房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts, 以下简称REITs）发祥地是在美国。美国的资产证券化市场开始于1970年，历经40多年的发展，已经成为全球最大的资产证券化市场。
1961年美国第一家REIT设立到80年代末，REIT市场波澜不惊，整个市场市值加起来不到100个亿，也很少公开上市的REIT。
现代意义上的REIT起飞应该是在90年代以后，助推器就是80年代末的美国储蓄信用社危机。储蓄信用社危机是2008年金融危机的预演，房地产价格也经历了从暴涨到崩盘的轮回。但是一片哀鸿的房地产市场也让REIT走上了前台。
为重组和管理资不抵债的储蓄信用社的资产，美国监管机构设立了“重组信托公司”接管清算倒闭机构。这些重组信托公司为尽快将接管的房地产脱手，以“白菜价”将其转让给REIT，为REIT在90年代初的明星级回报率打下了基础。根据标准普尔的测算，90年代头5年REIT的年平均复合收益率在20%以上。
与此同时，储蓄信用社危机造成的金融市场动荡也为REIT这样的新兴工具提供了表现的舞台。因为当时监管部门大力提倡金融企业减少对房地产的投资，减记贷款，商业银行和储蓄信用社不再为房地产业提供债务支持，即使优质资产也很难在传统融资渠道获得资金。幸好REIT这扇门还没被关上。从1992到2000年，美国REIT市场的市值增长了20倍，从低于100亿美元增长至近2000亿美元。这一时期房地产行业的指数型发展常常被称为“现代REIT时代”的发端。
对比美国80年代末的储蓄信用社危机，2007至2008年的金融危机无论规模还是程度都不可同日而语。由于危机从房地产引发，REIT也是受冲击最重的产业之一，2008年的资产证券化债券发行规模为1.66万亿美元，仅为2007年发行量的60%。不过REIT在危机后反弹的力度也让人叹为观止。从2009年开始的一波大牛市中，REIT回报率接近500%，跑赢大盘2倍还不止。2014年一年，REIT涨幅30%，而同期标普涨幅是13%。
可以参照的是，2014年全美REIT超过5000亿，占标准普尔指数的2.5%，掌控的房地产估值还在数倍以上。东地产财经周刊统计显示，时至今日，美国单个REIT资本规模超过100亿的，已占到50%左右。其投资的物业种类也五花八门，比较常见的有商场、公寓、医疗服务、写字楼等。
美国资产证券化债券按照抵押资产类型分为以下几类：
1、住房抵押贷款支持债券（Residential Mortgage Backed Securities）。这类债券根据发行人类型又分为政府机构发行的Agency RMBS（包括“两房”及吉利美发行的MBS，以下简称MBS）与私人发行的Non-Agency RMBS（以下简称RMBS）；
2、商业地产抵押贷款支持债券（Commercial Mortgage Backed Securities，以下简称CMBS）。这类债券的资产池为商业地产抵押贷款，贷款所对应的商业地产涵盖办公、公寓、酒店、仓储等；
3、狭义上的资产支持债券（Asset Backed Securities，以下简称ABS），这类债券的资产池以汽车贷款、信用卡贷款、学生贷款以及设备贷款等为主；
4、商业信贷资产抵押债券（Collateralized Loan Obligations，以下简称CLO）。这类债券的资产池以无信用评级或评级为垃圾级及以下的公司的信用贷款或者发行的高收益债券为主。
金融危机后，美国的监管机构又推出了一系列金融监管改革法案。对资产证券化市场影响较为显著的方面主要有以下四点：
第一，强化放贷标准，从源头控制贷款质量。针对住房抵押贷款的发放原则，美国消费者金融保护局（CFPB）制定了借款能力评估细则（Ability to Pay，以下简称ATP）。ATP要求贷款人从收入、资产、就业状态、债务情况以及信用状况等多方面评估借款人是否有足够能力偿还贷款。若贷款人未按照该方法评估，一旦借款人违约，借款人可以起诉贷款人有失察之责。CSPB还努力推动标准化的住房贷款合约，提出“合格的房屋贷款”（Qualified Mortgage，以下简称QM）的概念。QM需要满足以下四个条件：一是每月偿债额不超过当月收入的43%；二是贷款期限不超过30年；三是申请贷款的总费用不超过贷款总额的3%；四是随着到期日的临近待偿还本金应逐步降低。针对符合QM的贷款，即使借款人违约并起诉，贷款人不会承担失察之责。这里细分为两种情形：若借款利率水平与平均利率之差不超过1.5%，贷款人将不会承担任何的失察责任；若借款利率水平与平均利率之差超过1.5%，即使法院判定贷款人不承担失察责任，但借款人有权继续上诉。ATP与QM明确了贷款人的贷款审核职责，鼓励其合理制定放贷标准并发放低风险的标准化贷款。
第二，采用风险预留的方式实现资产证券化的发起方与债券的最终投资者之间的利益捆绑，促使发起方严控资产证券化的质量。风险预留（Risk Retention）有几个主要特点：一是资产证券化的发起方必须留存不低于资产证券化债券5%的信用风险；二是不得对自留的信用风险进行对冲；三是实现方式较为灵活。在保证持有资产的市价总额不低于债券发行量5%的前提下，可以水平只持有信用风险最高的层级，可以垂直持有各个层级，也可以选择两者50/50混合的方式；四是规定时期内不得转让留存的资产，期限较长的地产抵押证券（包括RMBS与CMBS）的锁定期为5年，期限较短的ABS与CLO的锁定期为2年；五是对符合一定条件的证券化债券给予风险预留的豁免政策，如政府机构担保的MBS或ABS、合格的住房抵押贷款（QRM）、合格的商业地产抵押贷款（QCRE）以及合格的汽车贷款。合格贷款的条件较为严格，目前大多数由私人机构发起的证券化债券都不能享受豁免条款。
第三，改进证券化债券的风险资本计量方法，降低对外部评级的依赖程度。2014年巴塞尔委员会发布了最新的针对资产证券化产品监管框架的最终修订方案，并计划于2018年1月1日开始实施。方案确定了针对证券化产品的风险权重的三种计算方法，分别是内部评级法（InternalRating-Based Approach，以下简称IRBA）、外部评级法（ExternalRating-Based Approach，以下简称ERBA）以及标准法（StandardizedApproach，以下简称SA）。其中，IRBA与SA都是根据标的资产的风险资本比例、证券化债券的优先级程度以及证券化复杂程度等因素决定，两者的主要区别在于标的资产的风险资本比例的计算方法，IRBA是采用内部评级法（IRB）计算的，而SA是根据逾期贷款比例（DelinquencyRatio）计算的。ERBA根据证券化债券的平均外部评级、到期期限以及优先级程度等规定了从15%到1250%的风险权重。修订后的风险资本计量方法解决了两个问题：一是引入到期期限与优先级程度等因素，即使是外部评级方法也降低了对外部评级的依赖性；二是风险权重随着优先级的降低平滑上升，降低了危机前因评级下调导致风险权重快速上升而形成的悬崖效应（Cliff Effect）。另外，美国《多德—弗兰克法案》要求所有的联邦监管法案都取消了依赖于外部评级的监管条令，因此，在计算证券化债券的风险权重时，除了个别大型银行采用IRBA以外，大部分银行只能采用SA进行计算，进一步降低了美国银行业对外部评级的依赖性。
第四，通过沃克尔规则（Volcker Rule）限制银行在衍生品与资产证券化市场等领域的套利业务。2013年12月10日，美国多家金融监管机构推出了沃克尔规则的最终版本细则，该规则禁止银行拥有包括对冲基金、私募基金以及SIV等受投资银行法3(c)(1)与3(c)(7)豁免的投资公司。该规则将显著降低银行在证券化市场的投机活动。根据花旗银行的估计，2013年银行在新发行的各类证券化产品中的购买规模显著小于共同基金。当然，沃克尔规则中也规定了多项豁免情形，其中包括为贷款证券化建立的特殊目的载体（SPV）。这一豁免允许银行发起资产池全部为贷款的CLO，但是不能发起资产池为证券的CLO。沃克尔规则自2014年4月1日起开始实施，对于不符合规定的机构要求其最晚于2015年7月21日满足监管要求。
（文章内容综合整理于网络 |部分节选自梁建的《危机后美国资产证券化市场监管的发展及对我国的借鉴》）
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