让土地价值翻倍！
挣脱澳洲地产开发的容积率限制 （三）
作者：Tony Leung （CEO of a+ Design Group）
在上两篇中，我们分析了在成熟区域如何争取高于规定的容积率问题。随着中国投资商不断涌入澳洲市场，只能开发几十套公寓的小面积土地显然无法满足他们的要求，因为在国内，随意一个项目就是几百套公寓。于是，部分华人投资者将目光集中在了新州政府推行的城市更新计划，在此项计划中，离悉尼市区较近的工业区将被更新为大规模的住宅区，除此之外，远在西南，西北部的发展中心（Growth Centres）也将会平地建起座座新城，从而缓解人口压力。
之前已经说过，所有开发商都会希望获得更多的容积率，提高项目受益。尤其是在当下市场，悉尼的房价节节高升，莫说市区周边，就连从前并不受买家欢迎的西边，南边，甚至更远的地区，土地价格都令人乍舌，全因新州的大都市计划承诺了这些地区一个美好的未来。投资者看好这些地块，地价随之飙升，于是争取更多容积率又一次成为了开发商们的重大课题。而因为地域与政策的不同，所采用的策略也与前两篇所介绍的所有差距。
成熟社区中，考虑项目对社区的影响被视为重中之重，而对于城市更新区域，社区尚未形成，那该从何谈起呢？答案是——基础设施。
因为要建立新城，基础设施是必不可少的一部分，但是政府资金有限，所以开发商的支持成为了资金来源的重要组成。再者，由于城市更新计划的首要步骤就是将原有的土地用途变为住宅，也就是众所周知的Zoning，相应的政策尚未成型，于是一切都变得“可商议”，这对于开发商来说，是不可忽略的闪光点。
以大名鼎鼎的Green Square为例，我们可以很轻易的在分区图（Zoning Map）上找到相应地块的容积率要求，同时可以发现，有些区域带有特殊标记，回到LEP（当地环境规划）的注释一看，政府明确规定，如果开发商为社区基础设施做出贡献，那么可以提高一定的容积率，而对于基础设施的贡献方式，也是有相应分类和要求的。（如下图所示）
由此可以看出，为了城市更新计划的顺利实施，政府做扮演的角色不再那么强硬，开发商争取更大利益也变得有迹可循，我们在此类开发上，也成功为投资商争取了容积率的最大化，保证了他们的项目回报。
当然除了基础设施外，还有其他关键点需要逐个分析，尤其是那些并未规定某些区域可以通过基础设施获得额外容积率的政府管辖地带，我们也凭借多年的规划设计经验，以及对新州规划政策的深度分析，给投资方带来令人满意的结果，具体细节将于下一篇继续讨论。
05/10/20
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