贷款常见问题怎样解决?锦尚来教您!,锦尚财富管理中心微信公众号文章

传统的观念认为无债一身轻，投资房产时希望一次性付清房款，不得不负债后又期待早日还清贷款。当真正面临贷款常见问题时，那应该怎样解决呢？别着急，锦尚来教您！

1. 选择浮动利率 (variable rate) 还是固定利率 (fixed rate) ？

贷款时除了了解自己的贷款利率是多少，还要知道自己选择的是浮动利率还是固定利率？在此简单介绍下两种利率的区别，建议根据自身情况以及现行的利率方案咨询专业人士后再做选择。

固定利率是指在约定期限内，利率不随央行利率调整或市场利率变化而变化，如果选择了较低的固定利率能够帮助贷款者在一段时间内锁定他们的目标利率，同时可以知道每个月要支付的还款数额。

但需要注意以下几点：

固定利率是有期限的，通常最多维持5年，当期限结束后，需要重新签订一个新的利率.

跟银行签约时合同上的固定利率不一定是最后的贷款利率,实际贷款利率是以房屋交付（settlement）那天贷款发放时的利率为准。

提前还款受限制，可能要被罚款一定的金额。而且不能享受利率下跌的好处。

浮动利率的优势就是较灵活，可提前还款而没有罚金，也可申请对冲账户抵消贷款，加快还款速度。对于收入比较充沛、存款结余较多的人比较适合；缺点则是利率不确定，一旦加息，就会增加还款金额。

2：贷款一般有两种还款方式：

一种是只还利息(Interest only)，一种是连本带息(principle +interest)，究竟选哪种好呢？

从税务角度上看，因为澳洲有负扣税（Negative Gearing）,当投资房的收益小于投资成本时，可以将亏损冲抵当年的收入，实现降低税赋的目的。因此对于投资房，税收较高的人群适合选择只还利息的方式。对于自住房，由于不是投资房贷款利息无法抵扣所得税，因此如果手头宽松适合选择连本带息的还款方式也可考虑。

3. 建立对冲账户（OFFSET ACCOUNT）有什么好处？

在投资者选择浮动利率后，可以选择设立对冲账户。对冲账户里的钱可以抵消贷款账户里所欠的钱从而起到抵消贷款利息的作用，

好处主要有以下三点：

最大限度节省利息

对冲账户按日计息，投资者可以把工资，租金等收入放到对冲账户，付进去的钱当天就开始抵消贷款利息。

资金进出自由

对冲账户里面的资金可以随时自由存取，如果有多余的资金可以随时存进去抵消利息，需要用钱时可以随时提取，通常银行在一定次数范围内是免费服务的。

可能可以获取某些税务利益

澳大利亚税法规定：投资房贷款账户里的欠款所产生的利息（利息就是贷款利率）与收入的差额是可以用来抵扣税的。对于投资房，如果设有对冲账户，不但可以随时将资金取出使用，取出来的部分会从当天开始计算利息，作为负扣税的其中一个计算依据。

4.影响贷款的利率有哪些主要因素?

银行一般会从两个方面决定贷款的利率，首先是贷款额度，通常在首付的基础上，贷款额度越高贷款利率相对就越低。另外依据信用评级，银行对贷款人的信用评级越高贷款利率就越低。商业贷款一般最多只能贷到物业估价的70%，住宅贷款通常最多可以贷到房子估价的60％-70%。如果要求贷更多比例需要额外购买贷款保险，目前保险费不菲，锦尚不建议为了多贷而增加保险费支出。

5.通常需要什么文件？

银行要求提供的材料是要了解贷款人的财务状况以回避风险，保证银行的收益，主要是需要以下几方面的材料和信息：

身份证明：护照，澳洲或国内的驾照，澳洲签证类别。

银行存款单或银行的对帐单：证明有足够的金额付首付（定期,活期都可以）。

个人资产和负债：如房产汽车等资产或其它贷款情况。

收入证明：不同银行要求提供的海外收入材料也有所不同，建议先找专业会计师咨询后再提供相关材料，在这里先简单分为以下两方面：

1、申请人的工作收入：对于公司雇员(PAYG)，银行通常要求提供一份雇主信（Employment Letter)和近三个月的工资单(Payslips)，对于自雇者(Self Employed)需要提供公司1到2年的报税记录。

2、如果在澳洲有投资房，需要提供租金收入的相关材料，或者中介机构出具的租金价格评估报告。外国投资者需要找当地澳洲大使馆对部分单证作签名见证或者公证。

6.贷款审理需要多长时间？

完成整个贷款流程一般需要四到六周的时间，包括评估物业和审订合同所需时间。因此如果准备买房，首先应该让broker或者银行根据您的资信情况做一个“预审”（Pre-approve），可以预先知道贷出多少钱，多长时间内能贷出。

7.贷款有哪些费用？

申请贷款会产生一系列的费用，目前各大银行一般会免除住房贷款的申请费用，但对于商业贷款的申请银行往往要征收一些费用，比如贷款申请费（Establishment fee），固定房贷管理费(Ongoing Fees)，欲购房产的评估费 (Valuation Fee),物业交接费(Settlement fee)等，所以申请商业贷款时要提前对这些费用有所了解。

8.目前房贷利息太高怎么办？

如果您觉得目前的房贷利息不太理想，那么您可以考虑转贷款（Refinance），也就是重新从别的金融机构贷款来还掉您原来的贷款，从而享受一个更好的利息。

随着澳洲政府对海外人士在澳洲置业的监管力度加强，大部分银行已经倾向于按照评估价贷款70％以内。

由于银行之间长期的自由市场竞争，金融市场形成了贷款经纪(Broker)阶层，与房产市场的中介阶层一样，开发商或者银行为了节省工资支出成本，形成了向中介机构外包贷款业务及房产销售业务的体制，为了吸引中介机构的合作，不可能对零售客户提供更加低的价格换取与中介合作关系的丧失并影响自己的声誉。

根据澳洲法律，贷款经纪公司或者经纪人(broker)不允许在营销的产品上加收差价或者增加佣金，因此无论是金融贷款或者是房产价格，基本上都是统一价格，直接与大银行或者开发商成交并不能取得特别优惠，而经纪及中介的服务可能更为周到细致。部分对澳洲金融市场及地产市场缺乏了解的投资者误以为直接找开发商或者银行直接成交可以获得更低价格，反而令自己丧失了中介的服务并可能增加了成本。

中介阶层是自由市场经济发展起来的对三方包括消费者最为节省成本的市场机制，投资者可以利用中介机构的专业服务使自己的投资过程省时省力省心。