BC省转售房屋合同多厉害半年加价200万民众不满政府无监管,加拿大地产周刊微信公众号文章

进入2016年，大温地产市场持续火热发展，但这种发展背后似乎存在不少隐患，转手合同就是其中之一。

温哥华独立屋转售多

根据卑诗省物业估价局（BC Assessment Authority）的调查，自2014年以来，温哥华共有6590个独立屋被转手买卖，其中，有368个独立房被至少转手两次，占所有出售的独立屋总数的5.58%，还不包含在出售前拆掉重建的房屋，23个独立屋被转手三次。

就转手合同的区域而言，温哥华比例最高。Renfrew区的独立屋有8.42%自2014年以来至少转手一次，Dumbar区的比率也高达6.67%。西22街的一栋独立屋在2015年5月以260万售出，8个月之后，再度以360万易手。1月，CTV曾调查了12个在MLS（多重销售系统）中放盘的位于Dumbar区的低价位房屋，发现其中有一半都在一年内转手。

这一趋势也扩散到大温的其他城市，但情况比温市稍缓，如列治文独立屋在同期有转售纪录的占4.11%，北温市则有3.17%。

转手倒卖为何如此频繁？

对买家来说，转手合同非常容易，几乎不费吹灰之力，但利润却非常多。地产经纪Mebal Meng表示，她看到很多买家置业本是为了拆掉重建，但是因为市场火热而犹豫是应该拆掉还是应该转手。因为市场上涨的太疯狂，很多投资者认为倒卖是个更好也更安全的选择。因为在短短2-3个月内，他们就能赚到20万-50万。

根据大温地产局月初发布的地产数据，1月大温地区独立屋的平均售价已经达到183万，和去年12月的平均价格相比上涨了20%，也就是说如果某个买家12月买了一栋独立屋，什么都不做等到1月再抛售就可以多赚30万，考虑到1月房源数量极少而买家热情高涨，如果独立屋地理位置较佳，那转手倒卖则能赚到更多的钱。

对房屋进行转售的不只是买家，上周，《环球邮报》发表了一篇调查报道，指出温哥华的一些房产在最终出售之前都几经转手，进而导致房屋的销售价格被推高，参与其中的有地产经纪以及房产投资者，这就是近日引起省府和多方机构关注的“影子转售”。

影子转售不违规但引起市场混乱

所谓“影子转售”（shadow flipping），是指在楼房买卖交易完成之前，地产经纪利用销售合同中的转让条款（assignmentclause）将买卖合约转手多次，通过转售的方式推高房屋价格，不仅从中抽取佣金，还可以逃避缴付物业转让税及资本增值税等相关政府税款。

《环球邮报》的调查包括对数百个公共交易记录进行审查，并对许多当事人进行采访，一个温西的房主表示，一名房地产经纪和一名买家制定了一个计划，以510万的价格购买了他的房屋，然后将购房合同卖给了另外的投机者，最终买家以720万的价格买下了该房屋，中间的200万差价则被中间人占为所有。

什么是转让条款？
某些销售合同中包括转让条款，是指允许买家在交易截止日期（closing date）再次销售或转移房产给其他买家。

为什么会有转让条款？
这个条款本是为了给予买家一定的灵活性以防他们在下订单后自身状况发生变化。这个条款也是为了保护卖家。

是否违规？
转让条款让地产经纪可以在交易截止日期前轻松的转售房产赚取佣金，而中间买家也有好处，不仅能得到房屋增值部分，而且也不用缴纳土地转移税。从规范上来说这种做法并不违规。

结果是什么？
影子转售的结果就是，原始的买家并没有拿到物业应该有的价值，而最后一位买家不得不支付被炒得过热的价格，地产经纪和中间买家从中受益。

举例：

一名地产经纪最开始以200万的价格帮助卖家出售一栋独立屋，然后又以230万的价格卖给第二个买家，继而以260万的价格卖给第三个买家。每笔交易中地产经纪都可以获得佣金，而对卖家来说，第一个卖家收到的钱是200万，第二个卖家（即原始买家）通过交易还赚了30万元（230万-200万），第三个卖家（即第二个买家）赚了30万（260万-230万），所以他们当然愿意完成这样的交易，而且这三个卖家每人都要支付给经纪佣金2万5000元，经纪就赚了7万5000元，而只有最终的买家才需要缴纳土地转移税。

虽然在BC省和加拿大，在房产最终成交前销售合同被转卖给第三者并不违法，但现在这却成了温哥华地产市场一些无良经纪和炒房投机者谋取暴利的捷径，严重扰乱了房地产市场的秩序。（卑诗地产委员会对经纪转手合同的规范详见本期经纪学堂）

监管不力引发争议

机构管理问题需要被正视

在《环球邮报》和CBC持续报道一些大温经纪翻炒购房合同后，卑诗房地产管理局（Real EstateCouncil of BC，RECBC）被推上了风口浪尖，有批评者称，卑诗的房地产监管机构热衷于保护地产产业，而不是公众利益。

与10年前相比，低陆平原的房价几乎翻了2番，卑诗省的地产经纪人的数量增加了超过40%，但是，各种地产相关丑闻的暴露不只折射出火热的市场和各种贪婪做法，也显示了卑诗房地产监管无力的问题。

卑诗新民主党省议员David Eby 2月12日表示，在2015年的536个对房地产经纪的投诉中，卑诗房地产管理局只调查了一起。Eby表示，在洗钱案件中，收到投诉的卑诗房地产管理局（RECBC）既没有叫警察，也没有通知加拿大反洗钱机构FINTRAC，“他们什么也不做”。

在公众可以在网上为医生和老师打分的时代，RECBC的网站仍然停留在原地，该网站有自2004年以来所有被处分的房地产经纪人的名单，但是在一长串蓝色名字中找到一个人是很难的，截止到目前，网站上没有一个功能能让人直接搜到一个持牌经纪的名字。

绝大多数的纪律处分都是以承诺协议告终，最多只有一个认罪协议。根据RECBC去年的年报，在2014/2015年度，房地产管理委员会共达成了88个协议，但只有一个听证会被召开。而且，在温哥华房价日益高涨的情况下，房产局最高罚款额度竟然只有一万元。

省府设立独立机构进行调查

在《环球邮报》和CBC持续报道一些大温经纪翻炒购房合同后，公众舆论的压力迫使卑诗省府宣布介入调查，省府2月8日宣布，省地产督察（Superintendent of Real Estate）Carolyn Rogers将与独立顾问组合作，共同调查正在大温哥华房市发生的转手合同现象。

此顾问组为卑诗房地产管理局（Real Estate Council of BC）任命，旨在对此做出独立调查。卑诗地产协会在一份声明中说，Rogers的首要任务是招募其他顾问组成员，设立调查范围。“顾问小组的调查将侧重审查地产经纪是否正当使用转让条款，并提出建议，以加强卑诗房地产协会的执法，监察那些地产经纪不披露转售地产的行为。”

在种种指责中，卑诗房地产管理局的的主席Marylou Leslie也向所有持牌经纪发表声明，表示管理局将开展措施保护消费者利益，重新调整地产服务法案，要求经纪们把客户的利益摆在首要位置，如果发现有其他经纪做出违背了地产服务法案或委员会条款，可以举报，如果遇到不确定的情况也可以联系委员会进行咨询。

不过David Eby认为，这种自我审查的调查模式是荒谬的。Eby表示，这种调查模式的问题在于，好像是让该行业自己去决定他们的调查方向和调查范围。他认为，省府有其他途径可以来调查这些指控，其中包括使用《监察员法案》和《公共调查法案》，上述法案的执法机构都可以传唤证人，收集传唤证据，让证人宣誓提供证词，并给证人提供机会“去遵循这些法规。”

卑诗地产协会将在未来的2周内公布其顾问小组成员名单，该小组将包括法律专家、企业界和学术界人士。最终的建议报告将于4月8日出炉。

炒房行为政府有责任

其他城市也存在影子转售现象

这并不是省府第一次调查影子转售的行为，早在上个世纪80年代大温地产市场开始兴旺发展的时候，影子转售现象就出现过，而且和现在一样，被谴责的对象主要是外国投资者。到了1989年，一些大型地产公司比如皇家百利基（Royal LePage），要求旗下的经纪必须持有房产一年才可转售，但也有些公司规定只要符合省府规范经纪可以任意买卖房产。卑诗地产局表示他们曾经收到过一些关于影子转售的投诉，但是因为很难查证，所以并没有设立相关规范。

温哥华市长罗品信（Gregor Robertson）一直呼吁征收投机税，一方面帮助打击炒房行为，一方面利用收入帮助建设可负担住房，但也有业内人士认为，政府也要为炒房行为承担责任。比如 Athoula Construction公司的开发商Simran Sohal 表示，他曾在温市买下一栋物业，原本计划重建后才出售，但因为等不到许可证，以及公司迫于财政压力，只好在半年后卖掉该物业，赚了约50万元，他抱怨市府建筑许可审理时间过长。

也有业内人士认为，大温通过转售炒楼的行为仍在少数。总部设在温哥华的“房地产投资网络”的资深分析师和创办人之一Don Campbell表示，温哥华只有少数独立屋出现转售炒卖的现象，只占整体房市的一小部分，并没有发生在其他类型的房屋上，比如公寓和城市屋。他表示，如果仔细分析温哥华的楼市状况就可以发现，公寓的楼价与2008年时差距不大。现在业主平均每个月的公寓贷款与1994年相比，只是多了100元。

Campbell还强调，省府虽然成立机构调查倒卖炒房的行为，但这并不会让大温房地产市场降温。因为造成当地房地产热的因素很多，包括低利率、外国投资涌入、土地面积较少、人口密度增加等，转手倒卖炒房只是其中之一。

转手合同的做法并不新鲜，而且也并不仅限于大温地区。多伦多，还有房地产火热时期的埃德蒙顿和卡尔加里，都有经纪人在这样做。多伦多有不少人买公寓楼花然后以更高价转手卖出，自己根本不住进去，这也是转售购房合同的一种形式。

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