2016年房产市场扑朔迷离，随着利率的上涨，房贷成本的增加，海外投资买房政策的收紧，澳洲经济增长的放缓，劳动力市场变得较为疲软的情况下，在各界对澳洲房市看空情绪持续滋生的同时，澳洲房市清盘率却屡创新高。

悉尼和墨尔本两地的房屋拍卖市场季初表现强劲，墨尔本更创出自2010年以来的最佳纪录。

上周末墨尔本将举行了超过900场拍卖，差不多是上周462场的两倍，和去年同一个周末的906场相差不远。

 上周末拍卖数字上升，对墨尔本市场来说是今年最大的考验。

墨尔本房屋拍卖市场今年初的成绩令人鼓舞，过去两个周末的清出率更创下自去年9月以来的新高。

上周末墨尔本录得78%的清盘率，再上周末的清盘率为75%，再上上周则为79.2%。

        墨尔本市场上周末的物业拍卖数量大增，而内城区的物业则占大多数。

上周末墨尔本内城区将有最多物业推出拍卖，共有146套，紧随的是西区的145套，内南区140套，东北区及内东区各有118套，北区77套，而东南区则有37套。

墨尔本的房地产市场年初表现不错，反映买家和卖家信心稳固。最新的澳洲统计局房贷数字确认2015年底的整体成绩不错，为今年初的市场提供一个稳健的基础。

维州住宅物业投资的贷款在12月份上升百分之12.5至35.7亿，显示墨尔本的投资需求仍然强劲。虽然金融监管局去年七月收紧投资物业贷款后利率上升，令投资连续四个月下跌，但这是连续第二个月录得数字上升。

不管澳洲房地产市场处于下降还是上升趋势，准备买投资房或自住房的朋友可以了解下在澳洲买房大概的流程：

第一步：【选区】

1、东南西北，哪个区好？

　　以墨尔本来说，一般来说东区，南区都是比较好的区，相对而言，房价也会高一点。而北面和西面的区域价格则会低一点。论区的综合评价，基本就是一分价钱一分货。但是因为各个家庭的需 求不同，比如：离工作地点的远近、学区的选择、喜欢华人区还是西人区等。没有任何一个区是对每个人都好或者不好的。

2、我怎么找到关于一个区的信息，以判断这个区的好坏？

　　一般是在www.realestate.com.au和www.domain.com.au上看最近的一些价格信息，但是，如果是新房或者期房的话，这两个网站的信息量就比较少了。

　　这些是可以参考的信息：平均收入、居民平均年龄、自住和租住的比例、过去几年房价的增长率、犯罪率等因素。

3、买房子，是不是一定要离火车站近？

　　一般来说，人们认为离火车站近，升值潜力大。但是也有人认为离火车站近治安会差些。澳洲有些区的当地人民会抗议在附近修火车站。但是一般来说距离火车站较近但是又不贴近火车站的房子增值潜力会高一点。

4、学区房

　　学区房顾名思义就是离某些有名的公立学校近的，查学校的排名可以去www.myschool.edu.au，然后进入你想读的学校，基本很多学校都会写附近哪些区域属于这个学校招生范围，别买了房子再后悔就来不及了，有些地方是一条街，这边是可以上这个学校的，对面就不可以了。或者街的这头可以，那头就不可以了。小心哇！

第二步：【看房】

  1、房子的朝向重要么？

　　一般朝向会是居住舒适度的重要因素。采光、通风都是和朝向有关的。和中国相反，澳洲朝北的房间早上阳光很好。

　　但是澳洲的房子都是临街而建，所以找到完美朝向的房子基本很难的。有舍有得，大致满意就好。而且澳洲郊区的房子一般都只建1-2层楼，不太会存在遮挡问题，采光之类都还是可以的。

2、我怎么知道一个房子的年龄？

　　这个都可以查的，问中介也可以。一个好的Building Inspector（建筑检察员）就可以说出一个房子的大致年龄。

第三步：【贷款】（确定预算）

　　看中房子出OFFER前，先要搞定贷款的Pre-approval,这样，你就知道自己要看什么价位的房子了。

1、我能贷款多少？

　　贷款之前，可以到银行做一个Pre-approval，免费的。这样就可以知道自己的预算了。

2、除了申请表，我需要提供什么材料给银行做Pre-approval？

　　一般银行会只要求提供最近两个月的工资条（大都需要是Permanent的职位），或者其他能够说明你还款能力的材料。如果家里有小孩，正在领政府补贴的话（FTB），那么这个补贴也是可以算到家庭收入里面的。

3、Pre-approval要多长时间能得到结果？

　　材料交给银行，如果银行贷款经理有空，当天就可以知道结果。

4、Pre-approval的额度，以后真正贷款的时候，额度会变化么？

　　有可能会变化。原因可能是：个人还款能力、利率的增长、银行贷款政策的松紧变化等。

　　对于买二手房的朋友，其实最重要的还有一点就是bank valuation，银行会把你所要购买的房产进行估价，以这个估价作为指导放款。对于首付比较紧张的朋友们来说，在出offer或者竞标拍卖的时候一定 要考虑到这一点。对于自建房的朋友们，基本上不用担心这一点。

5、我需要找Broker还是直接找银行？

　　一般如果正在做Permanent的职位，收入稳定、明确，首付够20%，直接找银行贷款经理就好了。否则可以找Broker做下评估。找broker最好找口碑好的，朋友推荐的。

　　Broker和之前移民时候用的中介差不多。是否用Broker也是因人而异。小编认为可以找银行和Broker都要个报价，比较下利率及贷款额度等再进行决定。

6、我选什么银行贷款产品？

　　新移民大致会用到两种银行贷款产品：

　　一种有offset功能的，适用于每月有闲钱存进帐户，这部分钱可以直接抵消部分本金，减少利息。但是要注意，减少的利息是通过缩短还款期限来实现的，并非每个月还款额减少。这种贷款产品一般有年费，$395左右。

　　第二种就是没有offset功能，利率低些，也没有年费。适合没有闲钱的同学们。

7、我怎么拿到贷款利率的折扣？可以拿到多少？

　　澳洲银行的贷款，包括有无Offset的，基本都有折扣的余地，就是在官方网站上公布的利率和折扣基础上再有折扣。所以，一定记得和贷款经理或者Broker讲价。

　　这个折扣大都是随贷款终身有效的。另有少部分Broker是返现形式多加折扣。

　　折扣的多少，和银行当时的贷款政策的松紧、客户贷款额度有关。具体信息可以上网发帖了解情况。一般拿到（基准利率-0.6%~1%）的都属正常。

8、我需要提供什么材料给银行（或Broker）来办贷款？

　　收入证明（一般就是最近两个月的工资条或者其他证明个人还款能力的材料）是主要的材料。其他就是申请表什么的了。

9、贷款办下来之后我还要做什么？

　　贷款审批通过，银行会将贷款合同寄到申请人的地址，申请人签好字后，寄回银行就可以了。也有的银行贷款经理让客户当面签合同，以便做些解释的工作。

　　另外银行会将贷款相关材料寄给律师，有的银行会让你自己拿给律师。

第四步(1):【出OFFER和签合同】（Private Sale/Private Treaty）

1、看了一个房子，挺喜欢的，我该什么时候出Offer？

　　如果竞争者多，就要早些和中介联系出Offer。

　　否则可以再多花些时间考虑别的选择或者考虑出多少Offer。一般中介会比较滑 头，会说很多人喜欢这个房子，让你再加价。这时你的心态要好，如果你乱了，你就输了。给个小提示，你可以去查一下这个房子什么时候OPEN INSPECTION的，如果是第一次OPEN INSPECTION，你就喜欢了，那说明会有很多人喜欢，澳洲房市现在这么火爆，基本一个房子几十个人抢，所以真的很喜欢一个房子，可以私下找中介谈一下，给Offer。

2、我该出多少钱，加价还是砍价？

　　市场规则，如果竞争者众多，一般加价；没人抢，自然可以降价。

3、怎样出Offer？

　　一个电话就搞定了，有些中介会要求留定金，有些会拿出正式的购房合同，让意向买房者签字。如果卖家接受offer了，也在合同上签字，合同就生效了。

4、Offer要设置有效期么？

　　一般都会设置一个2-3个工作日的有效期，也好给卖家一点压力，得到尽快的回复。

5、我怎么知道Offer是否被卖家Vendor接受了？

　　一般由中介通知。

6、出Offer的时候，中介可以要Deposit么？

　　有的中介会要500刀左右的deposit，算作买家的诚意。买家会拿到receipt。如果offer被接受了，这500刀将是10% deposit（江湖称大定）的一部分。

7、Offer被拒绝了，我可以拿回我的Deposit么？

　　如果offer被拒绝，中介会把钱退还给买家。

8、Offer被接受后，怎么签合同？

　　如果出offer时候买家签的是正式购房合同，offer被接受后，卖家在合同上签字后，合同就开始生效。买卖双方不需要再签合同。

9、合同上我应该特别注意哪些条款？这个比较重要，一定要看清楚！！！

　　A．是否要Subject to finance，该条款对买家有利。即：如果贷款办不下来，合同自动失效。

　　B．是否要Subject to building inspection，该条款对买家有利。即：如果房子检测报告说有问题，合同失效；注意这里边说明是major问题，还是要保证买家满意。

　　C. 是否要Subject to Lease，该条款是对卖家有利的。即：所购房屋正在出租，这样settlement日期就要和房客租房合同挂钩。如果买家想尽快入住，就要让卖家和房客协商，房客同意搬出，没问题，房客不同意，买家基本就要跟着承担拖延的后果。

第四步(2)：或者【参加拍卖AUCTION和签合同】

1、我需要带什么参加Auction？参加时需要登记么？

　　一般带张空白个人支票（Personal Cheque），Auction成功后直接填写10%的Deposit。也有先交500-1000押金，回头再给10%Deposit的。

2、我英语不够好，能在Auction上出价么？

　　没问题，只要把数字搞清楚就好。

3、我对拍卖师的英文数字反应慢，怎么及时出价？

　　如果担心英语反应慢，可以找个中介，专门在旁边及时写出拍卖师喊出的数字，以便及时反应并出价。

4、Auction开始，拍卖师（Auctioneer）说了些什么？

 　　Auction开始，拍卖师（Auctioneer）会介绍一些房产的一些状况，基本就是做下广告。然后介绍一下关于Auction的法律责任规定。

5、Auction上怎样和对手叫板、竞争？

　　A.有人喜欢在对手喊价之后，马上跟，给对方造成势在必得的压力，自动退出；

　　B.也有人愿意慢悠悠，在拍卖师准备拍板时候给价，让对方崩溃。

　　个中滋味，还是要多看热闹，找到适合自己和现场气氛的方式。

6、Auction上的最重要的原则是什么？

　　定好预算，把握节奏。不要给现场的气氛影响到，前段时间在EASTWOOD还是EPPING附近一个估价100多万的物业，拍卖最后以200万以上成交，后来银行拒绝贷款，理由是此物业估价相差太多，买主由此损失10%的定金，10几20万呢，血的教训啊！

7、Auction上，我胜出了，合同上有什么要注意的么？

　　Auction上胜出，意味着合同马上无条件生效，有些特别条款一般拍卖师会在拍卖开始前说明，胜出之后，就没什么好注意的了。所以功课要做在拍卖前。

第四步(3)【期房(楼花)】

1、什么是期房

　　指尚未竣工的商品房在施工阶段（完工25% 以上）就推向市场销售。预售商品房也称楼花、期楼。

2、期房购买步骤

　　一般是给1000元，签一个预购的合同，3天冷静期，14天后给10%定金，定金会存入一个TRUST ACCOUNT，利息一般和开发商一人一半。交房子前三个月收到通知开始搞贷款，然后验房、交付。

3、存入的10%有风险吗，会不会给卷走？

　　在澳大利亚，根据法律规定购买澳洲房产为期房的首付订金不能超过10%，而这10%的澳洲购房预付款会汇到一个澳洲房产律师的信托账户中，等待最后结算。所购澳洲房产建筑期内，任何订金款项都不会汇入销售商/发展商的账户中。

　　在施工工期长的澳大利亚房地产项目中，澳洲房产购销合同里通常都会安排买家支付的澳洲房产订金作其他投资,以提供一定的回报。

　　关于这个汇报的归属问题，有关澳洲房地产购销合同的条款会详细列明，汇入投资款的利息是归买家所有，还是澳洲房产买家与销售商/发展商共同均等拥有。

　　由于未交房前的澳洲房产定金并没有交给开发商，当然这笔资金也就不存在风险。

4、楼花分几种？两种！

　　第一种，BULE PRINTING，就是说该发展商按照自己的意愿给出的设计图纸，然后就向市场销售，而正式施工图纸则是必须经过市政府批准后才能建造。这就可能造成卖的 楼花与实际落成之间的差异。例如：五楼的变三楼，朝北的变朝南了，面积由大变小，车位由有变没了，配套设施不见了等等。而且发展商一定在合同中的某一页某 一条中规定，买方不可为此而退出合同，因此能用自己信任的律师把这些条款仔细看看是必不可少的。

　　另一种楼花则是已被市政府批准后准备施工的，就是如此图纸与实际落成之间依然可能产生差异。虽然比上一种稍靠谱，但诸如面积上的变化，车位等问题也是常见的。其实大家在澳洲，多少英语还是有点水平的，自己应该花些时间看看这些合同条款，合同条款与法律条款是不同的。合同双方是可以谈判的，如果对方在这些条款死不让步，那么这方面出问题可能性就不言而喻了。

5、注意事项

　　“Sunset Day”，意味着如果过了这一天房子还没建成，合同可能终止。说可能是因为如果双方都不愿终止，那合同可以继续有效，但须重签。另外如买方要终止，但卖方 可能会找出各种理由推迟该合同的终止日期，而造成合同实际无法终止，这又该麻烦律师仔细查一下这方面的原因是合同中是如何规定的。

　　2个月内造完，买方也必须马上付款，合同中一般只告诉你，一旦通知建成后必须在规定的期限内交款。

　　12%利息按天罚款。这对于不少人来说，除非现金充裕，而且随时待命在银行内，否则要安排银行贷款的话，十四天内要成交风险太大了。

第五步：【找律师】

1、找律师还是过户师？

律师，Solicitor。过户师：Conveyancer。

律师可以把关买家的法律责任，然后负责过户手续。而过户师只管过户手续。

2、我怎么找律师？

一般找朋友或网友推荐的，口碑比较好的。

3、我担心英语不够好，可以找西人律师么？

完全可以找西人律师。可以在找的时候和律师说明情况，以电子邮件或者手机短信的形式沟通。有的律师因为喜欢书面沟通（更明确），所以也喜欢电子邮件和短信。

4、找律师、过户师要多少钱？

因人而异，一般律师600-1500的都有。

过户师便宜些，一般550-800的样子。

5、律师（过户师）会不会出错？

他们也常常出错。我的一个Local朋友就因为过户师的过失，造成settlement延期，后来这个过户师帮他们负担了房租。反正自己的事情自己多操心多核对，出现事情早点解决就好。

第六步：【房子的Building Inspection】

1、我需要做Building Inspection么？

澳洲买房，尤其House/Townhouse/Unit，基本买家都要做Building Inspection。Apartment可以看情况决定是否做。

2、什么时候做Building Inspection？

Private Sale买的房子，Offer被接受之后或者房屋买卖合同生效后，马上就要联系Building Inspector做。Building Inspector也要时间安排日程的。

Auction的房子，赢了Auction的买家，要无条件履行合同条款，所以Auction之后房屋的任何建筑问题，就只能接受了。如果觉得有必要，就需要在Acution前安排Building Inspection。

3、还没做Building Inspection，我自己怎么样先做些简单的检查和判断么？

可以看看内外墙、地面是否有裂缝（尤其是竖直方向的裂缝），地板是否不平（地基下沉会造成地面不平），天棚是否有水印等，做个初步的判断。

4、我怎么找人做Building Inspection？

也是朋友或者网友推荐喽。或者就到网上找信息，多打几家电话，比较一下价格，再选择就好了。

5、Building Inspection需要多少钱？

我身边大部分朋友做的都是$395左右，house。当然房子大小差异，价格会不一样的。

有些大的公司也会更贵些。

6、Building Inspection整个过程需要多长时间？

一般需要1-2个小时。

7、我怎么知道Building Inspection的结果？

一般Building Inspector做完检查之后，马上就会打电话和买家沟通，说明房屋大致状况和主要需要关注的问题。如果是Private Sale，可能会涉及是否继续接受合同的问题。

书面的报告会在之后寄给买家的住址。

8、我什么时候能拿到Building Inspection的详细报告？

看Building Inspector的具体情况，一般1-2周。

9、Building Inspection报告很长，看不懂怎么办？

可以和Building Inspector联系，让其对问题做出解释并给出初步解决方案。

10、Building Inspection出了问题，我可以解除合同么？

如果你的合同里有：Subject Building Inspection条款，就可能可以解除合同。

这个条款一般两种情况：

A、合同保证买家满意，那么只要买家指出不满意的问题，就可以解除合同；

B、合同在建筑物有“Major Construction”问题的时候，才可以解除合同。这种情况，如果买家的Building Inspector确定有“Major”问题，但是卖家不同意，就比较麻烦，需要法庭判定了。

第七步：【交接】（过户，Settlement)

1、什么叫Settlement？

就是正式过户。当天买家成为房产的主人。

2、我什么时候Settle将在哪里写清楚的？

购房合同。

3、哪些情况可以造成Settle不了的？

A、买家贷款没有按期审批：买家过失。

B、买卖双方银行无法按期预约安排过户。这种情况可能出现在买卖双方都有贷款的情况：买家或卖家的过失。

C、律师或者过户师的过失：买家或卖家的过失。

D、所购房产正在出租，租客延期交房：卖家过失。

4、Settlement日可以提前么？

可以。只要买卖双方都同意，贷款等手续就绪后，就可以告知自己的律师和对方律师商量提前settle。

5、因为买家原因无法Settle，我要赔多少钱？

一般按照合同条款走。如果不是卖家(Vendor)特别让步，因为买家原因造成settlement延期，买家将按日赔偿。听说过每天$1000左右的。

所以基本买家要尽一切努力保证settlement。

6、因为卖家(Vendor)的原因无法Settle，卖家会赔我钱么？

澳洲规则，保证卖家利益。所以，合同里面一般会写，卖家(Vendor)可以延期多久Settle而不负法律责任的。

7、Settlemen那天，我需要做什么？

你需要等,等律师或者过户师会代办一切过户手续。办好之后，律师或者过户师会通知买家：一切搞定，可以到中介那里拿钥匙了。房产就是买家的啦。