2016年报税季特辑之房产篇,美国安居置业一点通微信公众号文章

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导语

前两期，我们诚邀了老朋友Jennifer Chou向大家介绍了2016年税务方面的最新变化，并解答了新移民报税会遇到几个常见问题。本期将继续就新移民购房买房和享受退休养老、医疗等福利待遇的常见问题进行解答。

新移民常见问题

买房时，孩子未成年，名字可否写到Title上？孩子已满18岁，在购买房产时，如果把名字加上Title，有什么好处？有什么不好？孩子已满18岁，在购买房产时，如果不把孩子的名字放上Title，有什么好处？有什么不好？

父母买房，通常有三种做法：第一种，房契上只写大人名字，死后留给孩子；第二种，房契上同时写上大人和孩子名字，即联权共有（joint ownership with rights of survivorship），大人逝去后，孩子承继房产的权利高于其它任何亲属或债权人；第三种，仅写孩子名字。在美，18岁以下未成年人无权签署任何法律文书，只能靠父母或监护人代理，当父母或代理人无法继续代理时，必须准备代理人“后备军”。

比较一下常用的前两种做法：

（1）房契上只写大人名字。

如果以个人名义买了房子，几十年后孩子才继承，他以后卖房付税的计税底数(Tax Basis)是大人去世那一天的房屋市价，如果他马上以房屋市价卖掉房子，收益所得是零，不需付任何收益所得税(capital gains tax)

（2）房契上同时写大人和孩子名字（joint ownership with rights of survivorship）。

如果大人买了房子，把孩子的名字同放在房契上，这在美国算作是赠与他一半产权，他的计税底数(Tax Basis)会是买价的一半。等大人去世了，那一半由他继承，计税底数是家长去世那天房屋市价的一半。再加原先他受赠那一半的计税底数，小孩若马上以市价卖房。他需要为收益交税（如果这不是他的主要居所primary residence),可以看出，联权共有增加了孩子的纳税负担。

联权共有的其它隐患

如

果将来有一天因某种原因你急用钱，非常需要卖掉这个房子。万一他在这紧要关头阻拦卖房，您可是一点办法也没有！

如

果拥有一半产权的孩子不幸先您去世，结果可能是他的合法继承人和您一起拥有这个房产，有些时候这对您可能不是个好消息。

如

果拥有一半产权的孩子不幸先您去世，他的债权人会来找您。

如

果孩子有税务问题，会有税务留置扣押权tax liens“绑”在房子上。

如

果孩子申请破产，即使您有一半产权，房子仍可能被强制卖出。

如

果孩子被起诉承担车祸责任，受害人要求赔偿金额巨大时，房产也会被牵扯到。

和

孩子联权共有房产在法律上算为您赠送一半房产给他，如果房价超过$26,000，您需申报联邦赠与税（gift tax）。

新移民买房之后将房子出租，收到的房租需要报税，是否需要缴税？有哪些因素可以抵税？

美国买房，不仅要缴纳房产税，如果是投资，还要缴纳出租的个人所得税。2年内卖掉要缴纳房产增值部分的资本利得税。

可以抵税的部分：

1. 房子的地税(房产税)，保险费；

2. 房子的折旧费，装修折旧费，地板，门窗，厨房，屋顶等分类折旧费；

3. 房子的维修费；

4. 房东到美国来往的机票，餐旅费；

5. 房地产公司的管理费；

6. 房地产经纪的中介费；

7. 寻找租客的广告费；

8. 自己未成年孩子的抚养费。

税务新变化对享受退休养老、医疗等福利待遇有何影响？

以美国医疗为例，美国的医疗设备是全世界一流，美国的医疗保险非常昂贵，美国福利social security针对美国老人，每年给居民发放退休金并发放红蓝白卡，该卡方便居民就医。如果居民没有收入，该卡会将医药费全部报销支付。如果有收入，居民只付一部分.申请该卡要积满40个积分。每一年一个人最多可以积4分，申报1300美金可以抵1分，所以每年申报7000美金，就可完成一年4个积分。连续报10年，就有资格申请该卡。