“非税务居民”在加拿大投资房产，税务上要注意的几件事： 

什么是非税务居民？

首先，要搞明白自己是不是真正的“非税务居民”，即non-resident for  tax purposes。很多人以为回流中国，不住在加拿大，就自动是非税务居民了。这里得提醒一句，加拿大移民局（ CIC ）定义的非居民和 税务局（Canada Revenue Agency）定义的非居民是不同的。。。。

加拿大移民局（CIC）：永久居民身份，移民局要求每5年要至少在加拿大境内住满2年。当你不能满足居住时间的要求，就会失去永久居民身份。失去身份，叫做“非居民”。这个是移民局的“非居民”概念。

加拿大联邦税务局（CRA）：税法上的“非税务居民”，通常指一个人在正常情况下，一直居住在其他国家; 和加拿大没有明显的社会/经济联系，（社会/经济联系是指：房产，配偶，孩子，财产，社会关系，加拿大驾照，护照，银行账户，健康卡）；在加拿大居住不满183天。

怎样申请作“非税务居民”？

最可靠的做法，是填一份NR73  表，跟CRA正式申请一个“非税务居民”的认定。这是一份4页的表格，要求详细提供申请人与加拿大以及中国的各种经济和社会关系的细节。这份表寄出后，几周到几个月的时间，CRA会给你一份书面通知，根据提供的事实细节，判定某某年份你到底是税务居民，还是非税务居民。拿到了这个官方的书面决定，你才可以放心地以非税务居民的身份报税。

下载NR73表，请戳这里：

http://www.cra-arc.gc.ca/E/pbg/tf/nr73/README.html

非税务居民的好处

作为非税务居民的最大好处，就是可以只报在【加拿大境内】的收入，境外收入不用报。 相反，作为税务居民 ，则要求申报【全球】收入。

购买房地产时要交的税

(1).土地转让税Property Transfer Tax

在加拿大买房有一笔开销不能忽视，那就是土地转让税，任何人在安省范围内购房，都必须一次性交纳，您需要缴纳多少税完全取决于您购买房屋的价值，价值越高当然需要负担的土地转让税也越高，特别是在多伦多市区的购房者，除了要交纳安省的土地转让税外，还要交纳多伦多市的土地转让税。当然对于初次买房的购房者，政府也有特殊的“福利”，接下来我们就来看看这个税它到底怎么算。

A.安省土地转让税

在安省的任何地方购买物业，都要支付土地转让税，包括多伦多;

首次购房者可以获得的安省土地转让税退税最大额是$2,000(相当于支付一个$227,500物业的土地转让税);

对于二手房，安省土地转让税退税仅适用于在2007年12月13日之后签订购房协议的首次购房者;

对于新房，首次购房者即使是在2007年12月13日以前签订的购房协议，也都有资格获得安省土地转让税退税。

安省住宅物业的土地转让税计算如下:

购买物业价格<=$55,000的部分,税率是0.5%，再加上

购买物业价格>$55,000,<$250,000的部分，税率是1%，再加上

购买物业价格>$250,000,<$400,000的部分，税率是1.5%，再加上

购买物业价格>$400,000的部分，税率是2% 

B.多伦多土地转让税

多伦多土地转让税仅支付于在多伦多市购买的物业

首次购房者可以获得的多伦多市土地转让税退税最大额是$3725(相当于支付一个$400,000物业的土地转让税)。

在2007年12月31日以前签订购房协议的任何购房者，都有资格获得多伦多市的土地转让税全额退税。

多伦多市土地转让税退税是除了安省土地转让税退税以外的退税，符合条件的购房者可以同时申请安省和多伦多市的土地转让税退税。

多伦多住宅物业的土地转让税的计算如下：

购买物业价格<=$55,000的部分,税率是0.5%，再加上

购买物业价格>$55,000,<$400,000的部分，税率是1%，再加上

购买物业价格>=$400,000的部分，税率是2%

(2).商品及服务税(Harmonized Sales Tax)

在加拿大，对于大多数商品和服务的消费，政府会征收货物和服务税，Goods and Services Tax，简称GST，另外，各省会征收省税，Provincial SalesTax，简称PST，2010年7月1日安省开始实施两税合并，对商品和服务实施单一税种，Harmonized Sales Tax，简称HST。HST税率为13%， 由8%的PST加上5%的GST组成。

政府对中低收入家庭有一定的GST返还,返还额只与收入挂钩，与消费多少无关，称为GST退税，而购房HST退税则是对符合条件的购房者的一种特别的退税政策，与房价相关。

通常在市场上购买二手房作为住房不需要支付HST，因为二手住房的买卖是免征HST的。购买新房需要支付HST，但所支付的HST有一部分是可以退还的，符合下列资格的新屋购买者、或付款建造自己的房屋者可申请部分HST退税，HST退税表格为GST/HST190。

持有房地产时要交的税

地税(Property Tax)是在加拿大拥有物业的业主每年都必须要向政府缴纳的税款。很多人买房的时候都会咨询有关地税的问题，大家都很在意这笔支付给政府的开销，一般来说，房屋价值越高Property Tax缴纳的金额也就越高。非居民的业主如果满足相关条件，也可以申请业主自住补贴，具体相关问题请参照地税局网站有关规定执行。

安省地区的房地产价值评估均由省府设立，市政府拨款经营的非营利房地产物业评估公司(Municipal Property Assessment Corp. 简称MPAC)进行。MPAC对物业估价之后所获得的数据主要被各市政府作征收地税用途。MPAC采用的评估方法主要是销售价格比较法，该方法已得到行内承认，并在北美各地的评估中广泛使用。

市政府把所辖地界里所有物业估价总值作为计税基数，但所有物业不包括医院、学校和教堂。用市政府的年度财政预算除以计税基数，所得即为税率。用您的物业估价乘以该税率所得就是您所要交的地税。地税每年会寄出Installment (分期付款)，一般由上下半年分两张寄出，每张有3个账单，按时支付。

MPAC每四年都会对物业进行一次重新评估。如果您认为这个机构把您的房产价值估高了或估低了，都可以向它申述，如果他们重估价的价值还不合您心中的价值，您还可以向法院申诉。

非税务居民怎样报出租收入

有人说了，我离开加拿大后，房子一直出租，有租金收入，怎么报？

简单地说，有三种方式：

第一种方式【不建议使用这个方法】：替你打理房子的代管人或租客，有义务每个月从租金 （gross rent）里拿出25% 直接上交 给CRA作预留税款（25% withholding tax），并在下一年的3月31日之前提交NR4表来汇报租金（gross rent）和预留税款的金额。如果代管人/租客按时提交了NR4表，作为非税务居民的房主就不用再提交税表申报房租收入了。注意：这种方法并不是个好方法，因为它不允许房主做任何出租费用的抵扣。

第二种方式：非税务居民可以选择提交section 216 information return。这个election 需要在有房租收入的年度结束后的2年之内提交。这样，年底报税时需要使用T1159 - Income Tax Return for Electing Under Section 216。举个例子，一年租金收入为$24,000，出租房产生的各种费用假设总共有$14,000，那么净房租收入(net rental income) 就是$10,000. 租客或者代管人同样有义务按时向CRA上交gross rental income 的25%作为预留税款, 但是，这25%到了来年房主报税的时候，多退少补，多交的部分是可以退回来的。

第三种方式，非税务居民可以选择“净收入”法 【推荐使用这种方法】。和上面讲到的第二种方式类似，非税务居民房主需要指定一位代理人，在收到房租收入的年度结束后的6个月之内，提交section 216 election. 非税务居民需要填提交NR6表，这个表，需要在年初 比如一月一日，或者收到第一次房租之前提交给CRA。经过批准之后，就可以用把各种费用抵扣掉后的NET Rental Income*25%作为预留税款了给CRA了。来年报税时同样是多退少补。【缴税到底多不多呢？税率？？】对于非税务居民的房租收入，CRA说咱们只收联邦税，不收省税，听上去很好啊。但是，如果你像我一样吭哧吭哧把非税务居民税表每一行都仔细钻研了，就会发现，CRA在联邦税里面，额外偷偷地加了个Surtax for non-resident——即非税务居民的“税上税”。这个surtax 是多少呢，是48%（请看T1159表的 Line 12, 很隐蔽）!! 如果你有$10,000块的净房租收入(net rental income)，联邦税算下来大约$1,500， surtax 大约$720. 所以您需要为这$ 10,000的租金收入付$2,220的税。

下载T1159表，请戳这里（注意要选择相应的年份）

http://www.cra-arc.gc.ca/E/pbg/tf/t1159/README.html

非税务居民怎样报卖房收入

非税务居民卖房时没有 “自住房免税”（principal residence exemption ）这回事。也就是说，非税务居民卖房，有capital gain就要交税，而且还不少交。具体说说：

非税务居民卖房前要多做这么一件事：卖房之前，或者最迟在 closing day 10天内要向CRA提交一个表 - T2062, 申请 Certificate of Compliance. 这份T2062，要提供预计的卖房价格。如果你在成交之前就已经拿到了CRA的Certificate, 但是最后成交时，卖房价格有变动，比最初估计的成交价高，那么就以最终成交价为准来进行25%的预留。如果在卖房时你还没有拿到这张Certificate, 买家律师则必须预留25%的房款（sales proceeds）作为预留税款，放到trust account里面。（这是因为政府怕非税务居民卖了房子，拿着房款, 不交税就直接回国了。万一非税务居民真的跑了，CRA有权让买家代替完税。）等到第二年报税时，作为卖家，报了税，多退少补，可以把多扣留的税款拿回来。 

当前加拿大的房价飙升，卖房时绝大多数的情况是有增值的，也就是有capital gain. 极少数情况下，卖房产生亏损（loss）。如果该房从来没有被出租过，那么这个房子则有可能被CRA认定是personal property,后果就是不认可这个亏损， CRA会deny the loss.

本文只起信息介绍作用。敬请读者征求您的税务会计或投资顾问的意见，以作实际操作指引。

文章作者：Stella Wang

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