自己估价并不难教你3种物业估价方法,加拿大地产周刊微信公众号文章

你的物业在当前市场上值多少？这个问题，说难不难，说易也不易。毕竟业主自己当初花大钱进行了房产投资，总是会关心其价值的升价跌落；可是大多数人都只能说出物业价值的大概范围，要根据市场现状来给它定个具体实数，还真是件考验专业和经验的难事。也难怪，很多资深的卖房经纪，都不敢贸然定价。这物业价值里面的学问，可不是一点点。

无论怎样，作为物业的主人，你有权利，也有义务对手中的“它”，有个明确的价位了解。糊里糊涂地把“它”捏在手里不问不闻，任其错过好的市场转售机会或贬值了都不知道，这可就对不起当初砸下的大笔钱和头顶的“业主”头衔了。

知名投资者保罗赫克特（Paul Hecht）教授推荐过三种主要的房地产物业价值评估方式：比较市场分析法（CMA-Comparable Market Analysis）、收益法及重置成本法，这里为您做一下简单介绍。能把握真正价值的投资者，才是精明成功的投资者。

1.比较市场分析法（CMA-ComparableMarket Analysis Method）

比较市场分析法，是根据近期这段时间内（通常是最近3个月期间）市场上出售的类似物业，来评估您房产的价格。同一区域、同一类型的物业能卖到什么样的价格，基本上你也能确定自己的物业价值，以此做个参考。换言之，这种方法就是通过将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。

比较市场分析法，通常可分三个步骤：市场调查，选择参照物；因素比较，调整差异；综合定价。

首先，要搜集与评估对象相同或类似资产市场交易的基本数据资料，包括交易价格、交易时间、交易批量等，并通过科学的方法，验证所获得资料的准确性，特别是有关市场价格变化情况的准确性。然后，把评估对象与参照物的各种因素逐一进行比较。包括：实体特征、地理特征、经济特征、销售时间、销售价格等。根据与参照物的比较，分项调整各对应因素的差额，进而确定评估对象各因素的价值。例如你的物业寿命只有10年，而评估参照的房产则有20年的房龄，这个因素就需要调整。最后，在认真比较各因素并调整差异的基础上，综合确定评估对象的价值。　　

比较市场分析法，在对单户住宅单位的估价中，运用最为最普遍，但它却是投资性房产最不常用的估价方法。

2.收益法（Income ApproachMethod）

收益法通过预计估价对象未来的正常收益，再选用适当的报酬率或资本化率、收益乘数，将其折现到估价时点后累加，以此估算出估价对象所具有的合理价格或价值。

由此看出，与比较法完全不同的是，收益法的本质，在于以房地产的预期收益能力为导向求取估价对象的价值，也就是以资产未来收益折现值作为计价的尺度。看到这里，也许你就不难理解为何收益法常常被用在对商业及投资型物业的估价上了。

3.重置成本法（ReplacementCost method）

成本法，遵循其字面意思，通过计算“今天如果重新买这块地、建这个相同的物业需要的成本”，来计算出房产的价值。在这种情况下，必须考虑到虽然建造的是具有相同设施的物业，但其所用的现代化设计、更新了的工艺和材料，都会提升其建造成本。因此在实际评估中，估价师会建议你在计算重置成本的时候，不要忘记扣除任何与评估物业年龄有关的因素。

本文由新海岸地产提供