【案情剖析】浅谈防跑路招数 - 手把手教你如何筛选美国房地产投资项目,美国启点投资微信公众号文章

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在国内呆久了的朋友总喋喋不休问，你们的项目怎么防跑路呀？人家会不会把钱卷走？我回答，我们的价值就体现在这儿，这部分风险是可控的。跑的了和尚跑不了庙！今天简单说说几招防小人。还有朋友问，你们多长时间会推出新的投资项目呀？我回答：我们每天都在不厌其烦的审核项目。一旦通过启点尽职调查的项目，就会上线。原则是贵精不贵多。

大家一起看看下面的这个项目，简单看看我们是怎么筛选的，长长知识。

物业地址：4804 Althea Ave, Baltimore, MD 21206
地理位置：巴尔的摩马里兰州
物业形式：独栋别墅重新装修
投资抵押：第一优先物业抵押
项目周期：6个月 年化利率：12.5%
投资金额：$94,000 起步投资：$10,000
物业收购：$65,000 装修费用：$45,000
销售估价：$145,000 产品结构：第一债权

看看图片和数据，静想三十秒，稍微计算一下。第一印象，你会投资吗？或者是你想投吗？

简单分析 - 外行看热闹。

投资人首先看的是回报。奥，你第一眼看到的应该是12.5%年化，6个月期限。计算一下：假设投资了1万美元，到了6个月项目结束，连本带利拿回10625美元（$10,000 + $10,000 × 12.5% ÷ 12 × 6），净赚625美元。假设投资5万，赚$3,125。包圆整个项目，投资9万4千，半年获利$5,875。别看项目小，现金回报率要会识别。

再看风险。物业抵押，还是第一优先，挺好。另外，还有开发商个人信用担保。也就是说万一他跑路了，以后也就别混这行吃这碗饭了。美国是一个信用大国，所有居民和企业都有详细信用记录。没有人拿信用开玩笑。那是自己的脸，很少有人自己抽自己的脸巴子的吧。中国的商业环境的凶险就不在这儿议论了，大家心知肚明。物业抵押加个人担保，双保险，比国内P2P好多了。P2P号称有保障，跑路的还是不计其数，一大堆保险公司，你知道是保什么的吗？房地产项目有物业抵押，人跑了，房子和地跑不了，按合同归我所有了，落个实物，靠谱。和尚跑了，庙在就不怕！

再看看物业啥长相。哟呵，小房子满精致的。从外观看，柱子有点儿歪，房顶有点儿破。当然需要大修。3层，独栋，带院子。居住面积1422平方英尺，相当于133平方米。占地面积9726平方英尺，904平方米。买价6万5，便宜，花个4万5装修，能卖14万5千，有赚头。

另外，巴尔的摩是哪儿？谷歌一下。奥，美国第20大城市，距离首都华盛顿很近，还是港口城市，位置挺好。著名的约翰霍普金斯大学（Johns Hopkins University）就在那儿。还有现在最流行的美国运动品牌安大妈（Under Armour）总部在此。

单看投资回报和风险，是不是很诱人，投它个1万块？美元回报12.5%比人民币回报12.5%强多了。美元抗通膨，又保值，还能实现资产海外配置。

别嫌项目很小很弱，虽然是小钱儿，投资人不要小看它，这里学问不小。小项目要是看不出门道来，就甭提更复杂的商业项目了。牢记，投资是一个学习渐进的过程。投资注重稳健，从小做起，好比内功，必须扎实；急功近利迟早变成血泪史。这个项目经过启点严密的审核，没有通过。

深度分析 - 内行看门道。

首先，我们看看谁来主持这个装修项目，即项目的管理方。在奔往幸福的康庄大道上，谁开车很重要。我们是投资方，类似于银行，相当于提供车的。启点投资美国一二线城市的项目，不可能处处设点儿，我们需要跟优秀当地开发商合作，建立网络关联系统。启点有长期合作的开发商，可以介入项目操作，但是这个小项目我们只考虑金融构架，具体活儿该放手就放手，我们会定期审核。所有启点选中的项目，我们用自有资金先行投资，再划分一部分给个体投资人。如果在开放期内没有投资人跟投，项目为启点所有；如果有投资人，投资人的投资比例不能超过90%，启点至少领投10%。这叫Skin in The Game。也是风险保障的一个重要方面，大家利益一致。

这个开发商没有任何犯罪记录，没有破产记录，行业经验10年多，规规矩矩，一直在巴尔的摩干这个行业，每年做10-15个项目，业绩良好，经验很足，平均项目现金回报超过20%，平均周期小于6个月，算是个很有经验的司机啦。同时，他还经营物业管理公司，负责房地产交易买卖，找租客，维修，等等。嗯，有个问题，他为什么不直接跟银行贷款？利息比私募贷款12.5%要低。启点投资超过50万的项目需要有银行参与。银行借贷在项目中很重要，是对项目风险的一层保障。这个问题先放这儿，以后专门发文解释。这个项目投资额小，所以我们可以当银行，关键是如何构架资本结构，稍后会谈到。

其次，地点位置。大家都知道，买房子要看Location，Location，Location！就跟炒股一样，股民都知道止损，做到的仅为1%，99%炒着炒着就忘了，所以99%的股民都赔钱。没原则是玩不转的。投资房地产项目也得看地点。巴尔的摩那么大，你了解吗？是不是得开个车去实地考察一下？所谓眼见为实。至少先看看地图吧。这里，我也画个问号。因为我知道，巴尔的摩有好些地方是犯罪黑人区。看看下图，绿色代表安全，红色代表犯罪狂区，此物业方圆1英里有几处高危区。回报再高，我们也不去。此外，学区一塌糊涂。

第三，看看数字细节。物业买入价格：$65,000，物业装修费用：$45,000，加上过户$6,660，一共$116,660。这是项目总支出。经费哪里来？开发商自己出$22,660，管我们借款$94,000，总计也是$116,660。该计算的时候，就该动动手指头，关于钱的事儿，再简单，也不可以凭空瞎想，一分是一分。物业改装完毕，能卖$145,000。于是有$28,340毛利。开发商购买物业之前，花了几百美元请专业物业估价师做了一个30多页的报告，上面的意见的确是改装后能买$145,000。再减去付给投资人年化12.5%的贷款利息，$5,875；和卖房子的经纪费用，因为他自己是经纪人，所以只需付给买方经纪人3%，也就是$4,350，再减去$2,000过户费用及水电煤气和地税，他6个月没有白忙乎，净赚$16,115。不错呀，巴尔的摩的平均收入才3万美元。下图是资本结构（Capital Stack），一目了然。

上边算数是简单活动一下大脑。下面的是关键。看几个比例，很重要。比来比去就比下去了。贷款$94,000，物业改造后售价$145,000。这个比例是64.8%。学名叫LTV（Loan to Value），注意这里的V是ARV (After Repair Value)。看着挺好一个比例。假设，开发商跑路了，我们有第一物业抵押，那就是说，物业归我们了，我们可以自己卖，如果卖$94,000，我们不亏本儿。现实没这么简单了！关键是物业能卖到$94,000这个价格吗？开发商什么时候跑路（假设）？刚才分析了，该物业翻修前估价$65,000，这叫As-is Value，又有个V。如果按这个V计算LTV，比例是144.6%。假设按市场价格卖了$65,000，我们投资亏损$29,000。虽然不至于像股票可能血本无归，这种亏本买卖也不能做。当然，启点投资有自己有拍档施工队伍做后继，不怕他跑路。如果让开发商去做，启点必须严格控制金融构架。

第四，保障投资品质是关键，为了防止跑路，我们协商了这样一个金融计划。$94,000贷款不一次给开发商。而是分两笔。第一笔贷款付$52,000，占物业买入价的80%，开发商自己出$13,000（买入价的20%）再加上$6,660的过户费用，直接用于顺利过户。这叫保底儿构架。就算他过户后跑路，我们花了$52,000买了一个$65,000的物业，不会亏。如果他跑路，他白白亏损$19,660，又毁了信用，傻冒才会这么干。

然后，开发商不是自己出了$22,660吗，还剩$3,000。开工自己先垫上吧，等他的这个钱花完了，再倒贴点儿，这叫运营经费（Working Capital）。装修到了一定程度，我们去审查核实，确认钱都花到实处，再报销给他。这也是防跑路措施。我们还扣除了$6,463，做为6个半月的利息储备。手里还剩余$35,538 的，一半一半，$17,769装修费用，$17,769尾款支付。原则就是先办事儿再拿钱，每一步都有保证。保护投资人投资是启点的第一要务。

第五，简单提一下。就是物业估值，物业比较，销售部分，等等一堆，不一一详述。

又是分析又是数据，读者累了。你看懂了吗？总之，每个项目到了启点手里，经过这么一通分析计算构架协商，只有最优秀的项目才能经受住严格考验。好似进了悬镜司的牢房，没有几个人能经受住严刑逼供。通过这个例子，读者应该能够体会审核项目的关键是风险控制。

这个项目其实风险也不是特高，启点不投，投资的大有人在。启点运用自己的行业知识和金融构架经验能把产品做的很完善，保护投资资本，但是我们必须按原则去粗取精，只选精品。所谓贵精不贵多。保证投资品质，而不是数量。启点做足了功课，百里挑一，让投资人省心省力。但是做为投资人的你，需要具备一定的知识，不能人云亦云，有自己的识别鉴定能力，懂得项目是如何评审的。当然，这是启点提供的价值所在，我们不厌其烦尽心尽力，也会把尽职调查的结果透明的公布给投资人。明白了，懂了，再做投资选择。

这个项目启点花时间审核，但是没通过。主要原因是 1）地点不好，2）LTV太高。今天先啰嗦到这儿。希望朋友们能收益，有收获。下期再见。

作者：美国启点投资 - 郝彬

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