最近，墨尔本大学的一项研究表明，如果房地产市场由租金收益率合理评估，那潜在的房地产泡沫有可能避免。为了洞察租金收益率的表现，该项研究比较了住宅价值和租金。结果指出，租金收益率可以成为买家、卖家、投资者和租户做出明智选择的一个指标。
负责该项研究的Gideon
Aschwanden博士表示，租金收益率是租赁和住房成本的一个关键驱动因素，是“房地产泡沫的关键指标”。“我们最近针对物业销售及租金回报率的一项
分析将会让投资者更好地了解位置信息，帮助他们更安全地投资。”研究者们还补充称，租金收益率需要放在房地产市场中作为整体考虑。
该项研究表明，目前，悉尼和墨尔本对出租物业的需求很大，因此租赁市场发展强劲，增长的新屋数量并没有导致供大于求，墨尔本大学的研究表明，目前租金增长率仍然在上升，因此房产泡沫存在可能性并不高， 当地投资者市场在这个阶段是可持续的。
租金收益率就是 ROI ( Return on Investment) or Rental Yield, 也就是指租金回报率。它是指租房获得租金与房屋价钱的比值。租金回报率可用以衡量房产的投资收益情况，可以真实反映市场的真实需求。
租金回报率较高的房产通常是正扣税的投资性房地产（也就是说，租金收入高于成本总和，一般来说是公寓），这意味着投资本身是在为自己房产支付成本，这也意味着房产在产生现金储备，这些现金储备可用于偿还贷款或其他用途。
不利的一面是，在房产出售时，资本增值收益很可能会比拥有强劲资本增长的房产低，特别是将年同比复合增长的影响考虑在内时。
如果投资者选择高租金回报率策略，一般能产生正现金流，从而帮助保护投资者免受利率冲击，同时显著减少持续现金投入的潜在需求。
该投资策略的风险较低，因此，正常情况下总体收益（由于资本增长率较低）不如资金回报高。此外，如果评估下来的总收入大于可扣税的支出（包括减值），就可能需要缴税，因此投资者可获得的现金流就会减少。
租金回报率不同房产会有不同，但是8-10%左右通常被视为高回报率，然而对于高资本增长房产，租金回报率一般在4-6%之间（有些情况下甚至更低）。
也称为资本增值（Capital Gain）, 也就是房产现有资产价值减除购入时之价格，所赚取或损失之价值。即当持有的可变卖资产（如股票、或者房产），在脱手时，其卖价高于原先购进成本，即产生利润，此利润为已实现的资本利得。这类收益一般通过购买独立屋实现。
投资房产的时候，追求强劲的资本增长似乎是一个显而易见的选择，因为这个选择有着产生长期资本收益的潜能。但是，高资本增长房产的租金回报率可能较低，这意味着这些房产几乎一直都是负收益的。
澳洲目前的优势就在于，根据现行税法制度，投资者能获得一些有用的税收优惠——享受负扣税，相关费用（比如按揭利息和其他成本）甚至超过获得的租金收入。
投资于住宅房地产时，投资者一定希望获得可观的资本增长。问题是增长的量如何？从长期来看，要把把强劲的资本年增长率定义为通货膨胀率加上4%-5%。因此，一般考虑的增长率很可能在6.5-7.5%之间。
该策略存在的风险是，在持有该类投资性房地产期间，有可能要贴钱，而且还要面临利率风险，如果按揭利率上调，将会有所损失（特别是因为合同或市场等约束使投资者不能立马提高租金时）。
但这些风险可以通过一些方法来降低，比如减少借款和获得固定利率的贷款，但是一般来说，该策略存在着一个持续的问题。此外，强劲的资本增长策略其实是孤注一掷的，所有收益都是在未来某个时间房产售出时才能取得。同时，投资者有可能会出现亏损和负现金流。
为了说明这一点，我们假设有两套价值均为40万澳元的房产可供选择。房产A的预期资本年增长率为7%，租金回报率为4%，而房产B的资本增长率为4%，租金回报率为7%。假设购置获得的价格、金融方面的支出和持有成本都相同情况。15年后可能的财务状况：
可以看出，15年后，房产A的价值大大高于房产B的价值（将近高出50%以上），而在投资期间，房产B产生的现金流则大大高于房产A。你还可以看到，15年后，由于房产A强劲的资本增长，两套房产的租金差距缩小。但这是基于租金水平可以与资本增长趋势保持一致（以保持收益）的假设，事实情况不一定如此。
这两个策略都能为投资者带来不错的总体回报和收益，但是它们的赢利和风险各不相同。答案可以归结为个人的需求和目标，最好通过详细的财务分析来确定，包括考虑一些假设情景和现金流情况。
此外，如果你投资多套房产，那么合理的建议就是可选其中几套是高租金回报率的房产，然后你可以使用多余的现金来支付另外几套低回报率房产（但高资本增值）的净开支。这可以帮助你平衡收支的同时，又可以实现部分房产的高资本收益（未来某一个最佳时刻销售的时候）。
*亿忆网综合整理报道
