【2016】一篇有关澳洲房市最客观的分析!,澳洲盛唐投资微信公众号文章

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2016一开年，澳洲房地产市场似乎稳中求涨，暗流涌动。随着移民政策和购房政策的调整，开发商和地产商接二连三的抛出橄榄枝，那么在经济大环境干涸的前提下，接下来房市究竟会怎样的发展？我们客观公正的来看一看！

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供需

关系

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澳

洲人口刚刚突破两千四百万，人口的年均增长率为1.15%。就是这么一个地广人稀的地方，为什么房价却疯一般狂涨呢？也许很大一部分功劳要归功于来澳的移民！

以悉尼和墨尔本为例，从图中我们可以清晰的看到悉尼房价（黄色）已经远远的将墨尔本（绿色）和澳洲的平均价格（蓝色）甩出了好几条街。截止到2016年1月份，超过70%的新移民安居在纽省和维省，而2012年这一数据只有50%。这就一点也不奇怪为什么悉尼和墨尔本的房价在这期间出现暴涨。

自住房的需求出现增长还可以理解，然而投资房的过度消耗却不可思议。很多人甚至买了房子之后只是空在那，更有甚者都不知道自己的房子到底买在了哪里，盲目的听信开发商和中介的广告。

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房贷

市场

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银

行贷款政策的宽裕，在过去几年里促生了大量的低质量房屋贷款。尽管澳洲没有一家银行承认在审批贷款的过程中睁一只眼闭一只眼，但是市场上已经对银行的这种“不作为”达成了共识。

澳大利亚目前已然成为房贷比例最高的国家。更严重的是超过40%的房屋贷款为“只还利息 Interest Only”类型。原本一个只能承受一套房屋贷款的家庭，由于只还利息，完全可以再供一套住房。

从Bloomberg提供的数据来看，现阶段澳洲房贷获批的总量增幅已接近08年金融危机的水平（图中蓝线），而利率（图中绿线）早已跌入比08年更低的低点。低利率环境下造就了一大批低质量的贷款，一旦利率政策出现调整，裸泳的必定晒死在沙滩上！

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土地

价格

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一

直以来，我们都用几房几卫来衡量澳洲房屋的价格，换算成国内的一平方多少钱，现在澳洲公寓的平均价格已达到$10,000澳币左右，甚至有些市中心地段已到$14,000一平米。而寸土寸金的香港，一平米才折合澳币$11,000。

一方面是节节升高的房价，另一方面却是千年不动的工资！开发商总在大声的抱怨建筑材料的涨价，和建筑成本的上涨。然而我们从上图中却不难发现，建筑成本其实一直保持在一个合理的上涨区间。虽说房租也有上涨，但是涨幅也不大，明显赶不上房价的飞涨！

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房产

泡沫

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如

过之前我们一直在讨论澳洲到底存不存在地产泡沫，那么现在答案已经非常肯定！经济学家Tepper便十分中肯的表示：现在澳洲面临有史以来最严重的房产泡沫！地产的价值已经超过澳洲GDP总量的3.8倍！而日本当年房地产泡沫破裂的时候，地产价值仅为GDP的3.5倍。去泡沫化让日本的房价暴跌80%。Tepper预测，一旦澳洲地产泡沫破裂，悉尼和墨尔本的房价至少要拦腰截断。

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周边

环境

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最

近，股市又开始下跌了。从08年金融危机之后，股票市场里出现了一个很奇怪的现象，大多数股票的价格都在激增，而上市公司的真实价值却在下降。这种矛盾的趋势反映到经济大环境中，失业率的上涨，低息时代的来临，无疑都影响着澳洲房市的方方面面。

说到这里，还有一点必须要提。那就是中国将对流出境外资金的管控。作为大多数移民来说，买房子的钱往往都是来自国内，如果国内的金融政策进一步收紧，必然影响到你在海外购置房产。

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危机

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们不得不去面对接下来要发生的事情。然而任何事情都有它的两面性，一面是机遇，一面是危险！好多人要问了，现在怎么办？买房子吗？买股票吗？投资吗？还是啥也不做，把钱存银行静观其变？还是那句话，任何环境下，任何市场中，都有机会！现在看看这些世界首富们，哪一个不是在危机中获得了机会，从而一跃成为了万人瞩目的明星！而我们要做的是，理性的做出每一个投资的决定！特别是在当下的环境下，一定要思考思考在思考，三思之后再三思。

当机会来敲门，

你的门在哪？

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