项目地点：236 Richmond Road, Woodcroft NSW
开发商：Bathla Group
Woodcroft位于Parramatta西北13公里，是悉尼西部并不广为人知的安逸小镇。
Woodcroft区域位置
Woodcroft属于低密度住宅区，当地除去购物中心、学校、公园、湿地、湖泊全部为独栋或联排别墅。区域内居民大部分就业于周边地区，多个就业区，商业园区以及区域中心城环绕四周，为居民提供数万个工作机会。此外，Woodcroft周边同样生活配套齐全，十分钟车程内可抵达多所中小学校，两家大型公立医院，Westfield购物中心以及西悉尼大学。
与人们印象中贫穷混乱的悉尼西郊截然不同，根据2011年澳大利亚人口普查数据，当地居民中20%接受过大学或以上的高等教育，高出新洲平均水平39%；个人每周收入中位数731澳元，高出新洲平均水平30%；人口中位年龄33岁，低于新洲平均水平5岁，年轻而富有活力。如果说这么说感受不深，那么同华人心中高大上的Chatswood相比可参见下表：
Woodcroft | Chatswood | NSW | |
居民中位周收入 | 731 | 674 | 561 |
周净收入3000澳元以上家庭比例 | 21.2% | 18.7% | 12.3% |
房租支出占收入低于30%家庭比例 | 95.1% | 79.2% | 88.4% |
空置率 | 0.7% | 3% | 1.8% |
高等教育人口比例 | 19.8% | 26.7% | 14.2% |
中位年龄 | 33 | 35 | 38 |
（数据来源：2011 Census， ABS）
可见，无论是从收入水平到教育程度，Woodcroft在各方面同Chatswood相比都毫不逊色，空置率更是低了不止两个百分点。
即便如此，提到西悉尼，尤其是Blacktown周边，很多人还是会拿安全问题说事，说当地土著居民多，犯罪率高，那么是否真的如此呢？我们同样用政府公开的数据说事。
如下图所示为悉尼地区犯罪发生地热点图：
悉尼地区犯罪发生热点图（来源：NSW Justice）
显而易见，犯罪密度最高的地区位于悉尼市区，而包括Chatswood，Burwood，Hurstville，Manly，Randwick，Bondi等多个郊区的中心地区也都是犯罪热点，单独说西悉尼地区不安全完全是主观的偏见，而住在悉尼市中心或者Green Square地区的住户则更应注意一下自己的安全问题。此外，说到Blacktown，很多人提到当地原住民比例高，实际上根据人口普查数据，Blacktown本身原住民比例为1.5%，而Woodcroft更是仅为0.6%，甚至不及当地华人比例的八分之一。
感官上说，Woodcraft街道干净整洁，街区也不是单调的网格布局，蜿蜒曲折而又错落有致；Cul-de-sac的大量使用减少了家门口的交通量，静逸而安宁；民宅各具特色，各家的前院都经过精心打理，也并不存在为了安全而搭建的高高的栅栏。总的来说，Woodcroft是个令人惊喜的地方，完全超越了在我没有做调研，没有去当地考察过之前的预期。
社区实景照片
林溪谷项目毗邻Richmond Road，距离Marayong火车站两公里，步行前往Woodcroft Village购物中心仅需不到十分钟，出门即公交站，搭乘公交车十分钟抵达Blacktown市中心以及Mount Durrit Westfield，与西北区大量不开车就没法出门的别墅项目相比，林溪谷拥有着非常难得的便利地理位置。不仅仅是生活便利，林溪谷距离当地居民引以为豪的Lake Woodcroft也仅有400米不到的距离，是只有当地居民知道的散步、休憩、聚会的秘密花园，每年社区都会在湖畔举办节庆活动。 加之有附近几大就业区的支撑，林溪谷近交通近工作而远离喧闹，极大地平衡了居民对生活便利和居住环境的期望。
林溪谷区位图
林溪谷完全由独栋与联排别墅组成，共94套，价位仅处于72万-83万之间，由悉尼本土拥有近二十年经验的开发商Bathla Group开发并建设。全部住宅将于未来半年内完工，属于难得的准现房项目。
小区规划图
三卧室独栋别墅$724,000;
四卧室独栋别墅$755,000起;
五卧室独栋别墅$822,000;
四卧室联排别墅$724,000起;
不同于现在市场上层出不穷的西北以及西南区的别墅项目，Woodcroft社区成熟，配套全面，购物，教育，医疗，休憩一应俱全， 是悉尼西部地区屈指可数的可以依水而居的地区。从之前的数据分析也可以看出当地人口素质高，并不存在所谓的安全或人种问题。
纵观悉尼地区，能以首次置业75万以下的预算买到别墅项目可以说是不可想象的事情，现在市面上也基本上不存在，而林溪谷恰恰就做到了。
这里我们可以用当前市面上非常热门且距离市区同样距离的Kellyville与Woodcroft进行比较。低预算想买全新别墅的买家一定都知道Kellyville动辄90万的起价以及那条预计于2020年投入使用的西北铁路线。基本上所有针对Kellyville的宣传都围绕着新的铁路，而事实上当地房产在多大程度上会受益于此呢？先不说如今距离新铁路线通车还有五年时间，就算火车通车后， 位于火车站步行范围内的新建住房也可谓屈指可数，大部分住户要搭乘火车还是要步行二十分钟以上或驾车前往火车站再乘坐40分钟的火车进城，从目前悉尼交通导向型发展模式来看，新建的火车站更大程度上服务于周边的中高密度住宅，而并不能很大程度上改善别墅住户的交通状况。
当然也有人说Kellyville会受益于政府的重点规划，未来房价提升空间更大。其实每每有人提出这样的观点，我总愿意用过去整理来的实际数据而不是对未来的主观臆测来帮助他们看清事物的本质。首先需要明确的一点是对房屋价值的判断完全依赖于二手房成交价或银行评估价，新房以及楼花的售价没有任何参考价值。然后我们往回看十年，那正是Zetland以及Rhodes开始城区改造的时期，时至今日，几乎所有中介都拿这两个地区说事，说投资了这里的买家有多么多么的赚，而实际上呢，过去十年间这两个地方的房价增速仅处于悉尼地区的中游位置，远低于Summer Hill， Dulwich Hill等名不见经传也基本没什么发展的小区，这里提一下Woodcroft，2006到2014八年来房屋增值72.5%，高于Zetland的55%以及Rhodes的35%。显而易见，投资买房靠主观臆断是完全不够的，历史和数据才是最可靠的参照。
在这里分析一下为什么拥有重点规划的Zetland和Rhodes并没有得到理想的投资回报主要有两点，最主要的是供给量大，供需关系是主导价格最主要的因素；其次就是市场的炒作，因为有规划摆在那里，所以市场借机炒作，使初始售价高于当时的市场水平。话说回来，这也就是为什么相较于Kellyville，我更看好Woodcroft这里的原因，有限的供给，稳定的需求，成熟的社区，较少的炒作，这都是Kellyville在短期内难以企及Woodcroft的优势，而所谓西北铁路线，其价值早已加在当地房屋售价里了，不要误认为直到铁路通车那天铁路的价值才会在房价中体现出来。
这里把空置率单拿出来说因为这是对投资者至关重要的因素，意味着低投资风险。Woodcroft最新统计空置率0.7%，即当地基本不存在空置的房子且租房者一房难求。造成这个原因的因素主要有三个，其一是附近就业众多，在附近工作的人都希望就近安家；其二则是这里优秀的居住环境，相近的价位，更吸引附近工作的人选择Woodcroft而不是其他郊区安家；其三则是当地基本没有新房供给，房屋供不应求。
开发商Bathla Group成立于1997年，时至今日已在悉尼西部地区开发并建设完成了超过2500套住房，优质价廉且没有任何不良记录。如今林溪谷项目正在如火如荼的建设过程中，大部分住房的骨架结构已经完成，不会有恶意延迟交付的情况发生。
通过之前的分析，相信大家已经对林溪谷项目有了一个基本的了解。林溪谷可以说是想拿首次置业补贴且想买独栋或联排别墅买家最合算的选择。尤其对于在西悉尼或Parramatta周边地区工作的人群可以说是非常好的自住选择，不到八十万即可满足住上独栋别墅的愿望。
说到投资房产，那目的就是赚钱，简单说就是投资有升值潜力高的楼盘。而林溪谷项目最值得投资的点就是未经市场炒作的低廉价格以及未来的成长空间。具体投资预算及回报请见下面的表格。
四卧室独栋别墅 | |
售价 | 755,000 |
初期投入 | |
交换合同10% | 75,500 |
律师费 | 500 |
合计 | 76,000 |
交房投入 | |
房屋交割10% | 75,500 |
印花税 | 29,793 |
律师费 | 500 |
合计 | 105,793 |
每年贷款利息支出（贷款80%，利率4.5%） | 27,180 |
物业费 | 3,200 |
水费 | 800 |
市政费 | 1,000 |
总支出 | 32,180 |
租金回报（600每周） | 31,200 |
负扣税收入（年薪50,000计） | 6,000 |
年运营收益 | 5,020 |
如果房产用做投资，基本可以做到以房养房，不需额外投入即可享受到未来的增值收益。
普济国际 PUJI INTERNATIONAL
投资顾问 – 王宇潇ODIE
悉尼大学城市及区域规划硕士及香港理工大学地理信息学士，打算购房也好，单纯想了解也好，有关澳洲地产方面的话题欢迎同我交流讨论。
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