2016年5月3日，澳洲央行RBA降息到1.75%之后，澳洲的利率刷新了30年以来的最低！而在央行降息后，澳洲主要的商业银行纷纷降低现金和贷款利率。利率的下跌对澳元形成了打击。至今为止，澳元对人民币在两周内已经下跌了5%以上。

无论是低利率，还是低澳元，这看起来似乎都对一个产业是非常利好的消息：地产！

然而澳洲地产看似欣欣向荣的背后，却还是隐藏着常人未察觉到的危机，点击下方蓝色字查看房产危机及挑战：

【多图分析】低利率、 低澳元，投资地产的好时候？！背后6重挑战几乎没人知道

我想你和我都不难看出，澳洲当前的住宅地产并不真地依然欣欣向荣，而是已经面对多重挑战和风险。2012年中开始的本次地产上涨周期，在2015年年中很有可能已经结束了。

那已经进入和即将进入澳洲住宅市场的你我应该如何面对呢？

再来看看澳洲国民银行NAB在2016年4月公布过的“第一季度住宅市场调查报告”。报告显示，参与调查的270位行业专家纷纷预测：澳洲住宅地产行业将在未来的24个月继续放缓增速。维多利亚州是最被看好的地区，其次是昆士兰。而西澳则是这些专家们最不看好的地区。

NAB自己也公布了对各个州别墅和公寓价格的最新预测。在别墅方面，国民银行最看好的是霍巴特、布里斯班和墨尔本。最不看好的是佩斯。而在别墅方面，霍巴特依然是最被NAB青睐的地区，但是其他所有城市的公寓市场都不被NAB看好。

而在不同的州，针对新的住宅和现有住宅，专家们预期的增长点有较大的区别。

比如在新的住宅市场上，根据调查预期，在未来12个月的需求还会增长，但是不及过去的一年。其中，近市区的别墅依然是首选。而距离市区相对较远的公寓则需求明显不足。

在现有住宅市场上，和新物业类似，在未来的12个月当中，近郊的别墅依然是需求最高，而需求最差的则是远郊的高层公寓。

根据RP Data另外一份报告的数据显示，价格相对较低和价格相对较高的房价在过去的12个月当中的表现更好。

截止到3月的十二个月内，房价相对低廉的25%的地区的房价增速为6.6%，而比较贵的25%的地区的房价增速为7%，都高于中间档的50%个区，这些的确的增速为6.4%。

这个趋势在悉尼更加明显，三个区间的增速分别为：8%，6.6%和8.8%。

另外一个方式则是需要跳出住宅市场，看一看其他的地产市场是否存在更好的机会。比如位于CBD的酒店。

根据另外一份国民银行关于澳洲商业地产的调查报告显示，澳洲在未来5年的十年内都将面临CBD酒店供小于求的情况。这将意味着不错的投资机会。

如同我在去年7月底的文章《两大银行加息，澳洲地产市场即将迎来拐点》的文章中提到过的，在澳洲的金融市场上有很多表现稳定出色的地产基金供投资人选择。已下面的基金作为例子，在2015年地产行业开始降温之后，该澳洲地产基金也为投资人带来了近18%的年回报。

大势所趋

无论我们是否愿意接受，澳洲地产行业的降温是大势所趋。

我并不是看空澳洲的地产行业，毕竟这里有人口增长的支持、稳定的经济增长来推动，还有下跌的利息和澳元。从长期来看，我看好澳洲的地产。但是我们必须承认，任何资产价格都存在周期。但是2012-2015年的地产高增长阶段已经结束了，我们将进入的是高速增长周期以后的调整阶段。

2012-15年的地产增长是经济原因。其一，矿业放缓，其他产业增长不足，澳洲本地的资本转移进入地产行业。其二，低利率导致贷款成本降低，进而推动地产类投资全面增长。其三，持续下跌的澳元引入了以中国投资者为代表的海外投资人加速进入澳洲进行资产配置。

而现在面对的降温则是经济和政策原因的综合作用。

首先，随着连续地产行业出现的增长，澳洲的债务水平持续攀高。澳洲央行和监管机构开始担忧澳洲地产行业以及金融行业的结构性风险，因此必须出手对地产行业进行控制。其次，澳洲经济面对后矿业时代的经济迷茫期，新政府力求在新兴产业需求突破。因此连续出台政策鼓励对科技创新的投资。这将势必吸引部分资本从已经上涨乏力的地产行业撤离。而且还有，中国对资本外流的控制也肯定影响了对澳洲地产行业的投资需求。

考虑到这些因素，不是再有1-2次降息就能够改变澳洲地产市场的现状的。

用国民银行报告中的原话：澳洲地产基本面并没有严重的风险，但是最好的年份已经过去。

大势乃所趋，顺势有可为，供各位朋友参考。

本文撰写于2016年5月24日

作者：高松谕，资深澳洲投资和财富管理从业者。莫纳什大学应用金融硕士、墨尔本皇家理工大学经济和金融学士。澳大利亚管理投资、基金、证券、外汇和衍生品金融牌照持牌人。专注于澳洲证券、管理基金、澳元风险、私募风投、澳洲新股项目和SIV/PIV投资解决方案。转载自微信公众号：高谈澳洲

来自澳洲中文周刊第一品牌《BQ澳洲》

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