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【土澳思维】的朋友们，
这几天，我在盘算着本月19日【把时间当做朋友】线下活动的一些细节。在我们的报名表上，很多人选了“房产投资心理”的兴趣选项。
不知道大家在澳洲找过持牌的金融规划师 Financial Planner 吗？如果有过这种经历，您一定还记得在第一次面谈的时候，根据澳洲法律的规定，金融规划师会跟您一起填一个叫做 Fact Finder 的表格。这表格里面一定会涉及到您对金融风险的抗压度以及一些相关的性格问答。大家有没有想过为什么会有这些问题？
因为您对自己性格的把持能力决定了您在投资上的成败。
我不是在这危言耸听，先给大家推荐一本通俗心理学的书：《色眼识人》【第三版】，作者是大名鼎鼎的乐嘉老师。
熟悉乐嘉老师理论的读者都知道他的性格色彩学有四种颜色：
每种颜色的性格有着自己的“优势”和“过当”。
红色：热情开朗、激情澎湃，但虎头蛇尾、情绪波动；
蓝色：思想深邃、计划周详。但顾虑重重、行动缓慢；
黄色：坚定自信、快速决断，但自以为是、缺乏耐心；
绿色：稳定低调、与世无争，但羞于拒绝、没有主见。
人无完人，这很正常。但是房产投资不是过家家，有时候您真的输不起。乐嘉老师一贯认为：性格是天生的，而个性是后天的。
我们举一个例子，一个大绿色的男士来看一个房子，接待他的是这家中介公司的头牌大美女销售经理。大美女一上来就淅沥啪啦地说了一大堆这个房子的好处。大绿色的男士不怎么有主见，哎呀，想来想去，决定问问这位大美女的意见：“您觉得这个房子如何？”“先生，您买这套房子，是您眼光高呀。这么好的房子在哪找呀。您看，我花了好长时间把合同都准备好了，您只要今天一签，就可以拥有它了。”大绿色的先生羞于拒绝大美女，看看房子还不错，人家连合同都准备好了，自己也挺喜欢的（是房子还是美女就说不清了），就签了吧。。。
如果以上这位大绿色的先生读了乐嘉老师的书，有意识地培养自己蓝色和黄色的“优势”个性，在做投资决定的时刻，就不容易犯错了。
说到养老金，大家可能略微了解一二。在2015-16财政年度，雇主的强制养老金税前贡献比率 super guarantee 是9.5%。澳洲有很多不同的养老金 superannuation 种类，经常听说的就是零售养老金 retail funds，行业养老金 industry funds，公务员养老金 Public sector funds 和自管养老金 self-managed super funds。
养老金是什么？
顾名思义，养老金是为了您的养老。您和您的雇主存进去的钱用来投资，直到您达到或非常接近退休年龄的时候才可以取出来。在这期间，除非是有非常特殊的原因（如离婚、恶意破产等），您是碰不到养老金里面的钱的。
有些人会问，澳洲政府不是有退休津贴 pension 吗？为什么还需要养老金？原因很简单，用Papi酱的话来说就是。。。就是。。。它不够。。。不够，你懂吗？
目前，退休津贴最高（如果您能拿得到的话）单身每周436.95刀，夫妻每周658.70刀。如果您住在悉尼，你懂的，会活得很拘谨。所以，养老金是退休金的一个有效补充。
人都是注重眼前利益的，你想啊，对于一个30岁的职场人士来说，要取媳妇，要买婚房、买车生娃等等，都不便宜哦。谁会管养老金的死活，实在是太遥远了。所以政府想了以下三个办法，鼓励国民多多存钱，减少国家的未来财政负担：
法律强制雇主最低缴纳额，本财年为工资的9.5%；
除了极少数的情况以外，养老金里面的钱要等到您达到或非常接近退休年龄时是才允许取出来；
非常不错的税务福利。
这里我重点说说税务上的福利。首先养老金有三个重要阶段，第一阶段是最长的增长阶段 accumulation，第二阶段是过渡阶段 transition to retirement，第三阶段是退休阶段 pension 。每一个阶段都有不同的税务优惠：
增长
税前贡献 concessional contributions 进养老金的钱以及投资回报的所得税率为15%（不像个人，养老金没有阶梯税率，也没有免税额）。税后贡献 non-concessional contributions 进养老金的钱的所得税率为 0%（因为已经交了嘛）。两种贡献的种类都是有上限的，今天我就不再这里啰嗦了。
在养老金里，持有一年以上的资产也有增值税优惠，优惠后的增值税率为10%。
过渡
如果今年7月2日的联邦选举是自由国家联盟党获胜而取得连任，第二阶段就会从此取消。所以我这里也就不浪费笔墨了。
退休
在所有的三个阶段里，这一阶段的税务优惠最给力！零税率。您拿到手上的钱和在养老金里面继续投资的回报，不用交一分钱的税。
这就解释了为什么越来越多的人考虑用自管养老金买投资房（必须是投资房和自管养老金），比如，您今年30岁，建立了一个自管养老金（不是每个人都可以有的，以后我会细说），通过贷款 limited recourse borrowing arrangement (LRBA) 和税后贡献买了一个100万的投资房，35年后，您退休了，决定卖了这个房子，保守一点的价格算500万吧，您这400万的增值是一分钱的税都不用交的。
特别注意，如果今年7月2日的联邦选举是自由国家联盟党获胜而取得连任，此阶段每人在养老金里的价值最多160万，如果是夫妻二人就是320万的上限。如果用我们以上的例子，一小部分的增值就需要付10%的增值税（打折后），虽然不完美，但也非常划得来哦。
截止到2015年12月，澳洲税务局的数据显示澳洲共有566,735个自管养老金，平均每个养老金的资产是105万刀，平均每人是55.3万刀。只有44.7%的自管养老金的资产在50万以下。自管养老金占所有养老金类别的32%，约18,584亿的资本。我们明天继续聊SMSF，感谢捧场！
为了配合文章的出版，【土澳思维】和【悉尼税务】 决定在本月19日周日举办一场免费的澳洲税务和房产投资的普及讲座：
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专家组介绍（持续更新）
Andy - 铁桥聚投
从事房地产开发23年，2003年后，独立带领团队在江苏各市累计开发超过100万平方米。2010年开始移民澳洲。目前在悉尼进行房地产开发和开发管理工作，并创建“铁桥聚投”进行澳洲开发数据发布和专业分析，深入研究中澳房地产开发的差异，帮助中国投资人快速融入澳洲开发环境。
Raymond - Real Estate Australia Media 创始人之一
软件架构师, 在本土有9年的软件工程师经验, 他曾主架构 Woolworths 的 App, 普华永道，Optus，Vodafone，RaboBank 的系统, 2013年和 Dr.Low 博士共同创立澳洲房产媒体 RAM 公司, 帮助澳洲本地 agent 连接中国买家, 现已经是微信在线第一的澳洲房产买卖平台。
Elton - 澳洲房地产联盟 创始人
Sally - 王刚律师事务所 房屋过户资深专家
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