近几个月以来，美国房地产市场整体需求和销量较去年明显增长。不过，分析人士指出，目前，美国仍然将低利率作为一味“良药”刺激经济和实现房地产市场的复苏。低利率“疗效”不断显现，但持续时间越长，带来的副作用也会越来越明显。

　　美国房地产市场回暖正成为当地经济以及股票市场的动力来源。近日，据媒体报道，美国贷款买房利率创30年新低，预计在2016年期间，加利福尼亚现有房屋的销售量将增至43.3万套，涨幅超过6.3%。

　　一位在加利福尼亚做投资工作的朋友近日告诉《国际金融报》记者，她和丈夫准备乘机购买他们的第二套房产，“赶上这股楼市逐步繁荣的潮流”。

　　多位业内人士也对记者证实，新房销售状况良好，建筑商的信心也恢复到美国10年以来的最高点。目前施工队正在以大萧条之后最快的速度建造新房。

　　不过，纽约房地产经纪人Linda告诉记者，最近，她发现一个较为奇特的现象：自己的客户大部分都是一些接近退休年纪或者已经退休的老夫妻。

　　“生活富裕，退休金丰厚，而且都是想购买大房型。”Linda告诉记者，这个月以来，她已经接待了5对这样的夫妻，Linda笑言她的“运气”很特别。

　　这或许并不是Linda的“运气”问题。据美国人口普查的数据，现在地产的繁荣程度接近2005年的顶峰时期，当时，买家的中位年龄为39岁，2007年为41岁，而现在则为43岁。

　　“如果说美国楼市将迎来一场繁荣，而这样的繁荣似乎并非由年轻人推动的。”旧金山房地产独立经纪人John Davis对《国际金融报》记者表示，这算是一场“另类”繁荣。现在业内都在担忧这只是美国房地产市场的“暂时”繁荣，因为新家户数量的增加对房地产业是非常重要的指标，而购买者的年龄阶段对于房地产市场潜能的释放，以及未来发展有着极为重要的意义。

　　更有分析人士直言，从房地产市场运行的主要监测指标观察，美国房地产市场的复苏不具有可持续性，甚至蕴含一定的风险。

　　新房销量火爆

　　从今年8月份开始，美国新房销售达到了2008年以来的最高水平。新房销售虽然在整个美国房地产销售市场所占比重不大，但对拉动经济仍有重要作用

　　2015年9月，美国成屋销售折年数达到555万套，是国际金融危机发生以来的最高水平。由于房屋销售持续回暖，美国新屋开工量也持续增加，2015年第二季度以来，美国新屋开工折年数稳定在115万套左右，是国际金融危机后新屋开工量最低时的两倍左右。

　　加利福尼亚经纪人协会（CAR）对外发布的2016年加利福尼亚房产市场预测报告指出，从销售市场来看，加利福尼亚房产的“爆买”现状将会延续至2016年。据CAR预测，在2016年期间，现有房屋的销售量将增至43.3万套，涨幅超过6.3%；专家对2015年全年的预测销售量则为40.75万套，而这个数字也比2014年高出6%左右。

　　CAR主席ChrisKutzkey表示，当地可观的就业增长率与较为优惠的贷款利率是推动2016年房屋需求大增的主要动因。“在加州一些房价稍低的地区，例如索拉诺县、中央山谷区以及圣贝纳迪诺地区，房屋需求量将会保持强劲增长态势。这些地区仓储、运输及制造生产行业的就业率涨幅较大，因此也带动了房屋需求量的上涨”。

　　“但是，在房屋库存量紧张的地区，如旧金山湾区等地，其房屋销量会受到买家房屋负担能力及激烈的市场竞争力的限制。”Kutzkey补充称。

　　“美国贷款买房利率创30年新低是美国房地产市场逐步回暖的因素之一。”分析人士指出，尽管平均30年固定抵押贷款利率有了略微上升，保持在4.5%左右，但这仍然处于历史新低水平线上。

　　相关数据显示，美国的房价相比2009年已经上涨了近30%，尤其是位于加州的洛杉矶成为房价涨幅最快的城市之一。CAR副主席兼首席经济学家Leslie ton-Young表示，加州房产市场的地基打得非常牢固，房价增长放缓及信贷宽松的迹象表明，政府正在致力于引导当地经济发展与就业增长。

　　南加州地产托管总经理Jeff Lee告诉《国际金融报》记者，如今加州当地的房产租金回报率在5%左右，并且每年房产还会有3%左右的升值空间。“这对于投资者来说，是非常稳定的回报率”。而这样的回报率也吸引着很多海外投资者，这也给美国楼市繁荣增添了新的力量。

买家年龄渐长

　　与2008年房地产市场萧条之前不同，目前美国房地产买家的年龄变得越来越大，同时对房屋面积的需求也更大

　　然而，步入复苏阶段的美国房地产市场却出现了一个奇特的现象。

　　据记者了解，在美国经济大萧条期间，大量年轻人继续与父母同住，或者找室友同住以节省开支；随着经济复苏，就业率上扬，市场预期这些年轻人会成为新鲜力量，不论买屋或租屋，促使房价和租金上涨，建商也营建更多房屋，进一步使经济活动更繁荣。

　　但事情的发展却并没有符合市场预期。和父母同住的年轻人比例不减反增，从人口普查局和皮尤（Pew）研究中心的报告皆证实了这个现象。换言之，近年新家户的增长主力并不在这些年轻人身上。

　　根据人口普查局的资料，从1958年到2007年，平均每年家户数增加130万户。但2008年金融海啸后，新家户数从2008年至2013年，每年平均只增加了57.9万户。

　　随着经济复苏，去年新家户数一跃成长至220万户，今年第二季度新家户数仍保持持续增加的趋势，新增了48万户。

　　相关媒体报道称，柏克莱加大透纳研究中心经济学家Jed Kolko比较去年上半年和今年上半年的新家户数量研究指出，新家户数量增长最多的是65至74岁族群，增加了86万户，占全部新家户数的2/3；其次是55至64岁族群的39.1万户；第三名是75岁以上族群的26.4万户。而原本最被预期的25至34岁族群只增加了15.9万户。

　　《国际金融报》记者通过询问旧金山、纽约等地的房地产工作人员后获悉，随着美国各地房价的上升，买房人口的平均年龄也在显著增长。

　　“近期，我经常为一些退休老人服务，他们往往拥有非常好的资金条件，也无需贷款。”一位纽约的房地产公司销售人员对记者说。

　　那么，如今为何老年人成为了新房购买群体的主力？

　　根据美国两党政策中心的研究，有高达7800万名“婴儿潮”世代已届或将届退休年龄，其中有73%希望在原来的住家中养老，而非搬到养老中心。主要原因是这些“婴儿潮”老人希望和亲友住得靠近，并且喜欢继续生活在自己已经非常熟悉的生活环境，包括购物、图书馆、教堂等。

　　也因为如此，有不少建筑商早已嗅到老年居家需求的商机，德州一个建筑商今年就在Ｗestwood区兴建符合老人生活的新屋。“可以说，购房买家的年龄偏向于老龄化是美国如今的社会问题，当然，这也是美国房地产市场未来发展的趋势。”John 认为。

　　对此，Kolko指出，目前还没有更多的资料可说明这个原因，但有可能是这个族群的离婚率在2015年增加。当然，也有可能房屋的价格太昂贵吓到年轻人，另一个重要原因是晚婚。

　　“不过，对房地产业来讲，25至34岁的这块‘大饼’仍处在尚未全部释放出来的阶段，一旦这个世代纷纷出来自立家户，将会带来楼市的巨大需求及营建商机。”Kolko说。

持续复苏

　　住房购买力指数与利率水平高度相关，一旦美联储开始加息，则必然带来住房购买力指数的下降，推动美国房价上涨的动力也将很快消退

　　目前，各界普遍对美国房地产市场复苏持乐观态度，但有观点指出，从房地产市场运行的主要监测指标观察，可以发现，美国房地产市场的复苏越来越不具有可持续性，甚至蕴含一定的风险。

　　国务院发展研究中心市场经济研究所副所长邓郁松撰文指出，国际金融危机发生后，美国房价出现了大幅回落，美国新建住房销售中间价由2007年的24.79万美元/套回落到2009年的21.67万美元 /套，降幅达到12.3％，部分城市降幅更大。但随着美联储大幅降低利率并实行量化宽松政策，从2010年起，美国房价开始企稳回升，2010年到 2013年，美国新建住房销售中间价涨幅分别为2.35％、2.43％、7.92％和9.67％。

　　2013年，美国新建住房销售中间价为26.89万美元/套，已超过国际金融危机发生前的房价水平。2014年，美国新建住房销售中间价继续上涨 5.47％，达到28.36万美元/套。

　　虽然美国房价持续攀升，但从美国房地产市场运行的主要指标观察，美国房地产市场复苏的基础并不稳固。数据显示，美国新屋销售量和开工量虽然持续增加，但并未恢复到次贷危机之前的正常水平。2012年以来，随着美国房价涨幅加大和待售房数量处于低位，美国新屋开工量开始持续增加。2015年以来，虽然美国新屋开工量继续保持在较高水平，但目前的新屋开工量仍较次贷危机发生前的长期均值水平低20％以上。

　　需适时转向

　　因此，业内观点认为，随着美国住房价格的持续上涨，在表面繁荣背后，美国房地产市场风险开始增大，持续复苏的难度也显著加大。

　　按房价和收入的中间价计算，2014年，美国新建住房销售中间价为28.36万美元/套，当年美国全部住户家庭收入中位数为53657美元，房价收入比为5.29倍，已超过次贷危机爆发前美国房价处于高位时的房价收入比，处于1967年以来的最高水平。

　　按房价和收入的平均价计算，2014年，美国新建住房销售平均价为34.34万美元，当年美国全部住户家庭收入平均数为75738美元，房价收入比为4.53倍，仅略低于2004年至2007年的水平，而显著高于美国房价收入比长期均值水平3.67倍。这意味着美国楼市有房价泡沫化的风险。

　　邓郁松指出，从历史上看，日本的房地产泡沫、美国的次贷危机和中国香港上世纪90年代中后期出现的房地产泡沫阶段的房价高涨幅，对应的是收入涨幅低，即收入水平不支撑房价的过快上涨而形成房地产泡沫。2013年以来，随着美国房价的涨幅加大，美国的房地产已再次出现较为明显的泡沫迹象。一旦美国调整低利率政策，房地产市场面临的风险将会不断加大。

　　然而在Linda看来，就目前美国房产购买者年龄层的某些趋向来看，美国未来的养老地产会比较具有投资价值。“其实，老龄化已经是一个社会问题，设计师们也开始考虑去满足这些年龄偏大的购买者的需求。通过建立一些老年人适合的公寓住房来缓和社会老龄化的压力，而空出大量房屋后，房价也会有所下滑，年轻人也有更多的机会去购买”。

　　Linda指出，目前美国很多城市不单单是房价过高而导致年轻人无法购房，更多的问题是，没有适合的房屋卖给这些城市未来的创造者。“要么是很破旧的老房子，要么是已经炒到高位的房屋，连房产经纪人手中的房屋数目都开始越来越少。这样的发展趋势是扭曲的”。

　　不过，有媒体认为，对于美国楼市的“另类”繁荣，完全毋需那么忧心。

　　近日，据美联社报道，到目前为止，美国房地产市场似乎隔绝于冷却的全球经济。日前发布的两份报告显示，美国房屋价值和房租价格都在稳定上涨，主要归因于强劲需求以及可用房产供应收紧。今年早些时候，稳定的需求提振了销售增长，刺激了更多建筑活动。

　　在截至8月份的12个月内，标普/Case-Shiller 20个大城市房价指数攀升5.1%。很多经济学家认为，这种涨幅要比2014年初的“两位数”涨幅更可持续。

　　房地产数据公司Zillow指出，9月份，经季度调整后，美国全国房租中值较比去年同期上涨3.7%。和房价一样，房租上涨的速度似乎比今年早些时候大幅度的上涨更加稳定。

（本文内容转自《国际金融报》）

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