六项指标指向悉尼地产进入滞涨

2015年11月11日 BMY GROUP澳洲财经

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作者：Tony Wang 王晓冬
博满金资金融分析师
近两年，悉尼是澳洲房地产市场中的领头羊，其价格上涨速度之大令人咋舌。目前悉尼的地产市场出现了一些滞涨的状态，本篇文章就从6个不同数据指标来为悉尼的地产市场把把脉。
清盘率
在这6个指标当中最重要的就是清盘率，悉尼的地产市场已经已经降至59.2%。今年早些时候，火爆的悉尼地产清盘率曾经创下过89.2%的峰值。Domains的高级经济学家Andrew Wilson博士说，这些数字已经很直观的说明了悉尼的地产房地产在短时间里发生的一切了。

在悉尼Hills District地区，清盘率已经下跌至了27%，在2012年，清盘率在59%的低点徘徊，而不久的将来清盘率还会下跌至多少还是一个未知数。

价差
这里所说的价差是指在一个房屋拍卖会上，房东的出售心理价位和市场最终的成交价之间的差距。这一数值通常较难采样，不过还是有案例可寻，上一周Bossley Park的5号Boronia Rd的一套小户型三室的房子售出了73.5万澳元，而房东的心理价位是75万澳元。

Richardson & Wrench的Sam Tea成功的将此套房子出售，他说这是一个很好的结果，房东比较务实，知道什么是合适的价格，所以大家都为此结果感到高兴，而许多房东或许会为这样的一套房子设置80万的心理价位。

房源数量和销售速度
房源数量和销售速度也是一个非常重要的指标，根据CoreLogic RP Data的数据，悉尼现在的房源已经比去年的同期数量上涨了3.8%。不过，7月份的房价数据拿来做比较的价值可能不太高，因为在冬季，人们的购房情绪通常不高。

如果房源是在7月份被放出，通常需要25天的时间来销售，而现在，如果在周末将房子挂牌销售，通常需要28天来完成销售，这反映了市场有所冷却，因为春天应该是房屋销售的旺季，销售时间应该短于冬天淡季的销售时间。

买家的类型
当悉尼的地产热火朝天的时候，投资者占了很大的比例，当他们退出的时候，方式就开始降温了。从官方的借贷数据来看，投资者一直是主要的房贷申请者。今年7月份，投资者占据了新南威尔士62%的市场份额，略低于今年5月份高峰期的62.5%，高于去年同期的57%。

在今年8月份，这些数据发生了一些变化，新南威尔士州的住宅贷款有54.9%的是有投资者申请的，其中不包括再融资。此外，自住房贷款上涨了1.9%，而投资房贷下降了0.6%。

不过，澳大利亚统计局表示，一些数据可能会有些模糊，因为银行将一些贷款进行了从新分类，原本一些投资房被转为了自住房。

澳大利亚最大的抵押贷款经纪商AFG也注意到，根据澳大利亚审慎管理局APRA对贷款提出的限制要求，9月季度投资者贷款的比例已经从3年平均水平的38%下降到了33%。

利率水平
虽然央行和监管机构可以对购房者造成很大的影响，但是目前对借贷成本的影响还是不是特别大。虽然大银行已经增加了利率，但是澳洲央行还是密切的关注着借贷成本。

从澳大利亚证券交易所30日的银行现金利率期货来看，市场上有81%的预期认为央行将不会在下一次联储会决议上降息，而十月份的预期仅为53%。

就业
最后一个可以参考的指标是就业，虽然不是最重要的，但是就业率是人们可购买房屋能力的前提和保证。目前新南威尔士州的失业率维持在5.9%，而其他州的失业率也没有什么大的反应。

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