说简单不简单共管公寓管理费(Strata Fee)知多少,加拿大地产周刊微信公众号文章

买Condo和Townhouse，除了地点和楼价，买家最关心的可能就是物业管理费了。物业管理费是业主在房贷之外的第二大花费，并且其数额似乎不可控制。买家在购买公寓以前，有必要详细了解公寓管理费的信息，以便更好地保障自己的利益。

物业管理费究竟包括哪些项目？

物业管理费的构成有几个方面：保安人员工资，健身房、游泳池、Party Room等休闲娱乐设施，大楼、电梯等设备维修，保险费，园艺，清洁、除垃圾、铲雪，停车场管理费等。另外根据卑诗省共管物业法的要求，需预留充足的储备金应付重大维修和保养，这也是占很大比例的一笔固定花费。此外当面临费用可观的维修工程而储备基金不足时，物业公司可能会征收特殊评估费(Special Levy)，或者公寓长时间背负大量借债，管理费也不得不大幅增加。

新楼在最初入住时管理费相差不大，但是有些楼由于质量不佳，入住后一两年可能就开始需要维修，管理费很快就会增加。因此在购房时选择口碑好的开发商就十分重要了，所有大厦的管理费都会涨，至于涨得快还是慢，最关键在于建筑质量的控制。

物业管理费的金额是如何确定的？

物业管理费是由小区的预算决定的，如同一个国家或者省市的财政预算一样，小区也会根据去年年度的运营情况做一个总结，再结合明年需要做的工程来给小区做出下一年度的预算，当财务预算在全体业主大会通过之后，业主的管理费也就同时确定了。

很多买主仅因为要交物业管理费这一项就根本不考虑买公寓。的确，如果是买独立屋就无须交物业管理费，但同样需要支付很多其他费用，比如修缮屋顶、修补地基、洗衣机的水漫出以及各种防不胜防的小事故所带来的费用。如果你买的是公寓楼，这些费用就是由你和其他单元的拥有者共同承担。在公寓楼里，每个月的管理费包括当月的各项消耗以及水、电、气的费用。公寓楼里这些费用都是预付的，但如果是独立屋，一旦需要花大钱修缮时，你的财政可能就会非常紧张。

物业管理费是否越低越好？

虽然谁都不想多交物业管理费，但是物业管理费低的公寓却未必是最好的。管理费往往是一笔储备金，在需要的时候就能用上。如果一栋大楼的管理费低，那后果可能就是需要修补的工作拖着不做，或是临时向房主收费。

折旧报告 (Depreciation Report) 是重要的信息来源

2011年卑诗省更新了共管物业法，规定除非四分之三以上集体公寓住宅的住户反对，否则超过四户以上的所有共管物业，包括公寓、城市屋、大楼等都必须准备一份该建筑物的体检书，也就是做出“折旧报告”。小区物业在2013年底前应该完成首个报告，之后每三年需要更新报告一次。这项法律的出台是为了保护所有共管物业的公共设施得到良好的维护和维修，避免业主由于意见不一致而造成公共物业和设施年久失修，导致整个物业出现磨损和折旧过快的现象。折旧报告要求管理公司披露公寓的年龄、状况以及各种维修备用金情况，这样可以为业主提供充足的资讯，让他们了解未来可能需要多少修缮费用。而潜在的买家也可以对建筑物有更多的了解，以免购买后被高额的维修费用吓一大跳。

当人们在购楼时应该和自己的房产经纪人好好商量一下管理费的问题。在您做决定之前，一定要求先看看这栋楼的有关文件，包括业主会议记录及折旧报告，这会帮助你全面了解各种信息，也会对购买后管理费的变化或可能产生的维修费用有更清晰的认识。