如今，越来越多的海外投资者到美国置业。美国政府对房产投资方面的税务问题有着较严的规定，而这往往也是许多华人投资者容易忽视或心生疑惑的问题。为了帮助投资者们在买卖房产过程中更好地遵循并利用美国的税收政策，我们特别准备了以下几点税务小贴士：

【购房篇】

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购房后每年需缴的税费

在美国购房后，每年需缴房产税，又称地税或物业税（Property Tax）。美国的房产税由郡（County）或市（City）政府征收，是若干项税款的合称。各州及各郡、市（在美国大部分州，城市属郡管辖）税率均不同，从0% 到3%不等。每年房产税率的评估由两部分组成：房子本身的价值及土地价值的变化。以华美银行总部所在城市帕萨迪纳（Pasadena）为例，一套价值60万美元的房子，一年的房产税约为：$600,000*1.135666%（房产税率）≈ $6,814。房产税被用于当地市政建设、教育事业、环保、治安、公共医疗等发展，属于地方政府的重要收入来源。随着上述基础设施及服务的改善，当地的房地产价值将被提升，因此房产税被认为是积极推动美国房地产市场的税收。

除税费外，房主还需定期支付的费用还包括社区物业费（仅适用于公寓房及联排别墅社区）、房屋保险费、庭院维护费等。这些费用每月从几十至几百美元不等。

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房产租赁所得税

美国政府规定外籍人士须缴纳租赁房产净收入的所得税。若未能及时上交纳税申报单，则可能会被征收租赁毛收入的30%。即使你在投资的头几年内亏损，仍需按时报税，以避免处罚。

【卖房篇】

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外籍人士资本利得税预扣

外国人投资房地产税收法案（1980）（Foreign Investment in Real Property Tax Act of 1980，简称FIRPTA）规定，当外籍人士在美国出售、交换、赠与、转让或清算房产时，IRS将预扣售房净利润的10%，就是指资本利得税（Capital Gain Tax）预扣。同时州政府也将征收一定比例的州税。买家有责任辨别卖家是否为外籍人士，并预扣该笔款项，否则买家有责任承担该款项及可能的处罚。

该法案的执行亦有例外。如果房产成交价低于30万美元，并且买方购房后作为自住屋，则无须预扣房产的资本利得税。然而，此交易如果有资本利得（即净利润），卖方则仍然需要申报及缴相应税。

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1031互换条例

美国国内税收法（United States Internal Revenue Code）第1031节规定：

No gain or loss shall be recognized on the exchange of property held for productive use in a trade or business or for investment, if such property is exchanged solely for property of like-kind which is to be held either for productive use in a trade or business or for investment."

即用于特定目的的财产置换可以延迟资本利得（或损失）的征税。所以在特定情况下，在出售一房产后又购买“类似”房产是可以延迟计算资本利得税的。然而1031互换条例（1031 Exchange）在实际操作中的执行十分复杂，有必要请专业的税务人士代为处理。

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