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澳洲的物业价格持续增长，房价位居全球最贵之列。而几乎每次房价大幅上涨，负扣税政策都会成为政治界和地产界专家的争论焦点。

今年4月，澳洲社会服务理事会(ACOSS)发布了一份名为《火上浇油：负扣税、资产增值税和住房负担性》的报告，使得负扣税政策又一次成为众矢之的。

负扣税(Negative gearing)通常是指投资者贷款购买资产，得到的收益少于贷款利息和其它相关支出，从而造成亏损。

澳洲政府为这种投资损失提供税务减免政策，允许投资者申报损失，抵扣其它收入。

在澳洲，负扣税不仅限于房产投资，也适用于其它投资，如商业和股票投资。

在房产投资方面，负扣税就是指当贷款利息、物业折旧和其它支出比租金收入高，产生损失时，业主可以抵扣工资收入，降低缴税额度。

关于负扣税的争论从这项政策在澳洲问世以来就没有停止过，时不时地会被旧话重提，从头到尾争论一番。

如果这是场辩论赛的话，下面就是正方（支持负扣税）和反方（反对负扣税）的主要陈词：

澳洲社会服务理事会建议政府限制投资房的负扣税政策，并降低资产增值税的折扣，以改善澳洲住房的可负担性。

报告声称，如果从明年1月起改革负扣税，可在新财年节省超过10个亿，如果改革资产增值税的话，可省50个亿，具体取决于实施内容。

总理Tony Abbott声称不会改变负扣税政策，政府不想以增税的方式启动税改辩论，澳洲没有税收过低的问题，只有支出过高的问题。

他领导的政府将努力确保公正的税收规则，减少税收、简化税收、削减支出。

社会服务理事会的报告声称，一半以上的负扣税申报者是年收入超过10万澳元的高收入阶层，30%的申报者年收入超过50万澳元。

也就是说，负扣税政策从本质上偏袒了富人，让穷人买房越来越难。

澳洲房产理事会(Property Council)声称，统计局的数据清晰显示，在近127万申报负扣税房产的业主中，约70%的人纳税收入仅为8万澳元甚至更少，91%申请负扣税的投资者只拥有一套或两套房产。

也就是说，享受负扣税优惠的主要人群为普通工薪阶层，包括很多工匠、教师、护士、售货员、办公室初级文员等。

社会服务理事会的报告指出，超过90%的投资贷款用于现房，而不是新房，所以投资者没有增加房屋的供应量，促进新房建设，只是推高了房价。负扣税鼓励了投机性的投资行为，相当于给火热的房市浇了一把油。

金融市场经济专家Saul Eslake认为，过去十年的房价上涨是由于对房屋供应的限制和类似负扣税的税务优惠造成的。如果政府决定取消负扣税，投资者会降低借贷量、减少投资，帮助房价下跌，有利于首次置业者。

金融部长Mathias Cormann发言，要想提高澳洲居民的住房负担能力，增加住房供应才是最根本的措施，政府不认为废除负扣税能改善住房负担情况。

房产理事会住宅部门总理事Nick Proud指出，没有证据证明负扣税会趋高房价，负扣税对房价的作用恰恰相反。增加新建房屋需要资金，负扣税的优惠政策减轻了投资人整体税务负担，有利于稳定房源，保证资金供应。

社会服务理事会的报告指出，负扣税和资本增值税优惠鼓励人们以避税为目的进行投资，而非用最低风险获得最佳回报，同时鼓励人们超额贷款，进一步刺激已经过热的资产价格，最终将破坏经济稳定，导致经济衰退。

税务优惠还促使投资集中于更昂贵的区域(比如内城区)和更昂贵的房屋，促进的只是投机的投资行为，对于寻找可负担住房的中低层收入的人们没有什么好处。

安保资本(AMP Capital)首席经济学家Shane Oliver声称，负扣税制度不仅适用于房产投资领域，如果取消房产投资的负扣税，将造成税务制度的扭曲，打击房产投资，偏袒股票等投资，有失公允。打击负扣税不是解决办法，真正该做的是为新房建设铺平道路。

绿党声称，目前澳洲的住房市场不能满足所有澳洲人的需要，负扣税政策实际上是在补贴房产投资者推高物业的价格，使投资者充斥在住宅物业市场，令首置业者负担能力下降，处于不利地位。

智库格拉坦研究所Grattan Institute的首席执行官John Daley表示，如果取消了负扣税，房价预计就会下降，这一变革对于中产收入者的打击可能会高过收入更高者，但会使现在买不起房产的底层20%的民众能够买得起房产。

澳洲商业和投资博客Macro Business的经济分析师Leith van Onselen认为，负扣税机制对刺激房屋供应量的作用微乎其微，投资者都希望投资现房，不会投资到新规划的建筑，因此不会对提升房屋可负担性带来任何贡献。一旦收紧负扣税，现有的租客会变成自主业主，减少租房的需求。

咨询机构Chan & Naylor公司总经理Ken Raiss分析，市场上私人投资者提供的出租房占96％，这些房子高低贵贱各有不同，适合于不同负担能力水平的租客使用。如果取消负扣税，更广泛的经济不确定性与社会的混乱将导致手中有一两套房产的私人投资者所拥有的91％的房源很快被转向商业房主的手中，而商业房主会收取更多的费用，以获取更高租金收益，从而导致房租的高升。

财长Joe Hockey指出，1985年Hawke/Keating政府采取了削减房地产投资者利益回报的政策，对负扣税进行限制，投资者的房贷利息只能用来抵扣租金收入的税收，不能用于其他收入。此举引起澳洲各个首府城市房租的大幅上涨(两年间涨了25%)，实施了15个月就告终了，不能重蹈历史的覆辙。

经济学家Saul Eslake认为，去掉通货膨胀率的影响后，当时1985年取消负扣税后只有悉尼和珀斯的租金实际上涨了，其它首府城市并没有实际上涨。而悉尼和珀斯的租金上涨是由于这两个城市的租房空置率在此期间特别低的原因，所以租金上涨并不是由于临时取消负扣税造成的。

财长Joe Hockey指出，如果在像悉尼这样空置率已经很低的市场取消负扣税，很可能引起租金上涨，伤害很多低收入家庭和普通的物业投资者，影响那些以投资物业来保障自己退休生活的人士。

房产协会住宅部门总理事Nick Proud指出，澳洲人口老龄化日益明显，澳人更需要可在未来减轻财务压力的投资选择，而负扣税可让很多工薪阶层通过投资房产来降低整体缴税金额，增加储蓄，满足退休后的生活所需。同时，负扣税也有利于鼓励澳洲年轻人和首次置业者迈出购置房产的第一步，转变购房思维，将首次置业作为投资而不是自住。

工党的影子财长Chris Bowen表示，执政党和工党都不会完全取消负扣税的政策，但不排除对此政策进行较大调整的可能。可能会使负扣税仅限于新房投资，或者限制负扣税房产的数量，但任何改变都不会影响现有的投资者。

根据格拉坦研究所的分析，给予房主的最大优惠，同时也是最伤联邦预算元气的政策，是豁免了业主自住房产的资本增值税，这一政策给联邦预算造成的影响可能多达150亿澳元/年。只是废除这项政策在政治上很难行得通。

另外一个同样难以推行的改革是取消家庭住房豁免于退休金家计审查的规定：约80%拥有逾百万资产(包括住房)的老年人有资格领取某种老年金和福利金。每年，拥有逾50万资产的老年人领走了近200亿澳元的老年金。只要将家庭住房纳入家计审查—哪怕只是计入部分价值，也会让很多老年人大房换小房，改善独立屋的房源。这样的改革每年可节省下70亿澳元。

房产理事会声称，目前社会正在就住房可负担性、负扣税、外资及其它问题进行大讨论，但没人谈及印花税。澳洲印花税的增幅令人震惊，过去20年墨尔本的印花税暴增近800%，已经失控，印花税变成一种损害经济发展的抢钱工具，削弱了居民的购买能力，也给业主带来巨大障碍。废除每年几十亿澳元的印花税才是政府应该考虑的最优先事项。

相比较之下，改革房产投资的负扣税每年只能节省下10亿澳元。

公说公有理，婆说婆有理。看来关于负扣税的争论不会停止，我们到底该如何应对？

首先，政策无论怎么变，应该不会影响现有投资，1985年的负扣税改革也只是针对新投资，遵循所谓的“祖父条款”。

如果负扣税真的取消的话，租金可能上涨，租金回报率会升高，税务优惠的减少会被租金的增加所弥补。在低利率环境下，租金收入可能高于贷款利息，实现正收益。

所以，投资者如果秉持长期持有原则的话，对于长期收益影响并不大。

看看他们是怎么说的……

财长霍奇

想买房？找份挣钱的好工作！

年轻人买房也不是不可能嘛，可以一边还清大学期间的助学贷款，一边存下一笔首付啊……

总理阿博特

话可能不中听，道理不言自明。

所以，对待负扣税的态度可以是：

～与其与之为敌，不如化敌为友～

～与其恨它，不如用它～