【投资精要】小款投资美国房地产项目的三点一线,美国启点投资微信公众号文章

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我在美国启点投资公众号发表过40篇文张，最高的点击量接近一万两千。谢谢大家的支持。我们会继续传播投资理念，把好的项目呈现给大家。写作的目的是分享投资经验，同时对个人对工作也一个积累进步的过程。实践了明白了，讲给志同道合的投资人听，大家有问题有反馈，我们求之不得，再进一步探讨。大家都明白了，是最开心的事儿。启点对投资的理念永远是：教育至上，做头脑清醒的投资人。投资人不能耳根子软，人云亦云，理解了，明白了，方能安心投资。

许多投资人问我能不能写个大局概述？之前的文章涉及到投资的方方面面，没有贯穿一线。读者刷屏很辛苦。微信的好处是即时更新，快捷方便；但是流动性太大，信息太多，没有索引，很难回顾历史文章。这篇文章纵向谈一下房地产平台的三个组成部分：投资大众，众筹平台，项目操作方。所谓三个点是怎么贯穿起来的。每个人出发角度不一样，看问题立场不尽相同，所以侧重点有区别。做为启点投资的管理人，我对这三点都有详细了解，接下来全面展开看看，所谓知己知彼，投资不累。篇幅较长，静心来看。

房地产投资需求。先看看数据，全球房地产板块物业资产价值超过26万亿美元，什么概念？$26,000,000,000,000，26后面跟12个零，天文数字，巨大。其中，美国3910亿美元，还是巨大。往细往具体分析，2009年到2012年房地产私募交易额630亿美元，依然巨大。其中，互联网线上募资交易量超过50亿美元。再往下面扒，美国众筹平台的2014年交易额差不多是10亿美元。2015年预计25亿美元。翻倍增长。传统房地产行业结合互联网，所迸发出的全新机遇让人目不暇接。

为什么房地产投资项目的需求这么大？
1. 实实在在。看得见摸得着，一般有物业抵押。安全低风险。
2. 门槛降低。投资人以前没有机会以小额投资各类房地产项目。感谢互联网投资平台化整为零，现在，几千到几万美元就可以。
3. 回报较高。如上图。图不蒙人，一目了然，房地产投资回报高风险低。个人投资者追求比银行存款单和债券等固定收益证券更高的收益。
4. 分散风险。投资新兴的房地产金融产品可以进一步增加投资的多元化，相对以往单一的股票债券投资组合，多了一项稳妥的投资渠道。
5. 操作透明。项目的来龙去脉，物业组成，金融构架，风险评估，全部清清楚楚。
6. 政策支持。美国法律法规健全。政府全力支持，国家证券交易委员会（SEC)备案，不能够含糊。
7. 海外配置。中国的经济慌张，人民币贬值，通膨高，企业信用危机，中国境内投资人应该尽快实现货币保值和资产保值。

启点选择的投资项目大致分为以下几种：学区住宅地产并购与出租，别墅改造投资，出租公寓投资，商业项目开发，建筑商期房直销。项目构架为产权，股权，债权，或组合模式，以股份形式发售给投资人。最低投资额25000美元。项目周期6个月到2年。

美国是个法制国家。尤其跟钱以及投资人打交道的事情，必须以法律为根基。类似中国铺天盖地P2P跑路的事件不常有。投资人有完善的法律保护，有法可依。企业遵纪守法。跟法律叫板，只会引火烧身。在美国，绳之以法严打诈骗历来是根深蒂固。目前的就业法案（JOBS Act）是一项历史性的重大改革。头一次对普通投资人开放众筹投资，终结了富人，机构和银行的垄断投资特权其目的是为创业公司和有前途的小企业开辟筹集资金的通道，融资对象不再是NB哄哄条件苛刻的大机构，银行，或风投公司，而是个体投资人。具体到房地产行业，开发商有充足资金来源，可以做更多项目，于是需要更多员工。生产力提升了，就意味着社会富足经济腾飞。

投资人是大佬！没错。没有投资人，网络融资产业不存在。投资人是这个产业链的源泉。所以如何把握投资人，保护投资，保障回报，重要性不言而喻。投资人最关心的问题是什么? 风控！我来简单讲讲启点风控是怎么做的。
1. 严格选择项目。必须通过启点360度尽职调查审核程序。投资产品贵精不贵多。
2. 计算产品的各项数据永远是沿用最保守估计。宁缺毋滥。启点不会为了吸引投资人而夸大其辞，启点注重的是长期战略规划和项目质量保证。
3. 所有启点推荐的项目，启点自有资金都提前注资，再划分一部分给投资人。投资利益一致。
4. 产品构架以物业抵押为主，项目金融资本结构以投资人优先。
5. 启点跟风投说NO，我们的操作经费和项目资金都是本公司的，不迎合互联网疯狂炒作烧钱模式。

平台是安全传送带！启点平台的发展有一定的天时地利人和。启点团队有建筑开发商，金融家，贷款人士，和房地产经纪人。北大清华文凭一堆，名校MBA一堆，拥有超过30年的房地产投资和资产管理经验，并曾参与超过一亿美元的房地产交易。每个启点团队的成员都是谨慎的投资人，有多年的投资履历，行业经验，和信用业绩。我们看到了这个市场需求，这是商机。
1. 天时。贷款利率低，经济稳定增长，房市利好。再加上前面提到的房地产投资需求。
2. 地利。房市基本回到2004/2005年的水平，有继续稳定增长的空间。建筑商开发商项目增多，对资金的需求也必然上涨。传统的机构大多数是大额投资大型商业地产，要求及其苛刻繁琐，造成开发商融资渠道狭窄，融资周期很长。开发商有项目，尤其是民居建筑商，没有那么多周转资金，项目要抢，过户要快，所以转向小额投资人。
3. 人和。是政策支持，在法律法规保护支持的条件下，投资人愿意尝试这种新的房地产投资产品，分散其投资组合。流行的话叫“资产配资”。建筑开发商也响应政策，乐意接受这种成本较低有快速的融资方式。

启点投资平台简化传统的复杂融资程序步骤，对项目进行严格过滤筛选，制作成金融投资产品，连接供需关系，提供投资渠道，解决项目资金链，让资金有效率的流动起来。所以，我说一个好的融资平台是动态的，就是让钱双向流动起来。此外，启点平台给投资人开放一个透明的窗口，即时给投资人发布项目更新信息，包括进度，图片，资金返还等等，让投资人心中有数。

开发商是饲养员！开发商的需求是什么？是发展壮大，多盖房子多挣钱，在目前经济条件好的时候多做项目提高收入，在经济不好的时候也能够存活，旱涝保收。那么他们需要什么，一是项目二是资金。有项目没钱是白搭。建筑行业是传统行业，随大势并存在季节性影响。开发商本职工作就是把房子盖好；在融到银行建设贷款之后，需要一部分民间资金，这部分融资的事情委派专门的融资人员去做会更完善更妥善。所谓术业有专攻，一心不二用。中小型建筑开发公司和融资平台合作，省心省力省事儿，各取所需，各有所长。

建筑开发商经常会有这样的问题：项目锁定了，什么渠道融资最快最安全，产品怎么推广，资金怎么分配，如何处理与投资人的关系？启点引进债权和股权，帮助建筑开发商完善项目资金构架，包装金融产品，从投资人手中筹到资金，零存整取，注入项目，确保顺利开始。建筑开发商在自身行业中很有经验，但不一定深谙金融产品构架，资金最优化分配，没有能力和精力把项目化解为一个有棱有角的金融产品。启点有这个优势，启点作为一个融资公司，我们帮助建商完成他们不擅长的领域，把房地产项目包装成金融产品，精确分析项目的风险回报等各项数据，做好市场推广营销，与投资人保持互动，所以这是一个互惠互利的合作关系。

基于以上分析，启点投资平台以投资人为主体，以建筑开发商为柱石，以透明的金融产品结构为桥梁，严格筛选优秀房地产项目，制作成为金融投资产品，先行注资，再划分一部分给投资人；同时与建筑开发商合作共同制定合理的产品结构，把资金安全注入到建筑开发商的项目上，并扶持监督建筑开发商在指定的时间段里有效的完成项目建设，把资金安全的连本带利按时返回给投资人。简而言之，合适的人做合适的事儿，分工明确，按部就班，这样每件事情才可以做专做好。