文/大悟

昨日，我在自己的微信朋友圈里发了一个帖子。如下图：

我没有提Waverton具体位于悉尼东南西北哪个区，也没有提Waverton距离市中心多远，目前的房价是如何的，更是将本来带火车站说成了没有。

结果就是：截止到今天，问询的人少得可怜，倒是有几位澳洲房产人对无火车站做出了纠正。

其实，市场上压根就没有这个项目，图片也是我在输入“泰国 房产”后，随便找的一张我觉得符合北区气质的图。

有人可能会说了，那是你微信里的人太少，如果过千算少的话，那我认了。

在2015年初，在悉尼北区Killara有4套公寓项目放出来时，就是一条微信朋友圈，11点登，2点前全部卖完，还出现两个客人争一套的局面。那时的1房也要70万澳币了。

你知道North Sydney, 却不清楚Waverton？

你知道奔驰，却不清楚迈凯伦？

你知道IWC，却不清楚宝玑？

是啊，我们总是因为这样或那样的原因，并不清楚所选的产品在整个产品榜单中的具体位置，但消费和投资不一样，消费的最终因素是我喜欢，投资呢？喜不喜欢重要么？的确重要。但知不知道，适不适合则更重要。

先说一下Waverton究竟是什么样的区域。

Waverton与North Sydney相邻，在North Sydney的西部。

从房价分析，North Sydney目前的独立屋过去一年销售中位价为180万澳币，Waverton为270万澳币，North Sydney公寓的中位价为79万澳币，Waverton为99万8千澳币。

同时，North Sydney的占地面积是Waverton的几乎两倍，North Sydney人口也是Waverton的近2倍。在Waverton，房屋形式多以独立屋为主，新的公寓在这里能够开发的可能性非常非常小。（有兴趣的读者可以在【澳洲房产大全】微信平台，回复“悟12”，读我去年写的关于Waverton拍卖的那篇，看看那里的公寓究竟拍了多少钱，然后再看我上边的伪广告新房的价格区间。）

另外，经常看我文章的朋友应该知道，如果我真心推荐一个区域一个项目，没有3000字打底，我是不会通过发个朋友圈就这样稀里糊涂的把项目推荐出去的，我又不是超市。每个好的项目都是有生命的，都需要用心诠释，你得对得起投资人的关注。尽管也大有人拿着我的文章，把作者和右下角的澳洲房产大全抹掉，用剽窃的方式来兜售对应区域的房产，我也只能用欣赏的眼光，感谢你们的抬爱了。

每周一，我在【澳洲房产大全】微信平台都会刊登《我的看房日记》（上周六的悉尼二手房情况及区域介绍），其实就是希望因为信息不对称而导致对于某些区域不甚了解的投资人（尤其是国内投资人）能够对于这些陌生区域有一个稍微直观点的印象。

因为你们目前在了解一个区域的顺序往往是相反的。比如：如果一个当地的专业投资人，当得知诸如Waverton这样区域的公寓价格居然只要70--90万澳币，他是应该秒盘的。而国内投资人往往最终选择一个项目的时候，则是根据这个项目的传阅度有多高，根据开发商的品牌，距离火车站的距离，租金回报率，学区，是否包租等因素去考量，而往往，这样的思考方式会让你与很多并不满足以上条件，又极为稀缺的项目失之交臂。因为这样的区域项目体量并不很大，开发商也未必多知名，他们也未必会在推广上面投入很多经费，原因是区域本身就是最大的亮点和广告，不需要。

如果总是按照国内投资人的口味去推荐项目，最终就变成了符合国人口味的房产项目的买家全是中国投资人，而中介们为了能够更容易的把房屋卖出去，也就识时务的将错就错了。

我有天开玩笑的跟朋友说，如果现在有一套Penrith的公寓楼出来，2房价位只要55万澳币，包租5年，5%的租金回报率，近火车站，一定有很多国内投资人去买。他们才不管这片距离悉尼市中心近60公里的区域更适合选择全新独立屋项目呢，这时候，Penrith也好，Fairfield也好，区域本身的属性就被完全忽略了，你看，落脚点完全变到了房子本身上，这就是信息不对称。

有很多物业也许很好租，却未必好卖，有很多物业也许租金回报很一般，但就是很容易脱手。这一点在投资人居多的公寓上，和现金流较差的独立屋上的对比是非常明显的。

本周的【我的看房日记21】写了一个区叫Wareemba，5房占地465平，卖相非常不错的独立屋，起拍价在220万澳币，可是如果出租的话，1100澳币一周撑死了。租金回报率也就2.5%，不到3%的样子。但是就在它隔壁的面积差不多大的物业，1年前就卖了250万澳币！对面占地不到400平的物业，据说今天要卖也得180万澳币了，实际在2年前也就140万澳币左右，独立屋房价增长是非常恐怖的，尤其在近几年。而Wareemba，别说海外投资人了，就是当地的中介，知道此地的都不多！

公寓类房屋的涨幅虽然比不上独立屋，但是因为位置的灵活，面对人群的广泛，一直在现金流上表现得不错，但是如果一个区域中大量的公寓楼，被大量的投资人买走，那么这就让公寓现金流的优势变得岌岌可危了。所以，项目或区域的流传度你还得两面看。

还有一点，就是安全感。投资人再理性，总得来说也还是感性的。一个身边人都不谈论，甚至不了解的区域和项目，你偏偏要去做第一个吃螃蟹的人的确是需要很大勇气的。就好比我现在有一个位于澳洲塔斯马尼亚州的一套全新独立屋，面朝大海，占地1000平，本来价值80万澳币，但我不告诉你，40万澳币就卖给你，你敢买么？

你可能听别人说塔州的地产情况不甚理想，直接就给否了。

塔州这几年因为人口增长速度过慢，经济情况单一，事实也的确如此，但是打对折卖，别说国内投资人了，就是生活在塔州之外的澳洲人也不一定会有心去做做调研，然后买入的。

这就是我在任何场合，包括新书《澳洲房产那点事儿》里经常提到的那句话：投资是个人行为。

就算是你买的和别人一样，是耳濡目染过的区域和项目，也依然会心慌，毕竟是一大笔钱，更何况是相反的情况乎？

有些投资人在微信上经常咨询我，某某项目我怎样看？但实际上，在很多情况下，我感觉他们心中已经有答案了，只是需要我再给他们一点信心而已。那我是实话实说呢，还是实话实说呢？我说了，你不爱听，我说你爱听的，又不是我性格。所以我只能用沉默代替了，在此也说声抱歉。任何人最终买入任何的项目都有一个理由，只是理由会变的。

在澳洲任何一个城市，都有一些这样的区域：当你去到那里时，你会感觉，也许她在30年前也是如此这般的寂静与恬淡；也有这样一些区域，当你去到那里时，你会感觉，它与之前的变化竟如此之大。

其实买稀缺还是买变化，这很难定论，因为都有道理。但往往稀缺的区域不被人熟知，而变化的区域则被很多人熟知。这也许就是不同吧。

关于【我的看房日记】系列，我会接着做下去，未来也会慢慢地刊登如墨尔本和布里斯班的二手房市场和区域介绍，帮助更多的投资人更好的了解澳洲，了解澳洲房产。

如果想详解更多的悉尼二手房市场及区域，请在关注【澳洲房产大全】微信平台后，按照以下提示操作，阅读更多区域类文章。

感谢阅读！

本版主编大悟的《澳洲房产那点事儿》在淘宝，京东，当当，亚马逊等中文网站均有销售，在澳洲本地暂无。