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在澳洲买房，如果是浮动利率贷款的话，可以建立对冲账户(offset account)。
对冲账户本质上是一个和贷款账户挂钩的交易账户。
放在它里面的资金可以和贷款额对冲，从而降低需要支付的利息，实现提前还款。
也就是说，对冲账户里面的资金越多，需要支付的贷款利息就越少。
我们用Westpac银行的贷款计算器来举例：
比如，你买了套自住房，向银行借了40万澳元的贷款，30年还清。假设浮动利率为7%，那么你要还的利息一共是55.9万澳元。
如果你一开始就设了个对冲账户，里面一直存有4万澳元，那么你要还的利息是以40-4＝36万本金为基础计算的。在每月还款额不变的前提下，23年半后你就能付清贷款，提前6年多，共省下20.6万澳元的利息。
如果对冲账户里一直存有1万澳元，那么你能提前2年结束还款，省下6.5万澳元的利息。
就算只存500澳元，你也能提前4周结束还款，省下3550澳元的利息。
贷款利息一般是每天计算的，如果你是每月还款的话，银行会把一个月里面每天的利息都加起来，来计算你的还款额。
也就是说，你每一天放在对冲账户里的每一分钱都能帮你节省贷款利息。
对冲账户里面的钱可以随时存取，能实现资金的最大自由化。
它没有存款利息，但在贷款利率高于储蓄利率的情况下，它是一个比储蓄账户更好的选择。
而且，对冲账户省下的利息支出不必交税，而储蓄账户的利息收入是要交税的。
另外，在自住房以后可能转成投资房的情况下，也很有必要建立对冲账户。
举例说明：
你在十年前买了套自住房，贷款30万澳元。到了今天，你已经还掉了20万，还欠10万。
现在你想升级自住房，买套新的，把原来的自住房变成投资房。
投资房的利息是能够用来抵税的，自住房不可以。
如果你没有对冲账户，只能将投资房剩余10万贷款的利息还款用于抵税。
如果有对冲账户的话，你之前用于还贷的资金可以都放在对冲账户里，照样能降低贷款利息。
当自住房转成投资房的时候，你可以把这笔资金取出，用于新自住房的还贷。
这样的话，投资房的贷款又变成了30万，偿还的利息都是可以用于抵税的。
建立对冲账户的费用
建立对冲账户通常会产生一些费用，要看不同银行的具体收费规定。
有的银行可能会收取三四百澳元的年费，有的银行可能会把对冲账户作为某个综合产品的一部分，不征收或征收很少额外费用。
有关费用和其它细节性的问题，请向银行或专业贷款经纪咨询。
