，净回报很高，甚至15%。但这样的商业地产，除非是美国人或者当地人，很熟悉才敢买。作为国人，不熟悉美国，还是不要去碰很小公司、名不见经传的商业地产。

商业房产贷款

商业房产贷款和借款人的收入能力没有多大关系，主要和商业房产的收入记录相关。会根据商业房产的盈利能力评价贷款的金额。不论美国人还是外国人都可以申请商业贷款。贷款一方面可以提供大部分的资金，有时候可达到80%总价值的贷款资金。另一部分贷款银行审核的过程也是帮助借款人确定房产项目的预期收益情况和真实准确性，避免此文中下面所提的风险。并且，银行会更倾向于借款给有相关的投资或者管理经验的投资人。

美国商业地产有什么风险？

商业地产风险大于住宅，这个规则全世界通用。因为哪个城市是好学区，随便抓个美国人都知道。但是商业地产就不一样。因为我们很多中国人对美国不熟悉，所以风险更大。举个例子：

A是租B的房子开餐馆，开了2年，生意很好，本来租约是5年，这下A要求增加租约，但是租金维持目前不便的比例、增幅，比如每年租金增加2%。B把房源挂60万美元到市场上去卖。因为租约很好，餐馆生意也不错，所以顺利的卖给C了。

C上当了！A和B演双簧！租约不是真实情况。A和B早就串通好了，10万美元买下。成功一个，再到另外一个地方策划。

这就是我们为什么选世界500强大公司的商业地产的原因。他们不但地段好，而且一般愿意担保租约。都是上市的，年销售额几十亿、几百亿美元的公司来担保每月几千到几万的租金。名不见经传的小公司的，除非客户对当地非常熟悉，一般我们是不推荐的。