银行最大的风险就是借贷人不能继续负担贷款，那银行怎样才能使“借贷风险”最小化呢？那就是估价。说直接点就是，房子估低点，就算最坏情况发生，银行也可以承受，但是对于投资者或者贷款者，影响很大。

估价是由银行指定一家独立的估价公司去做，而这家独立的估价公司会指定一个专业的估价师去做评估报告，以保证这份评估报告的公平，公正和准确性。不同的银行还可能会通过同一家估价公司去做评估，这充分说明了估价报告是不受银行或者其他机构影响的。

估价的结果对于贷款来说起着至关重要的作用。银行控制贷款人风险最重要的指标之一就是LVR(Loanto ValueRatio)：LVR越高，银行承受的风险就越大。而银行的估价报告就是决定LVR高低的基准。

举个简单的例子：

一套房子的购买价是100万，估价是100万。按照80%的LVR，能从银行贷出80万。如果估价是90万的话，那银行只能贷出90万的80%，也就是72万。换而言之，估价低，则贷款比率也就低了。从银行贷出的钱少了，所要支付的首付便多了。

可见估价的高低直接影响我们将要从口袋里掏出多少现金。那又是什么影响着估价的高低呢？

估价师在做估价的时候又会以什么为标准来考量物业的价值呢？其中有八个因素是银行最看中的评估指标：

市场价: 是指一件商品在公开市场上的买卖价格。简单说来就是买家愿意出售，而卖家愿意出让的真实价格。

估价: 只是对于某一个物业的市场价的评估或预测。

在估价报告中，很重要的一个组成部分就是最近成交价的对比。通常，估价师会参考过去六个月的在同一区域的相似房型成交价来给出估价。这个信息的参照在今天的市场是非常滞后的。

估价本身就是一件非常专业且有难度的工作，这一点体现在房产上尤其明显。

因为每一个物业都是独立存在的。没有任何一个物业和另外一个是完全相同的。就算再相似，也会有地理位置，楼层，朝向，噪音等的不同。这也就给了估价师出了一个难题，每一套物业的估价都没有绝对的参考物。

众所周知，银行最大的风险就是借贷人不能继续负担贷款。在这种最坏情况发生时，银行则需要被迫卖掉物业来偿还借款。而在本来的借贷成本上，未来市场的变化，银行通过拍卖所产生的房产中介费，律师费以及一切手续费等都会成为银行的“借贷风险”。

那银行怎样才能使“借贷风险”最小化呢？那就是估价。说直接点就是，房子估低点，就算最坏情况发生，银行也可以再通过较高的市场价来转卖物业以承担其全部的成本。